导读：
■一河之隔，价格天差地别
■曼哈顿：两高集中地，造就物业高价格
一、2.7万人/平方千米，住宅供给不足
二、经济、文化中心，世界级服务配套
三、高产值产业、高劳动力集中，促使物业价格高涨
■镜鉴曼哈顿下城，前海或将是物业价格高地
正文：

■一河之隔，价格天差地别

数据显示，2015年曼哈顿第四季度公寓中位数为194.8万美元（折合人民币约1307万元），而与之仅一河之隔的布鲁克林却仅为58万5千美元（折合人民币约392.75元），两者之间的平均售价差距达915万元人民币！

其实，布鲁克林与曼哈顿的楼市差距表现不仅仅在总价上，还表现在租金上。2015年5月份，曼哈顿公寓租金中位数约为49619元/平方米/月，布鲁克林则为42300元/平方米/月，两者租金差距达7319元/平方米/月。

其实，在居住自然环境上布鲁克林要比曼哈顿好。布鲁克林有绿树成荫的街道、赤褐色的砂石建筑、海滨公园、有公园和玻璃塔等，而曼哈顿则是高楼林立。同时，曼哈顿与布鲁克林两地之间还有快速的轨道交通相连接，但是曼哈顿的公寓售价、租金依旧让布鲁克林无法企及，这说明了核心区物业才是资产标的！

■曼哈顿：两高集中地，造就物业高价格

曼哈顿作为纽约核心区，甚至还是美国和世界的核心区之一，除了在自然生态方面比不上布鲁克林，但人流集中、服务配套、城市竞争力上远强于布鲁克林。

一、2.7万人/平方千米，住宅供给不足

曼哈顿是世界上人口最密集的地区之一，每平方千米人口达2.66万人，但是这里住宅供应却严重不足。2015年曼哈顿的公寓空置率仅为1.8%，是全美国租房空置率最低的地方，造成了其平均月租金则超过了4千美元/月，是全美国最高的地区！此外，受制于美国法律允许随意进行拆迁，因此从2011年到2016年曼哈顿存在了5年的供应紧张期。

二、经济、文化中心，世界级服务配套

以艺术馆云集和购物街而闻名的中城第五大道、百老汇大道两边林立的剧院、全球知名的顶级艺术表演场地——百老汇剧院、商业中心——时代广场、美国股票交易市场纳斯特总部、世界金融心脏华尔街、联合国总部所在地等等，每一项都盛誉世界。在这些配套下服务下，近年来曼哈顿频频出现天价公寓产品，如售价上亿美元一套的ONE57，以及明年上市、顶层复式售价2.5亿美元的中央公园南侧项目等。

三、高产值产业、高劳动力集中，促使物业价格高涨

曼哈顿能成为全球房价高地区域之一，与其城市竞争力也有关系。比如单是长约500米、宽仅为11米的华尔街就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部、几十万就业人口，促使其成了世界金融心脏。

同样，在城市竞争力带动下会让人口越来越集中，特别是最优秀的和拥有财富的人士。高生产力产业和高劳动力人群集中将造就高价格物业地，曼哈顿各片区的房价、租金表现直接证实了这一观点。

2016年一季度曼哈顿下城、中城、上城、上西城、上东城五区住宅楼价中位数、平均价数据显示，拥有华尔街的下城地区就以1175.4万元中位数、约14.47万元/平方米的价格高居中位价、平均售价的榜首。可见，高劳动力、高净值产业集中地在物业价格上会有不错的表现。

■镜鉴曼哈顿下城，前海或将是物业价格高地

曼哈顿物业价格遥遥领先于布鲁克林的原因已经了解一二，如果以此镜鉴以建设“中国曼哈顿”的前海，其未来或许将是深圳物业价格的高地。公开资料显示，前海未来每平方公里产值达100亿元，相当于深圳现在每平方公里产值的25倍、香港的2倍多，将是深港两地未来产值高峰地。

从人口密集度上看，面积15平方千米的前海规划就业人口约80万，居住人口约30万。因而前海人口密度为2万/平方千米，基本接近曼哈顿的人口密度水平。另外，根据前海自贸区规划，在规划的2100万总建筑面积中，其中公寓类住宅约占7%，约为188.6万平方米。

而像曼哈顿一样，经济高度越发达的地区，拎包入住、精装修、生活用品齐全的公寓产品会大受商务人士们的喜爱。所以从这个角度来看，聚集约80万商务人士的前海，区域内的公寓产品或将是稀缺资产。

同样，镜鉴于曼哈顿各片区房价可知，金融产业最集中的区域将是物业价格最高的地方。因此前海各片区中，以建设“金融先导区”的前海未来金融心脏地——桂湾片区，未来或将是物业价格高地中的高地。