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中信·红树山’唯论:“深租界”之典范
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-11-17 10:56:24        点击3399
    

导读:
■中信红树山新品面市在即
■凡是世界级城市,都有一个都市圈
一、世界级都市圈是城市化的产物
二、我国经济最发达都市圈:珠三角
三、深莞惠的大融合:“深圳都”是大势所趋
1、深圳磁吸力:深圳都正在形成
2、东莞的黄江:临深片区此家强
3、中信红树山:半小时都市生活圈
■配套资源
一、生态配套:泛容积率直指“0”
1、四园五水环绕,著城市山居生活
2、容积率低至2.0,成就人居胜地
二、私家园林:新中式融合法式景观文化
三、商业配套:多商圈满足日常方方面面
四、教育资源:与名校为邻,伴孩子健康成长
五、户型优势:墅质三房,居住纯粹性百分百
■四大品牌开发商强强联合,鉴证实力所在
■闷声发财的东莞,送给深圳人的“卧室”
正文:

■中信红树山新品面市在即

位于东莞黄江的中信红树山即将迎来第三次开盘,回想该项目别墅和第一批洋房开盘时的火热场面,不由地对第二批洋房的入市抱以更大的期待。虽说现如今的楼市整体在限购政策影响下有所降温,但是对于具有枢纽意义的房地产,一旦好的产品面世,市场自会做出选择。

中信红树山是由中海、中信、招商蛇口、中天地产四大品牌开发商联合在东莞黄江开发的一个项目。整体由10栋高层洋房和117栋234套约164㎡低层别墅住宅组成。目前推售的是高层洋房,层数18到34层不等,户型面积约85-100㎡;同时,项目还在3栋至8栋配置70间沿街商铺,未来可满足业主日常餐饮、购物等生活需求。

近两年,临深片区的楼市交易表现颇为出彩,但能真正达到类似中信红树山开盘去化率的其实并不太多,中信红树山的成功自然有整体市场向上的因素,但其自身所在地理位置、价格、产品、交通、生态环境等等方面的强势表现才是关键。

对此,我们决定再次对该项目价值进行全面仔细的梳理。对于我们来说,每一次的项目价值的梳理过程都会有新的专业知识的收获,因此,我们也希望我们的分析能够让地产相关者有新的知识增长,在买卖房产时能够有所借鉴。

■凡是世界级城市,都有一个都市圈

分析中信红树山这个项目,我们决定先从都市圈开始入手。房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而非分散现象,都市圈的出现就是典型的代表。人们在评判城市实力时,单座城市的概念逐渐淡化,都市圈的概念开始被频频提及。中信红树山所在是我国三大都市圈之一的珠三角都市圈。

一、世界级都市圈是城市化的产物

1、都市圈的出现

上世纪50年代,法国地理学家简·戈特曼提出了“都市圈”的概念,认为都市圈是城市群发展到成熟阶段的最高空间组织形式,以2500万人口规模和每平方公里250人的人口密度为下限。

从概念上来讲,都市圈是由一个或多个核心城市与若干个相关的周边城市组成的、在空间上密切联系、在功能上有机分工相互依存并且具有一体化倾向的城市复合体。说到底,都市圈是随着人类活动聚集效应而产生,是城市化的产物,大都市圈的出现,是超大型城市功能向外辐射的结果。

2、世界级都市圈核心城市都有一个“卧室”

目前,世界上著名的都市圈为纽约、伦敦、东京、巴黎以及北美五大湖等五大都市圈。这些都市圈各种要素集聚度高、国际交往能力强、汇聚大量财富和先进生产力,其影响力遍布在全世界。

而从房地产的角度来看都市圈,则很容易发现核心区与周边区域的房产在功能分布上面的关系呈现出工作与居住分离的关系。随着城市化的进程,核心城市的土地肥力增强,房价被拱高。而在核心城市工作的人们往往会把家安在周边的卫星城市。

如美国曼哈顿,天价的房租和拥挤的环境使许多上班族把家安在曼哈顿之外,人们常戏称纽约州及附近的新泽西州、康涅狄格州是“曼哈顿的卧室”。

二、我国经济最发达都市圈:珠三角

目前我国都市圈以珠三角与长三角、京津冀为代表,其中最具经济活力、城市化率最高的地区就是珠三角都市圈,由广州、深圳、珠海、佛山、惠州、肇庆、江门、中山和东莞以及香港、澳门组成。2015年1月26日,世界银行发布的报告显示,珠江三角洲超越日本东京,成为世界人口和面积最大的城市群。

从城市基本组成也可以看出,在我国大陆的四大一线城市中,位于珠三角都市圈中的城市就已经占据了2个,而再加上香港,就2015年三大城市创造出5.65万亿GDP,城市经济活力持续迸发。

珠三角都市圈内以广州、深圳、香港为发展核心,形成多个核心城市共同发展局面。而在这三个城市中,经济活力表现的增长势头最为强劲的又是深圳。深圳目前的发展已经成为了创新之都,不仅仅是拥有华为、腾讯、中兴等巨头科技企业,就在前不久,苹果也宣布要在深圳设立研发中心。

