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行业观察
全国史上最严之深圳楼市调控新政的十大影响

作者:@尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-10-08 14:47:41点击3192


■为房地产而香

10月4日忙了一下午,晚上则与VIP连线,分析昨天深圳推出史上最严厉的楼市调控政策的影响。现在,对能公开的连线内容我整理发布在我个人微信公众号“为房地产而香”上,供大家参考。

对于目前由于各种原因和约束还不能公开发布的部分内容,我将选择合适的时间、合适的方式、合适的地点再对外局部公开。相信大家也能够理解、包容。请大家稍安勿躁。

其实政策出台七天前的9-27,我就已提醒深圳将推调控新政,也已将分析得出的可能政策在值乎上以一对一私密的方式发布了。昨天下午我还做了提前告示。

■取代北京,深圳成全国调控政策最严之城

大家还记得今年2月底吗?我们@房地内参(微信号SZ-BANQ)提前告诉大家说,外地人在深购房的社保条件将一变三等等……结果由于舆论反响过于强烈,这个政策滞后了好几个月才推出,我们承受了非常大的冤枉与压力。

但是“前瞻与洞见,才能带来最高价值”这个信条,我们永远也不会忘记。深圳如预期于昨晚出台了历史上最严厉的调控政策,详情请见@房地内参 昨日首发的《震撼快报:深圳出台史上最严楼市调控政策!》http://www.banq.cn/html/27819.htm,这里就不重复了。

国庆节一休假开始,全国各个城市政府纷纷开始开会,主题词只有一个:房地产。这是极为罕见的现象。随即,所有的一线城市、强二线城市都已经完善加强或者新推出调控政策。而深圳已经取代北京,成为全国调控政策最严厉的城市。

■史上最严的深圳104调控新政的可能影响(可公开的部分)

(一)此次出台政策,是全国一盘棋、集中在国庆假期,应有更高层面的考虑。大家要注意到人民币已经入篮加入SDR,国际上配置人民币资产的呼声或将加强,中国可能有较大的金融政策调整或动作出台,对外可能涉及到汇率、对内可能涉及到股市与消费,因此在此之前,必须对楼市进行必要的控制。除楼市之外,走私、地下钱庄、基础建设、国家海外投资政策等领域或许都将有新的动作。

(二)经历这么多城市一起的调控之后,如果房价还继续上涨、投资者“还不收手”,就可能迫使上层出台针对楼市的货币紧缩政策。目前,还只是动了首付,没有收紧货币政策,楼市安全系数还是有的,但如果……不能不防!在这种情况下,各个城市政府对于房价暴涨都将是严密防控的。时间流高于空间流的“楼市后金融化时代”加速向我们走来!

(三)此次深圳新政,直接令进入渠道、退出渠道不再通畅,有资格的买家减少、有意愿的卖家也减少,市场的活跃度或大幅下降,成交量尤其是二手房的成交量将受到冲击。政府对于过于顽固、活跃而不听话的楼市深感束手无策,于是干脆把宅摁住。用砍头的方式治疗头痛?

(四)房地产过度金融化的局面将受到冲击,各类资产管理公司、投资公司、小额贷公司将首当其冲,破产案例或将大幅度增加,CBD写字楼的租金主要依赖于这类公司,接下来将受到考验了。

(五)认房又认贷、认贷认记录,假离婚失效,二套房首付七成……这意味着只给真正的第一套房的人留下了上车的机会,最悲催的是改善型置业,他们受到了最严重的误伤。购房投资者就算了吧,认房贷记录这一条就基本已经断绝了你们在住宅市场兴风作浪的能力。

(六)落户深圳,几乎成了避开限购唯一的有效办法,全国最严的调控新政也让深圳房票成为最具价值的购房资格。相信这一次的调控政策,将加快入户深圳的步伐。发起抢人大战,没有城市比深圳更迫切的了。这两年深圳人口流出的量确实巨大。

(七)一线城市带领去库存的任务已经完成,未来的带领任务将由强二线城市承担。一线城市的房价高地的特征,如果继续再上涨,就会让强二线城市更加受到刺激,打压一线、控制强二线、稳定二线、扶持三线,将成为未来中国房地产政策的主方向,这将导致严重的错配。

(八)住宅市场严重堵塞,怎么拥有较好现金流的深圳街铺和写字楼,以及商务公寓将吸引从住宅市场挤出的资金,成为此次调控新政的最大受益者。“商圈or商务圈+地铁+街铺”的品种,以及有效地段的商办,应该引起高度关注。但这个市场品种少、有实力参与者少,终归还是个小众市场。

