今年国庆期间是内地楼市或房地产市场的一个重要转折点。9月30日至10月6日，在全国13.6亿人民或在外或在家享受国庆长假期之时，北京、天津、南京、厦门、杭州、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、武汉、广州、深圳、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州等共计19个城市先后发布了新的楼市调控政策。短短7天时间内如此密集的地区调控政策发布，为内地楼市调控以来所罕见，似有违[因城施策]，而又回到[中央调控]了。从政策内容来看，均为在此前调控措施的基础上进一步限购与限贷，目的在于遏制楼市的投资性需求。上述19个城市或是一线城市，或是核心二线城市（即发达程度较高的二线城市）。
显然，新一轮的调控是政府对于近两年来这些城市楼价飙升的进一步回应。这两年来，以深圳起头，一线城市先涨，接着一线城市周边的核心二线城市跟随，然后其他区域性中心的核心二线城市接力，形成蔓延式的楼价相继飙升态势。仅就今年的情况来看，8月新建住宅价格指数，京沪穗深四大一线城市分别按年上涨23.5%、31.2%、21.1%及36.8%，核心二线城市的按年涨幅则在15%至44%之间。
■明年下半年或调整
新一轮调控反映中央及各级地方政府阻止楼价进一步上涨的决心。调控政策发布后，一线与核心二线城市的楼市已迅速降温，交易量大幅下滑，楼价则开始横行，相信一段时间后将进入一个下跌周期。如果这一轮调控仍不能阻止楼价的上升，则政府将推出下一轮更为严厉的调控。所以，楼价调整期的到来，只是一个时间的问题。当然，进入调整期将是逐步的。按年计算，预计今后几个月仍会维持上涨的局面，但涨幅将不断减缩；明年上半年将开始下降，真正进入调整期。
楼价飙涨的直接原因自然是供不应求，即居民对于房产的需求大于市场供给。实际上，就居住需求而言，一线及核心二线城市的房屋供给已经不少，能够满足基本需要。但由于还有投资性需求，且这些需求异常旺盛并日益增强，导致供给不能满足总需求。显然，要解决楼价飙涨问题，必然要从解决投资性需求的过度旺盛问题入手，这已是市场共识。
可是，如何解决投资性需求过度旺盛的问题呢？办法却有不同。大而言之，无非是两种，一是遏制，二是削弱。差别在于，遏制是阻止旺盛的投资性需求的实现；削弱则是弱化旺盛的投资性需求本身，或称为内在的投资需求。显然，前者是短期之计，是治标；后者才是长远之策，是治本。
■调控措施不能放松
然而，新一轮的调控措施也好，此前的调控措施也好，虽都着眼于投资性需求，但都重在遏制，而非削弱。内地楼市调控的两大核心内容是限购与限贷，新一轮调控就是深化限购与限贷。显然，限购与限贷就是遏制，而非削弱居民内在的房产投资需求。这样，内在投资需求仍在并依然旺盛，甚至由于[受限品更贵重]的心理而更加旺盛，只是在外部强加的限购限贷措施下实现不了。此种需求遏制短期内会有效果，但效果难以长期持续。
首先，政府的限购限贷政策会应时而变，仅两年前的2014年9月政府不就是放松限购限贷政策，从而开启了过去两年新一轮楼市的上涨周期吗？一旦这些调控措施放松，仍然旺盛的内在投资需求又将有了实现的可能而冲向市场，进而再次推高楼价。
第二，由于内在投资需求仍旺，居民就会从各种管道寻找政策的灰色地带，进而冲破政策的遏制。如前一段上海人的假离婚买房风潮，以及非本地居民开假工作与收入证明，补交或是提前交社保金而取得购房资格等都说明这一点。
第三，由于内在投资需求仍旺，随着收入的增长，人们对于当前调控政策的适应性也不断增强，从而政策的遏制效果不断减弱。比如限贷，今天觉得难以承受的三成五（首套）或七成（第二套）的贷款首付比率可能几年后就能够承受了。过去十几年来，内地楼价在政府的不断调控下仍不断地上涨，正表明了此种需求遏制性调控政策的局限。
所以，长远而言，楼市调控应该从遏制转向削弱居民对于房产的内在投资需求。否则遏制性调控政策需要不断加码，如不加码，甚至由于其他需要而有所松动，被临时遏制的投资需求，将被解放而重新推高楼价。但不断加码又将导致政策的边际效应不断降低，也必然会与其他经济社会发展目标，以及整个经济的市场化改革方向相冲突。
如何削弱居民内在的房产投资需求呢？导致投资需求旺盛的原因很多，如人们提到的流动性过剩，实体经济投资机会减少，中国人对于房产的偏好等。但这些都是宏观经济与文化问题，短期难以改变。
实际上，还有一个重要但人为的原因，就是内地的持房成本十分微小，甚至可以说为零。由于没有持房成本，人们都认为买房是只赚不赔，只要买得起就养得起，所以就尽可能地买。众所周知，内地住宅租金回报率是很低的，大部分低于2%，且空置率很高，有些业主也不在意能否租出去。即使这样，投资性需求还是如此强烈，就是因为没有持房成本。
■征房产税增持有成本
如果认同这一推断，那么解决问题的方法就是形成持房成本，即开征房产税。关于应不应该开征房产税，已经讨论多年，但由于分歧大，至今仍无着落。长远来说，开征房产税势在必然；中短期而言，除了加快房地产市场的市场化，规范化与法律化进程与推动房地产税制改革以外，从削弱居民对于房产的内在投资性需求应该的角度，应该尽快开征。
有人说房地产税是税务制度的问题，不应作为楼价调控的手段，也不会对遏制楼价产生多大的影响，但笔者不这样认为。的确，房产税在发达国家已有很长的历史，一般不作为房价的调控手段，但不应教条主义地看待这一问题。内地至今基本没有对于住宅的房产税（上海与重庆的试点例外），如果在遏制楼价飙涨成为必要的情况下，开征能够遏制这一轮飙涨，那何乐而不为呢？
至于房产税能否削弱投资性需求，笔者认为在内地楼市的现实市场环境下是能够的，而且可能是一个[撒手锏]。当前内地楼市的现实是房价/收入比过高。因为房产税是按高价征收的，这意味着房产税对居民将是一个很大的负担。如果税率同样，负担将大大高于其他国家。
试想，现在京沪深上千万元（人民币·下同）的房子多的是，如果按税率1%算，每年10万元的房产税，对于年收入也可能只有10万元的居民来说是很大的一笔钱，持房成本因此很高。如果持有多个住宅，那持房成本就更高了。当然各种减免后实际税额不会那么高，但也总有几万元，对于年收入10万元的人来说负担也不轻。这将大大地削弱居民持有投资性房产的内在需求。
当然，开征房产税是一个很复杂的问题，牵涉到各方面的利益，也存在技术上的困难。但这并不能成为迟迟不开征的理由。不得不承认，这些年来政府在此问题上犹豫不决，使得至今房产税开征仍遥遥无期，对于今日楼价的飙升负有很大的责任。如果早日开征了，甚至只要给出一个开征的时间表，这两年的楼价应该不会如此飙升的。（香港信报）