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城市朝贡体系:论尖端放电的现象
作者:homer   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-10-27 16:51:00        点击4058
    

导读:
■“跳出来”才能“看进去”
■前30年靠农产品剪刀差,后30年靠土地剪刀差
■城乡剪刀差→金融剪刀差
■一栋高楼大厦等于一座中小城市
■200倍的量级“城际剪刀差”
■尖端放电的现象
正文:

■“跳出来”才能“看进去”

鹏城最核心的项目、不得不让人关注的是华润置地旗下的深圳湾·悦府以及华润城·润府。这两个项目所在的南山区核心位置,就价值而言,一个是深圳前所未见的最好住宅综合体,一个是深圳人文综合体。他们所代表的,正是这座城市的人居最高价值,也是城市人居的典型案例。

正因为是新案例,所以对于其价值认知有必要深度剖析、开辟新的视角。如果仅仅是自然的价值生长、如果仅仅是线性的单向思维,我们或许无法洞悉规律、也无法深入理解类似项目价值的逻辑。

跳出城市看城市、跳出项目看项目、跳出价值看价值,或许这有这样才可以更为靠近事实真相,也才能够避开繁杂信息的干扰,获得更为心安的结论。以下,就是在纵横两个角度的解读,相信你会心领神会。

■前30年靠农产品剪刀差,后30年靠土地剪刀差

新中国成立后至今,仅仅经过了67年的发展历史,但从一穷二白开始起步,仅用67年就完成了其它国家三百年走完的道路,我国还在这么短的时间里形成了如今全球最完整、最自主的工业体系,也实现了全球工业化、城市化历史上的罕见奇迹,更使得我国GDP坐二望一距离全球最大经济体已经只有7步之遥。

这些看似不可能的事,我国将其变为可能。这到底是为什么?追根溯底,其实是因为中国走过了一条极其特殊的道路:城乡剪刀差。这是这样的特殊机制,才使得上述不可能变成可能。城乡剪刀差包括两个层面:农产品剪刀差、土地剪刀差。

1949~1979这前30年里,中国的发展依靠的是“农产品剪刀差”;1980~2010这后30年里,中国的发展依靠的是“土地剪刀差”。这就是所谓的“前三十年靠农产品剪刀差,后三十年靠土地剪刀差”的由来。那么,城乡剪刀差是怎么促进工业化与城市化的?

■城乡剪刀差→金融剪刀差

农产品剪刀差,令工业品价格高于本身价值60%~500%、农产品价格低于本身价值44%~73%,促使工业化获得了富营养、步伐大踏步前进;而土地剪刀差,农地被低价征用、征购之后再出让、建设,农村以每年5万亿元的土地资本金转移给了城市,促使城市化获得了巨大的加速度、如今这才拥有了全球最多最大的城市群。

随着工业化、城市化的使命逐渐完成,农村再度输送剪刀差的可能性越来越低。而且农业产值的占比已降到了9%,并且还将进一步下降到5%左右。这必将导致农村人口越来越少、农业人口人均耕地越来越多、农业机械化和组织化经营程度加深,因此可以判断,“城乡剪刀差”将逐渐成为历史,而农产品价格将逐步上升。

未来,中国的发展将进入与西方性质相同的“金融剪刀差”的新阶段,这个新阶段的逻辑完全不同。“金融剪刀差”阶段,农业的人均产值开始回升、农村停止向城市输送价值、农产品价格逐渐回升并成为金融品(期货品),经济体内部的剪刀差,体现主体将发生根本性的转移。

■一栋高楼大厦等于一座中小城市

其实,自2011年开始,就应该视为进入“金融剪刀差”阶段了,具体表现在金融中心、服务中心、总部中心、科技创新城市这几类城市,对单纯的制造业城市形成越来越大的优势,制造业产品价格相对越来越低、而服务业产品价格越来越高(包括房价),整体社会从“消费竞争”阶段进入到“资产竞争”阶段。

上述中心城市,通过服务业----金融业、咨询业等生产型服务业以及银行、基金、信托等理财型服务业----的手段,不断汇聚全部制造业城市的剩余价值,制造业城市的除去维持生产与生活之外的资金之外的其余资金,都将汇聚到上述几类中心型城市,这些城市从而将成为价值高地。

上述中心城市在“金融剪刀差”的新阶段,要数金融中心城市、科技创新城市收获的“金融剪刀差”是最大的。此类城市,其单位土地的金融价值、单位产出往往20倍以上于其它的大城市,成为云端之城,一栋高楼大厦等于一座中小城市产出的奇观更会频繁出现。所以,金融剪刀差其实就是一种“城际剪刀差”。

■200倍的量级“城际剪刀差”

而在这类云端城市也不是均衡布局,而是汇聚了证交所、期交所、企业总部最多的区域,成为尖端城市的“尖端放电”区域,成为价值高地城市的“价值极地”。按照国际对比,尖端城市这种价值高地的价值会达到20倍以上于其它城市的层面,而尖端城市的“尖端放电”区域会达到10倍以上于本城其它区域的层面。

如果将尖端城市的尖端区域,去和其它非尖端城市比较的话,其价值跃升的幅度就可以达到200倍的量级,同样的土地、200倍的产出差别关系,这已经不是自然生长的范畴,只能是接受朝贡的结果。简而言之,形成的就是这样的“价值朝贡”局面:

①占绝大多数的城市人口供养起极少数的农业人口;②制造业城市供养起中心化城市;③中心化城市内部的各个区域,供养起核心化的中心地区。从而形成了分工层级清晰、层层将自己剩余价值上贡给上一层级空间的“价值朝贡”局面。

■尖端放电的现象

所谓核心化的中心地区,其实就是城市棋局中的天元之位。而上述“价值朝贡”局面,其实落实到具体的区域上,就是尖端放电的现象。在深圳,汇聚了高新科技、证券基金公司、总部企业最多的片区,其实就是深圳南山高新区范围。而中国的尖端片区,无外乎就是北京中关村,深圳南山高新区,上海陆家嘴。

南山中心区,如今已集中了后海金融总部基地、高新科技园总部基地、深圳湾超级总部基地这三大总部基地。这里所集中的高端企业之多,创新力之强,上市公司之密集,使之成为世界级科技中心、世界级网络中心、世界级金融中心,未来将成为中国最重要的、面向全球的总部基地。

这里的创造力之强,当下人均GDP已赶超新加坡,成为世界级的科技创新、金融服务中心。目前该片区的两个综合体代表——华润城、华润深圳湾·悦府,也是华润置地旗下的顶级作品。

其中,华润深圳湾·悦府二期位于总计容建面约60万平米的华润深圳湾体验式商业中心“万象汇”之上,咫尺大型城市公建深圳湾体育中心“春茧”、高约400m的华润集团总部大厦“春笋”、万象汇、艺术中心、安达仕酒店等丰富业态,是深圳湾建筑群中稀缺罕见的纯住宅产品。

华润城·润府二期坐镇高新科技园——超1000万㎡、福田CBD商办面积2倍,60万科技精英聚集,经济活力。总投资300亿的华润城,盘活了都市生活:写字楼、酒店、商业、教育、人文……其中23万㎡万象天地将时尚、艺术、人文、休闲组合,品质生活在此精彩万象,内部教育资源规划充分满足所需。据悉项目建面190-230㎡公寓样板房已开放。

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