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投资分析
当小户为王:如何站立趋势潮头?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-10-25 17:32:08点击3030


导读:
经济话语权下的自信:深圳城市价值看齐国际都市
房地产是聚集现象:深圳楼市成为升降依据
单位控制转总额控制的人居趋势:小户为王
严控时代的潮头产品:德润荣君府建面约30-61㎡公寓在售
正文:

■经济话语权下的自信:深圳城市价值看齐国际都市

用沸腾不已来形容10月的深圳楼市可谓再恰当不过了:10月4日,全国最严楼市调控政策在深圳出台;10月11日,国务院批复同意深圳设龙华区、坪山区;10月12日,苹果再送大礼宣布将在深圳设立中国区研发中心,与此同时,恒大注册地迁往深圳……

若说前一件政府意在压制房价以稳定疯狂的市场;后三件则有意或无意间让市场见识到深圳这座城市的潜力:作为经济排头兵的角色,深圳还将继续扮演下去;苹果送礼、恒大加盟、强者之盟下,深圳的自信,城市的潜力可见一斑。

由此看深圳楼市调控政策成为全国最严有其必然性:经济基础决定一切,深圳城市价值之强,已经在向国际性都市看齐。深圳楼市水位线在一线城市中名列前茅也自然不过了。

■房地产是聚集现象:深圳楼市成为升降依据

与此同时,不少学者专家也预测:如此严苛调控政策下,深圳的楼市将有幅度的回落。笔者不想做无根据的探讨,或许数据会更有说服力。

根据QQ大数据推论,全国每年进入北上广深4座城市的人口数量,已经超过每年从农村进入城市的人口数量;而根据智联招聘有限的跟踪数据,全国每年700万左右大学毕业生,毕业首年进入北上广深4座城市的比例高达54%,并且毕业三年后,更是有增无减。其中深圳作为移民之城更是炙手可热。

广发证券研究了有完整历史成交数据的中国17个(2016年9月30日后)主要限购限贷城市。2016年以来,这17个城市的一手住宅成交面积占全国的比重超20%、成交金额占比超40%,而这两个占比数据在2011年的时候分别仅为10%、24%。

全国2000多个县、600多座城市、17个排在前面的城市,一手房屋成交量占全国比重,2011年10%,2016年就到了20%!是不是说明人口仍然在向极少数城市集中,并且是加快集中,人口大批量向大城市进军、就业、生活,已经成为未来的主流趋势,而房地产是城市化的生意,城市化是人口的聚集现象。由此大城市的楼市从某种程度上已经成决定一个人、一个家庭财富升降的根本依据。那么试问:如何在连续12年年均净增人口56万、稳居一线城市首位的深圳看到楼市回落的信号?

■单位控制转总额控制的人居趋势:小户为王

在政策严控的当下,表象是政府的行政驱赶,实质上却是城市高效竞争力的表现。可以看到,在人口继续聚集的趋势下,一线城市如深圳,房地产价格成本抬升已是不可逆转的现实,其中核心片区房地产的价格成本和租金成本更是逐渐走高,不可回撤。

而这对楼市的影响则是人居的空间成本,将由房产单价控制转为房价总额控制,从面积大小着手降低置业成本,房地产需求将回归小面积。未来楼盘户型实现40㎡住2人、60㎡住3人、70㎡可住3+1人的中小户型将成为深圳楼市的主方向、中产阶层的主需求。

其中德润荣君府建面约30-61㎡优质公寓,可谓严控时代的潮头产品,轻松掌控未来居住需求。

■严控时代的潮头产品:德润荣君府建面约30-61㎡公寓在售

德润荣君府位处龙坂福黄金三角区,聚集着有坂雪岗科技城带来的大量高科技人才,还有福田CBD外溢的金融精英,属深圳年轻人口集中区域。同时这里也是深圳高新科技财富产地:坂田街道以不足深圳1.4%的面积,为深圳贡献约13%-19%的工业总产值。

在这样的价值高地,作为京派房企德润在深圳的首个房地产项目,德润荣君府以高端居住生活理念,融合中国传统人居文化、户型方正、大品牌家装、内部空间尺度舒适、至享生活私属领域。其建面约30-61㎡公寓产品更是价值佼佼者。

与一般公寓40年产权不同,德润荣君府的公寓产权年限同住宅一样,为70年,这在深圳公寓产品里甚为少见。

同时公寓产品设计现代大气,譬如61㎡户型为两室两厅一厨一卫,格局通透,空间感和私密性相得益彰;45㎡户型一室一厅一厨一卫,五脏俱全,落地凸窗视野感十足。产品带装修出售,紧跟都市人居潮流,为都市精英匠造人居高地。此外,德润荣君府为准现房发售,明年9月底可准时交房入住,如此置业良机,不容错过。

德润荣君府踞坂田地铁口,并且与正在开工建设的地铁10号线咫尺相连,拥5号线、10号线双地铁,出行极为便利。在驾车通行上,北邻布龙路,东接坂雪岗大道快速接驳五和大道、南坪快速,梅观高速、清平高速、水官高速等多条城市主干道。此外,将于2017年10月份开通的坂银通道就在家门口,开通后自项目可直达福田中心区,极大缩短了车程。


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