导读：
■深圳史上最严调控到来！
■当前改善型物业选择：理性、理性、再理性
■住宅物业选择的变化
一、户型改善
二、地段与环境改善
三、配套改善
■财富增长家庭的理想住宅
正文：

■深圳史上最严调控到来！

10月4日，深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。相比于之前的“3·25新政”和9月30日~10月7日期间全国其他地方出台政策，该措施堪称史上最严的楼市调控政策。

“10·4新政”涉及的多方面，包括未来五年保障房供应、土地出让方式调整、项目户型调整、首付比例、购房资格、房地产项目营销宣传等。主要内容有这几点：

（1）、户籍家庭继续限购2套住房；（2）、非深户籍购房资格由社保纳税连续满3年改为5年，且限购1套；（3）、无房但有住房贷款记录，贷款首付比例不低于50%；（4）、无房无住房贷款，继续执行30%最低首付比例；（5）、二套房首付比例不低于70%；（6）、重新执行“90/70”政策；（7）、出售价格不得高于备案价格；（8）、土地竞拍保证金不得低于出让价的50%......

面对这些条例对深圳房地产市场的限定，以及与其他城市的楼市调整政策相比较，有人将深圳此次调控与“自残”无异。在新的楼市调控政策下，离婚获取房票、高金融杠杆获取炒房资金等炒房手段统统失效，炒房客真真正正地被打击和挤兑出楼市，楼市将重新回归理性，真正满足有居住需求的置业者。

■当前改善型物业选择：理性、理性、再理性

在“10·4新政”影响下回归理性的楼市，置业者若还有诸如因孩子教育、居住环境、居住居住空间等需求而产生改善型置业需求的话，那在选择项目、住宅产品的时候需要谨慎点了。在购房资格、贷款限制、“90/70”、“10·4新政”动摇楼市信心等因素影响下，意味着置业者在未来几年内再有置业资格或者置业成本机会可以说基本不大。

因此，对于置业者而言，稍有不慎选择到看似合适但真正不能满足居住需求的现项目，其要付出的成本是巨大的。关内东部某区一改善型项目就出现了这种客户，该客户在新政前看上已经到项目看了好几次，想入手一套200㎡左右的大户型产品，但犹豫着没下手。新政出来后，由于手上有一套房子，若再买第二套房需要70%的首付、1200多万元的资金。

一下子要拿出上千万资金做首付，该置业者懊恼不已，没有及时选择下手。可见，在当前楼市条件下，有置业需求的购房者们在选择房子前一定要理性、谨慎，要多方面考虑的家庭成员的需求。比如有小孩子的家庭需要考虑教育问题、“90/70”条例下的三代同居住需求问题、以及出行是否便捷、医疗是否完善、休闲和购物能否在家周边即得到满足等。

■物业选择的变化

基于这些需求、调控条例的存在，所以真正有需求置业者在选择或许可以遵循这些标准来选择：

一、户型改善

在“90/70”政策重启下，可以预见在未来相当长的时间里大户型的改善型物业的供应将相对短缺。有相关数据显示，在深圳家庭年收入200万以上、甚至1000万的高收入群体人数大概为10万；家庭总资产在200万以上2000万以下的中产阶层，人数规模预计为300万左右。

以此做根据，即使排除掉一部分以大户型的公寓产品做选择，那大面积段的改善型物业也将存在有相当大的市场需求。因此说，有能力选择大户型面积段改善型物业的置业者们，在选择进行二套房置业时应该注意把控好这样方面的选择。

二、地段与环境改善

对于改善型物业置业者而言，户型改善或许是进行物业改善的第一选择因素。在考虑户型因素之后，地段则是第二考虑因素。在深圳现在的高端型改善物业中，区域划分性异常明显。比如说罗湖的银湖片区、福田的香蜜湖片区、南山的深圳湾和华侨城片区。

从这些片区来看，之所以能成为深圳高端型改善物业片区，与其良好地段有关系。像香蜜湖片区就有典型“离尘不离城”的特点，与福田核心繁华区距离适中，既不用担心受其扰，又能快速享受核心商业繁华服务。

三、配套改善

另外从深圳各片区改善型物业片区所具备的配套、人群来看，存在有这样一种趋势——由单一的户型、环境改善走向户型、环境、配套改善。例如深圳最早的改善型物业区——银湖、以及南山的蛇口鲸山别墅群等就属于户型、环境型改善，而香蜜湖则是属于户型、环境、配套改善。

现在的香蜜湖有深圳高级中学、外国语学校、清华实验中学、东海小学、培萃幼儿园等涵盖幼、小、初、高的学校存在，并成为众多家长为追求良好教育而不惜斥重金购买香蜜湖物业。之前就有例子，某家长斥资买房、借款，斥资千万购房香蜜湖片区物业，以期自己的孩子能有良好的教育环境。

由此可见，在未来一段时间内都没有房票或者高改善物业购置成本的背景下，配套齐全的物业，为自己未来几年的生活负责、自己的下一代的教育负责等，像香蜜湖这些有多重配套完善的地区，其物业都将是改善型物业购置者的选择。

■财富增长家庭的理想住宅

相比于其他片区，香蜜湖所拥有的多重配套能让改善型置业者们，在未来几年生活中可以获得质量较高的生活环境和无须过多担忧配套不足等问题。在香蜜湖目前开发出来的项目中，位于地铁2号线安托山站不远的安峦公馆将是个不错的选择。

作为香蜜湖多年少有的新供该改善型物业之一，项目在西侧有安托山公园（待建）、东侧香蜜湖和儿童公园、南侧深圳湾和红树林公园、北侧塘朗山的生态、人文资源基础上，规划出改善型3~5房产品，是财富正处于增长型家庭的理想住宅。