■港府忽然暴力加税

香港特区政府昨日宣布：将向买入第二套房的本港永久居民统一征收15%税项，为2015年2月以来首次加辣，措施今日起生效。

根据旧制度，香港永久居民买入第二套房，300~400万元住宅，税率为4.5%；400~600万为6%；672万以上7.5%；2000万以上8.5%，未来将统一为15%。

但与大陆的限购政策比较起来，加税更符合市场要求，不会导致产生错配与扭曲。对比之下，大陆必须要尽早检讨限购政策了，否则后患无穷。

■大陆限购政策已是难以承受之重

大陆的限购政策扭曲了户型面积需求、扭曲了住宅与商用的配置、扭曲了城际之间的比价关系，后遗症太严重。

更可怕的是，限购政策一旦启动，穿上红舞鞋就难以停下，纠偏改错的难度太高，最终更可能导致限购政策只能越来越严。

因为一旦取消，其长期不合理压制之后别释放的爆炸性后果就难以承受。这种爆炸效果可能是导致房价大涨、也可能是在不合理高位之后暴跌。

■陆资震撼全港：香港进入前所未有的城格分裂时期

而就在港府宣布加税的几天前，大陆海航控制的一间东莞公司在香港启德机场旧址以1.5万港元/平方尺的楼面地价夺得地块，楼面地价已经超出了区域很多的二手楼售价。

在香港本土大鳄逐渐放慢脚步、第一代商业领袖或退休、或居后台、或去世，甚至以李嘉诚为代表的世界级企业将部分业务撤出香港的背景下，大陆资金的凶狠做法震撼全港。

陆资，已经取代西方资本、香港资本，香港现在进入到前所未有的分裂时期：经济的大陆化、货币的美元化、意识的英国化。城格分裂，这个该有多么的难受啊？

■对港府楼市新政的10点判断

由此我有几个判断：

①越小的房子炒家越多，所以本次小总价单位加税更大，但这会伤及本土的刚需上车客户。这是港府出台政策的一个大BUG。作为后续措施，我估计港府会加大仅对本港人定向销售的港人港楼政策的实施力度。

②而非香港居民购房，要另外加收税项15%，也就是合计30%。另外根据字面理解，此政策包含新房、二手房。此次力度非常大，事实上直接大幅提高了投资的成本、极大地拉长了投资回报的周期。对于控制本地人炒房，打击陆资效果是立竿见影的。

③我2013年说的即将“地地地王”之风传到了香港，地价高企可能刺激炒风更旺；陆资凶猛，实力已经超过香港居民与企业，香港难以承受外来输入式的成本再次提升，如果陆资再如此凶猛地兴风作浪，不排除会有新的措施出台；

④同为城邦型经济体，新加坡平地比香港大多了，香港山地过多可开发建设用地过少，如果土地市场失控将是比房产市场失控更可怕的一幕。对于香港来说，控制一级市场将比控制二级市场更为重要，因此，接下来是否会对外资来港拿地出台针对性措施值得关注。

⑤购房消耗的是社会净利润，大陆明显担心资金目前过度外流，必须予以控制。港府心领神会予以配合，控制资金外流、打赢加入SDR之后的汇率保护战将成为我国目前的一项战略任务，而香港则是打击资金外流的桥头堡；

⑥作为一个极度成熟的市场，本项政策阶段性会降低香港楼市的热度，但是，香港面对的是巨大无比的大陆经济体，因此难以彻底改变陆资南下的趋势。特别是在大陆一线城市房价高企的背景下，香港作为中国唯一不限购不限贷的一线城市，其忌讳没有那么容易被打下去。

⑦限制资金外流、香港控制楼市、大陆住宅限购，资金出不去、有买不了住宅，巨量资金是“金钱永不眠”的，曾经熟悉的“蒜你狠”“豆你玩”“姜你军”“糖高宗”“油你涨”重新应该是大概率事件。

⑧有利于全球其它的华人移民目的地城市的房地产市场，甚至于某些东南亚市场也可能收到短暂刺激。不要忘记13亿人口的崛起意味着相当于又一个西方社会，不要忽视其力量。

⑨大陆的不限购商用物业，尤其是一线城市的不限购商用物业，应该因此会迎来回头资金，迎来一波小浪潮，这或许是2017年最值得关注的现象。但无论如何，商用物业市场都无法与住宅市场相提并论。

⑩香港各个方面的陆资化，速度非但不会放慢，反而会逐渐加强。大陆的企业、大陆的富人、大陆的做法，都将渗透到香港的方方面面。香港将从对大陆输出的城市，彻底转变为从大陆输入的城市。

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