导读：
■连经济学家都难以判断的房价问题
■“后金融化”与“价值朝贡”现象
■华润深圳湾·悦府，可以说是理想的金融产品
正文：

■连经济学家都难以判断的房价问题

一般情况下，经济学家或者房地产人士分析城市房价，是根据房子的居住属性和成本信号，居住属性包括房屋库存、土地供应、收入增长、人口结构等，成本信号包括建造、材料、地价、人工等，参照这些标准分析房价，在三四线城市以及一些二线城市是行得通的，但在强二线城市以及一线城市则难以苟同。

对于2016年以来深圳、上海、武汉等城市的房地产市场出现了井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购，若以原先的判断标准，是很难预见到该轮房价的飙升。其实，对于强二线城市以及一线城市房价的分析，如今一定要切入金融属性。

众所周知，当下中国经济增长缺乏内在动力，于是政府大力实施货币扩张政策，今年第一季度的货币发行量堪比2010年“四万亿刺激”的阵仗。但是由于经济下行、产能过剩、风险增高，好的企业不愿举债，银行也不愿意借贷。实体经济无法吸收骤升的流动性，资金唯有滞留在金融经济中，股市又不旺畅，资金便流向房地产。

房地产成为“蓄金池”，再加上近两年资金成本得到大幅下降，融资渠道变得多元化、便利化了，促使了房地产资产金融化、买方资金金融化、发展商资金链金融化，从而也带来房子交易效率高、退出渠道畅通，房价上涨要得到兑现变得非常容易。从2016年以来重点城市的房价大涨中，也可看出金融化更易促使房价出现上涨。

■“后金融化”与“价值朝贡”现象

从房价金融化表现来看，武汉、杭州、南京、天津等二线强市是刚刚迈入金融化的阶段，具有一定时期的黄金时间窗。而一线城市，尤其是深圳、北京、上海，已经基本迈过金融化阶段、房产财富已经形成，如今正当迈入“后金融化”新阶段。这些城市经济资源配置高，单位经济发展的耗能与耗人都在快速下降，人均资本快速提高。

伴随“后金融化”的推动，还会吸引其他城市精英人才或财富者归附置业，直接增加城市的净利润而直接进入GDP----因为这些人前来购房投资的钱是他们在其它城市获得的净利润。那么，也促使了城市在城际竞争中占据优势，可以将其它城市的价值上涨归于己手，本城的经济就得到了加强。

对于房价金融化表现，深圳知名房地产专家尹香武（半求）先生更是形象地总结出“价值朝贡”现象，即制造业城市供养起中心化城市；中心化城市内部的各个区域，供养起核心化的中心地区，从而形成了分工层级清晰、层层将自己剩余价值上贡给上一层级空间的“价值朝贡”局面。

基于市场的表现，参透市场的发展规律，我们才会有较清晰的发现，对于未来的置业，也更具选中优质资产的眼光。这里也不难看出为什么那么多有识之士偏爱于重点城市的重要地段的高质物业。

■华润深圳湾·悦府，可以说是理想的金融产品

在深圳，近5年来城市制造业人口加速流出，但同时货币却加快流入。因为总部企业汇聚、高耗人的企业迁出、深交所新经济配置力增强、人民币国际化需要香港地缘优势等，使城市人均资本大大的增加，这对深圳房地产市场形成了积极的影响。

关于深圳未来重点地段，不得不提后海。后海比较特别的是，毗邻两大总部基地，分别是科技中心高新科技园以及规划中的未来全球企业中心——深圳湾超级总部基地，并且片区本身是总部基地，未来这里所集中的高端企业之多、创新力之强、上市公司之密集，可想而知，未来将占据世界级科技中心、世界级网络中心、世界级金融中心的重要一席。

作为后海金融总部基地的高品质现代化都市综合体——华润深圳湾，是具有充分条件享有“后金融化”推动型的优质资产。项目由全球企业排名第91位的华润匠心打造，不仅占据城市重要地段，而且拥有着得天独厚的多维景观资源。

其中，华润深圳湾•悦府作为华润置地旗下“万象高端”系列的升级版住宅产品，坐享华润深圳湾体育中心、商业中心、文化艺术中心、安达仕酒店等丰富综合体配套，并聘请国际设计团队，在寸土寸金的深圳湾礼献臻席，以匠人之心雕琢生活每处细节，将湾区生活的独特魅力及华润追求人文的情怀映射到生活方方面面，构筑湾区生活人居范本。可以说，华润深圳湾•悦府是深圳湾建筑群中不可多得的充满理想主义的生活作品，也是备受资本追捧的理想的金融产品。