导读：
■曼哈顿374年发展见证：CBD是区域价值提升催化剂
■CBD催化区域价值迸发，公寓是区域价值的承载者
■深圳写字楼扎堆地，壹号公寓T2是区域价值承载者之一
正文：

■曼哈顿374年发展见证：CBD是区域价值提升催化剂

爱因斯坦曾经说过：“复利是世界第八大奇迹，其威力比原子弹更大。”对于“复利”概念很多人可能了解，但是一说“复利”的例子大家很快就可以理解了。1626年，荷属美洲新尼德兰省总督Peter Minuit花了大约24美元价值的东西从印第安人手中买下曼哈顿岛。

经过374年的发展到2000年1月1日，整个曼哈顿岛的价值已经达到了约2.5万亿美元，折合成现在的人民币高达17万亿元。17万亿元用374年平均下来，曼哈顿岛的土地价值每年增值达453亿人民币。如果看倍数的话，24美元需要在374年间每年增长2785万倍才行。

当然，这仅是理想化的数据。而在曼哈顿实际的城市发展历史中，其土地价值每年的表现并非如此。曼哈顿土地价值之所以能用374年的时间从约24美元增长到2.5万亿美元，主要还是得益于曼哈顿中央商务区的形成。

■CBD催化区域价值迸发，公寓是区域价值的承载者

二战后，美国作为本土不受战火肆虐的国家，战后迅速崛起，像纽约等美国大城市则得到迅快速发展。随着纽约城市发展，而以曼哈顿岛西部地区为核心区的中心区发展压力变大，于是纽约市政府对曼哈顿岛南部地区（即现在下城地区）进行了重新规划。

这些规划包括加强交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。相应的工程包括修建宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼等。到20世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。

随着纽约的国际化城市形象确立和曼哈顿CBD的形成，国际性和跨国性行业组织纷纷进驻纽约，进驻曼哈顿CBD办公。数据显示，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构。

至此，曼哈顿的世界级CBD地位开始得到正式确立，也开启了其繁荣时代。随着世界级CBD地位的确立，曼哈顿土地价值得到大爆发，1969年至1983年间其地产价值增长了约58%！也就是说，曼哈顿岛的价值从24美元暴涨到约2.5万亿美元，其中有一半的价值是在曼哈顿CBD逐渐形成期间得到提升的。

曼哈顿2.5万亿美元价值的形成也相应地也说明，在城市国际化形象树立背景下，写字楼密集的区域，区域的价值也就越高。而区域价值的主要承载者是土地上的物业，所以价值越高的地方其物业价值也就越高。所以像曼哈顿出现ONE57、432 Park Avenue等闻名世界的物业并不值得奇怪。

■深圳写字楼扎堆地，壹号公寓T2是区域价值承载者之一

同样地，在深圳以建设“中国版曼哈顿”的前海自贸区，在深圳逐渐国际化，以及高达1200万平方米写字楼扎堆下，前海的价值也将通过土地价格表现出来。相应地土地价格也要同土地上的写字楼、住宅、公寓表现出来。

在前海最不缺的应该是写字楼，所以其在价格上的表现比不上面积仅有650万平方米、包括公寓和住宅的居住物业。而前海以后要规划居住人口约30万、工作人口约80万，所以在650万平方米居住面积中，公寓物业对土地价格的表现应该是最明显的。

这主要是由公寓的便捷性和所面对的客群影响的。公寓相比于住宅在生活更具便捷性，更受在前海工作的精英们青睐。对于以后在前海工作的精英而言，他们需要的是时间不是住宅提供的生活享受，而公寓产品以其便捷性、人性化的物管等能为企业领袖们解决生活问题。所以，从这些方面上看，像卓越·前海壹号公寓T2产品的价值值得关注。（hky）