(九)9070政策重启、离婚购房失效,将导致双拼户型受到严重冲击、单证大户成为不浪费房票的有效名额,不合理的大面积需求受到进一步的刺激,与深度城市化的潮流背道而驰。

(十)环深圳居住圈泡沫、风险将继续加大。深圳如此严格的楼市调控新政,将迫使部分资金向环绕深圳周边的区域转移,加剧这些区域的泡沫与风险,也或将导致深圳购房者历史上最为严重的资产错配。我个人深感对这一点进行呼吁都已经无效了,那些区域的参与各方都已经听不进去了,你那些高岗站岗的人等待时间的残酷教育吧!最终很可能环深圳区域也要限购。

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■中国楼市只需当心自杀,保密部分择机才能发布

以上十点,是目前可以公开的部分。是语音速记的转换稿、并有相当大的剪切省略及较大的编辑,未经严格审核,各位看官自行鉴别,仅供参考。其他目前暂时还不能公开的更内幕更深度的分析部分,我将寻找合适的时间、合适的地点,以合适的方式、面对合适的人群,进行局部性限制发布,具体的方式还有待谋划。

这一次,城市集体做出这样的动作,表明中国的房地产市场并没有自己足够的独立性。因为地方债务、因为去库存、因为内需和消费、因为对外金融状况……种种因素都可能影响到中国房地产市场的政策稳定性,很多其他的领域问题转嫁给了房地产,这是否会导致出现房地产市场的自杀现象,现在似乎是时候多留一个心眼了。

我还担心,强二线城市、主流省会型二线城市,将因为一线城市如此严格的控制,而接收到这些城市的挤出资金,呈现阶段性因素性的活跃。但是,深圳历来是中国房地产市场走势的风向标,鹏城是对金融政策最敏感、对楼市政策反应最快、变通财技最强的城市,如果深圳的政策开始被其他城市借鉴,就可能形成一场巨大的……,不可想象,不敢想象,希望只是想象。

■楼市的归楼市,别家的归别家。

(一)“双百万亿时代”下的中国楼市何去从?

房地产市场的问题,到底是处在房地产自己的身上,还是因为社会富裕、民间富有、企业有钱而投资渠道匮乏?又或者是货币超发的量实在是太多?按照较低的增速,也只需七年时间也就是到2023年,我们国家的GDP就将达到100万亿人民币。

还有不到四年也就是2019年,我们国家的m2(广义货币量)就将达到200万亿人民币。“双百万亿时代”已经触手可及,按照100万亿GDP、200万亿M2去匡算的话,到2023年我国当年房地产交易总值(土地、新房、二手房)从理论上来讲将达到大约45万亿甚至以上,这相当于目前交易量的两倍!

实现两倍的扩张,一条是数量的路、一条是价格的路、最可能的是两条路皆有,也就是数量放大一点,价格涨高一点。从理论上来讲是这样的。而从理论上来讲,房地产市场真正的崩盘应该出现在社会创造价值的能力出现拐点、人口与劳动力以及劳动力质量均开始萎缩、生产效率下降的情况下。

(二)当心自杀、相信规律

片面的控制需求,只是延缓了购房的时间,并未使这些需求消失。累积到一段时间,这些延缓了进入时间的购房需求如果集中爆发,问题岂不是更严重吗。这种延缓问题爆发时间的做法,浪费的其实是最大的成本——时间!损害最大的将是政策的信用度。

中国楼市目前的走势,其实已经开始出现了分化,三四线城市的下降与一线和强二线城市的上涨同时并存,说明市场已经开始在自我调节,城市化规律正在起作用,也就是说,按道理来讲中国的楼市其实已经越来越健康(泥沙俱下的普涨普跌才是不健康的),但好像社会各界都将健康当成了不健康!

强力要求房地产市场承担它不应该承担的使命,最后九可能导致这个市场——这是一个全人类最大的财富载体而无一例外——出现早衰、或者自杀,如果失去了这样的一个财富载体、枢纽产业,那才是国之不幸、民之大灾。但我个人坚信,规律的力量不可阻挡,他或许会迟到,但从来不会缺席!

(三)理解万岁,政府也挺难的!

同时对于目前出现的调控政策,我们或许应该理解政府所处的复杂环境与肩上的担子之重,适度控制房地产的吸血性,以防房地产成为巨大的黑洞,其实也就释然了!

要是其他行业早就打死了,还是房地产业生命力强啊。作为市民来讲,需要做到的是分析并解决具体问题,找出因应的对策,度过目前的这一段迷茫期。


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