导读：
■卓越“曼哈顿鉴证之旅”，全城关注
■差点被忽视的美国曼哈顿办公室租金细节
■为何曼哈顿中城会是美国写字楼租金高地？
■租值理论的研究
■从中国前海的写字楼租金水平，窥见了什么？
■在前海·卓越时代广场，将找到更多真相
正文：

■卓越“曼哈顿鉴证之旅”，全城关注

10月18日，期待已久的、由卓越主办的“曼哈顿鉴证之旅”正式出发。此次活动由深圳民营企业自主发起的中国前海VS美国曼哈顿实地考察，对深圳商务市场有着重要的意义。

这场考察，由建筑人文领域专家冯原、北京大学人文地理博士&教授级规划师王富海、深圳大学产业经济研究中心主任魏达志及系列知名媒体人士共同参与，从不同角度深度挖掘与了解曼哈顿城市及商务市场，对后续前海的商务市场、综合价值研究留下宝贵的财富。

根据行程，卓越团队到达美国曼哈顿后的第一天，侧重考察的是曼哈顿主要片区的写字楼市场，包括华尔街及周边高端写字楼、金融街区、写字楼租赁及销售价值、纽交所、高盛大厦等。事实上，这也是此次实地考察曼哈顿的重点。

对写字楼市场有所研究的人们也深谙可，该地区的租金水平如何，所反映的正是这座城市/片区的经济水平、产业分布、土地及空间价值、人才聚集程度，未来发展空间等，甚至对片区的其他产品也会有所影响。

正是如此，此次曼哈顿鉴证之旅的考察，曼哈顿写字楼发展表现如何，尤其是办公楼的租金表现，自然而言成为大多数地产人士所关注的焦点。在此，笔者结合实地考察人员反馈回来的一手消息，结合我司对深圳尤其是前海商办的研究，为大家带来及时性简要分析。

■差点被忽视的美国曼哈顿办公室租金细节

众所周知，作为全球金融中心的曼哈顿，写字楼租金必然不菲。且不谈大多数国内大多数人们从各种渠道上所知晓的知名写字楼，从细节上我们也可以窥见曼哈顿写字楼的水平达到了怎样的程度。（以下数据来源自美国房产网）

譬如说曼哈顿办公位的租赁，一般上分为三个等级，包括虚拟办公位、公共办公位、固定办公位。从字面上即可发现，固定办公位的租金较高，从考察数据显示，一般虚拟办公位租金水平约1000人民币/平米，公共办公位租金水平在2700-3400人民币/一张桌子，固定办公位租金水平在4000-8000人民币/一张桌子。

从上述不同等级的办公桌租金水平即可窥见：曼哈顿实体办公室租金的区别之大，而这恰恰也正是曼哈顿土地、办公室空间的价值体现。

撇去虚拟办公室的租金不算，根据当下信息反馈，曼哈顿服务式办公室的收费标准通常是每个月1000美元一张桌子，而且不少品牌办公室还需要缴纳复印、扫描、固定电话、国内通话、传真、咖啡等服务额外收费。

■为何曼哈顿中城会是美国写字楼租金高地？

超过1000美元一张桌子，意味着什么？以世界通常的人均办公面积（约15㎡）来算，即相当于6700多元人民币/15㎡，超过446元/㎡。值得注意的是，这还是曼哈顿办公室租金的一般水平，如果该办公室位于核心区、地段不错、资源配套优越的话，必然更远超该水平，甚至翻倍也有可能。

确实在曼哈顿，不同地区、不同街道的写字楼租金水平有所区别，即使是曼哈顿中城、下城之间，也是有所不同。根据2016年美国纽约房产行情中心发布的数据，整个纽约写字楼租金表现集中的地方在曼哈顿中城，达5500人民币/平方米，其次是曼哈顿下城，办公楼租金平均水平在约5100人民币/平方米。

也就是说，曼哈顿中城是整个曼哈顿乃至纽约写字楼表现集中的片区，也是企业家、资本家、投资家看好的地方，是影响美国乃至大半个地球经济的命脉所在。可知这里是曼哈顿岛拥挤、繁华的地区，也是世界上摩天大楼密度高的地区，包括洛克菲勒中心、无线电广播城音乐大厅以及帝国大厦等世界知名的办公大楼，如大中央车站、宾夕法尼亚车站、纽新航港局客运总站等重要的交通枢纽也都位于此区。

■租值理论的研究

为何写字楼租金对城市及地区影响如何之大？其实，租金作为人对房产需求关系的具象表现，租金的上涨无疑传递出片区人口对房的供求关系，而房价是房产的资本价格，而租金则是房产的消费价格，而且租金不容易受到像黄金一样炒买炒卖的影响。

之于深圳城市及经济发展而言，写字楼的租金水平，其实就是产业结构的升级，导致任的租值提高。房地内参·半求工作室www.BANQ.cn掌握的理论表明，第二产业发达的区域增长有利于提高土地租值与企业主租值，表现在微观经济信号上就是房价基础更为稳固。

而开始从第二产业下端、向第二产业上端升级，尤其是从第二产业向第三产业升级，相应的会提升区域内企业员工的人的整体租值，即“房租”的基础得到巩固，对于食利阶层在这些区域进行投资布局是有帮助的。

当然，人的租值提升，对于租金的价值更大。也就是说，这里的经济及产业分布越升级，服务性金融性产业越集中，聚集的人才越多，写字楼价值更大，租金表现也就更高。明显的，集中了曼哈顿写字楼、产业价值越高的曼哈顿中城，租金表现水平之高已然给出了一个漂亮的答案。

■从中国前海的写字楼租金水平，窥见了什么？

这对深圳前海及周边的宝中区域而言又意味着什么呢？根据前海规划及发展蓝图，这里一直把曼哈顿作为前进的目标，进而进行了各种细化的发展规划及建设。如今六年多发展，前海建设密锣紧鼓，紧邻的宝中区域作为前海重点辐射地区，在前海注册企业超过10万家的发展水平下，也承担了极其重要的作用。

如今，为数不多可对外使用的前海写字楼，租金价格已经达到至250-350元/㎡/月，随着片区不断成熟并成为深圳的核心商务区，未来租金表现是否会达到美国曼哈顿这样的程度暂且不论，但以经济表现、产业分布及集中程度来看，这里必然将是南中国的高端写字楼集中片区。

不妨看下2016年上半年深圳的写字楼租金表现，或许大家对前海及宝中商办的发展前景，心中会有更明了的判断。数据显示，目前，深圳写字楼市场平均租金为238元/平/月，福田以275元/平/月位于第一，南山则以约250元/平/月升至第二，而这也是只平均数，根据深圳房产研究中心发布的数据，前海写字楼较高租金在约350元/平米/月。各位可知，前海发展仅仅6年多，这仅仅是个开端，未来所展示的空间将如何，可以放长线来看。

■在前海·卓越时代广场，将找到更多真相

在此情况下，回归主办此次曼哈顿鉴证之旅的卓越，作为卓越商务典型代表的前海·卓越时代广场，所在的宝中作为前海的其中之一，扼守前海发展的重要地带之一，无论地段还是配套、景观资源，还是产业布局及发展，已然具备成为“曼哈顿中城”的条件。

作为目前深圳可售商务中，毗邻前海的临海写字楼，前海·卓越时代广场所拥有的海景视野权，所紧邻的众多公共文化建筑，市政文化场馆、休闲配套措施，尽享国际范。这样的商务价值，随着卓越“曼哈顿鉴证之旅”的逐步深入，慢慢揭开更多，大家将看到更多更有意义的内容。