■密讲14场昨下午结束，今上午两家企业邀分享！

昨天下午的密讲第14场、即楼市演讲领导品牌“资智通见”总第563场《“国庆调控潮”底牌与对策全国首发》，来自以深圳为主，涵盖上海、广州、成都、东莞、江西、佛山、长沙、南京等城市的130位客户齐聚前海企业会馆特区馆宴会大厅，有6人手拉行李箱赶到现场。感谢大家长期的支持！

恒裕集团、Silverstein Properties以前海金融中心为载体联合赞助了本场密讲，提供了良好的演讲和交流环境，为传播房地产文化提供了方便，在此深表感谢。全场讲座我分享了五大点内容：1、“国庆调控潮”政策的真正背景；2、调控对后市的影响；3、调控对各类城市与企业造成的忌讳与风险；4、购房投资者的应对策略；5、此次调控的分析。

其中“金融剪刀差、食腐流程、个体胀缩辩证、安全与风程度估算、城机比较、购房投资思维的应变、调控可能遭受史上罕见的不应期、房地产主要的机会已经发生漂移、国均价位城市的辨别、最大的错配可能发生、城市对应的各自有效半径”等观点，对于企业界、购房投资和避险具有宏观指导、又有实操把握。今天一早，我就接到了2家房企的高管培训邀请，也将分享对本次调控的深度分析。

■真正的率先起跑，是思想而不是行动！

其实我们的每一家企业的服务或者每个项目的服务、每一场的讲座，都力争带来知识增量、不断地开拓新视野，这也就是为什么跟随我们的听众获利相对更大，会上“脑瘾”的根本原因。

我们讲座都是保密性的，其内容在公开的渠道都不会即时透露(会延后一个月或者以上，才会对外)。今天在这里给大家透露一个2005年为VIP客户发布、2011年公开发布的观点，你现在看仍然不会过时。

但如果你是现在才知道，在踩准节点获取更大利益上你是吃大亏了的。对于先进的思维和思想、方法论，早一天获取就是早一天收益、晚一天过去就是多一天相当亏损。好了，言归正传来说说这个老而有理、仍然有价值的话题。

■5大生产要素阶段与房地产的表现

在经济运行过程中，生产要素的发展大致会经过5个阶段：资本紧缺期→资本广化期→资本宽化期→资本深化期→人力内化期。每个阶段相应的投资布局选择不同、决策不同、产品不同，乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。

以深圳为例吧。

①资本紧缺期，投资房地产容易亏损

在1978~1997年之间，深圳基本处在资本紧缺期，这一时期需尽量向内外招商引资，人工低、地价低甚至倒贴，此阶段的不动产投资易亏损。

②资本广化期、资本宽化期，投资房产的收益与做实业接近

1998~2005年，深圳进入资本广化期，这个阶段，实际资本价值的增长率与劳动力的增长率接近。资本广化”带来“资产宽化”效应，也就是说，本阶段资产价格的增加等于劳动投入或者劳动效率的增加，此时是房价增长最平稳阶段。

③资本深化期，资本说话，资产价格暴涨！

而到了2006年，尤其是进入2010年以后，深圳厚积薄发，快速进入“资本深化”阶段，这个阶段，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高，资本的贡献大，资产就会拿去利益的大部分。

目前在深圳，前三个阶段已经完成了，而深圳将在资本深化期运行较长的时间，人力内化期其实也已经慢慢起步。在资本深化期，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高。

而在这个阶段，劳动工资增长赶不上生产率、企业收入及GDP的增长，也赶不上以房地产为主体的资产价格的增长。没有这种“资本深化”导致的资产升值，产业就不能深化、结构升级和竞争力的提升就都只能是空想。

在资本深化阶段，租金价格信号还处于积蓄力量的时期，对资产价格信号却是个机会，价格的涨幅动则以倍数计算。所以，2006年开始一直延续至今，深圳房价呈现倍增的现象，是不足为奇的。

④人力内化期：租金大涨

但这个过程，随着经济的发展，必然会结束。“资本深化”阶段制造业劳动力的群体收入提高，会促使产业去升级与转型，内需开始逐渐旺盛。这个时期，高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业，资本深化期行将逐渐结束，“人力内化”期将到来。

在人力内化期，就是社会经济的发展，资本开始退居第二，人的作用开始位居第一的阶段。这时，由于以人为主导，生产率、附加值、人力资本会不断增长，个体收入提高，并最终成为享受附加值的主导力量，从而相应提高消费能力和行为，并对楼市产生实质影响。

人力内化期的楼市主要变化，主要是资产价格信号将开始平稳，但房产的消费信号开始强大。一般的劳动力在工资增长以后，仍然不足以进入资本市场，但其消费房产的实力却大幅增加，租金(无论是住宅还是商用物业)就开始大幅度上涨，社会的食利阶层开始壮大。到了这个阶段，一些非有效地段的物业开始被抛弃、而拥有现金流的地方的物业最开始广受供需双方的欢迎！

■前瞻性洞见决定一切！

各位看看，按照生产要素所起作用的5个阶段，无论是房地产企业的开发，还是个人的房地产投资，其实能比较准确踩中每个时间段的节点，获取各个阶段的最大利益。

有了类似的理论支持，才能够在某个阶段做出最坚决的决策，而不至于因为转换轨道出现短暂的波折而放弃努力，也不至于进行反阶段的操作而产生相对审慎。思维改造头脑革命，可见有多么的重要。

最后我要说，本次“国庆调控潮”带来的影响深远，我和我的团队，将就此为我们的客户进行内部宣讲，为我们的房企客户在新时代的发展与避险做出自己的贡献。

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