随着世界各大巨头企业的流入,深圳对人才吸引力也不断增强,据最新的人才数据显示,深圳人才流入量是流出量的1.7倍,人口密度已经位列全国第一,而相应伴随的是交通、住房等等方面的压力,深圳的外扩是势在必行。

三、深莞惠的大融合:“深圳都”是大势所趋

1、深圳磁吸力:深圳都正在形成

深圳的整体形势是东西长,南北狭短。如果要向外扩张,必定以南北为轴,向上下扩张,从地理位置上来说,形成方圆形会是比较合理的城市布局。而南边是海,因此,无法承载需求。由此,向北的东莞扩张可能极大。

在今年10月25日,由深圳发布的《深圳市住房建设规划(2016-2020)》中提到,发挥都市圈核心城市作用,促进深莞惠住房市场协调发展。虽然类似建议在坊间常有人提起,不过,深圳官方是首次提到这个概念。

由此可以看出,在珠三角大的都市圈的范畴内,形成以深圳为中心,结合莞惠形成深圳都成为城市发展的必然趋势。而深圳都的形成第一步一定是深圳居住需求的先行。

2、东莞黄江:临深片区此家强

在我国的近代史上,类似上海这种繁华的都市曾经有过很多“租界”,它在地理上存在于城市内,但是在行政性质上却又是独立自主的。基于此特点,将都市圈内的卫星城市称作是核心城市的“租借”再合适不过了,比如东莞就是“深租界”。

在临深的东莞和惠州之间,东莞在经济上还是地理位置上,未来的交通改善上,都占据了优势,更值得期待。根据目前的规划,东莞已经规划了多条地铁连接深圳,从而从东莞的黄江等地出发来深圳,甚至比起深圳本地还要方便,通勤时间还要少。由此,东莞可称得上是“深租界”典范。

而事实确实如此,在大的都市圈里,通勤时间是经常会要面临的一个问题。一座大城市,能提供很多极具前景的就业机会,因此,会吸引很多人前来就业。但受空间等的限制,并非能容纳所有的居住人口,由此,也将形成中心区工作,周边城市居住的形式。这一点在东京、曼哈顿等城市体现的极其明显。

东莞的黄江之所以在临深片区能够脱颖而出,很大程度上是其自身发展优势以及与深圳便捷的交通。黄江不仅仅存在丰富的自然资源,同时在教育、医疗配套、交通方面、产业等等方面都占据极大的优势,未来的黄江新城将集政务中心、商业金融中心、体育文化中心、重要的居住区和休闲服务区于一体,成为一个生态的、休闲的、现代化的城市之心。

3、中信红树山:半小时都市生活圈

位于东莞黄江新城区域核心位置的中信红树山,不仅仅能够享受到黄江大发展的利好,同时在通勤时间方面,更是占据了优势,成为深圳人的真正卧室。

综合研究全世界的大都市圈,经大致测算,中心城市为圆心,直线半径30公里左右会形成一个卫星城,而直线半径150公里内会形成一个渡假区。从中信红树山出发至深圳,约36公里,正好再卫星城的范围内。

同时,项目紧邻莞深高速黄江高速出口,坐享南光高速、龙大高速、梅观高速、莞深高速、广深高速、虎岗高速、公常路、广深港高铁(深圳北站至广州已经在使用中)等交通路网。通过这几大路网从项目可以非常便利的抵达深圳各个片区,车程时间大约三十分钟(在不塞车、没有红绿灯的情况)。

在轨道交通方面,中信红树山紧邻未来“黄江中心站(规划中)”,黄江中心站为轻轨R1(在建中)R4(规划中)线双轻轨交汇站,连通深圳机场、龙华深圳北站、广州等重要交通枢纽,区域将有望成为继深圳北站后的“后龙华中央车站区”。

■配套资源

中信红树山的优势,除了便利的通达深圳的交通资源,与深圳项目相比,更加难能可贵的是其周边丰富的自然资源,再加上它自身园林在设计上不仅独具特色,且大程度融合当地外部景观,打造出了都市内难得的生态人居。

一、生态配套:泛容积率直指“0”

如果说低容积率是衡量一个居住空间舒适度标准,那么中信红树山只能用“泛容积率”来形容他的舒适度。“泛容积率”是指:居住区周边范围内各类公共建筑、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积,与住宅区合计起来的容积率。

泛容积率越低,说明项目的外部活动空间越大,居住舒适度越高。中信红树山周边环绕的四园五水的万亩生态资源以及本身就已规划的低至2.0的容积率,其泛容积率直指“0”。

1、四园五水环绕,著城市山居生活

中信红树山位于莞深高速与公常路交汇处,周边汇集四大森林公园,即黄牛埔森林公园、大屏障森林公园、清泉水库郊野公园、宝山森林公园;五大水库,即清泉水库、蝴蝶地水库、烈士水库、黄京坑水库、黄牛埔水库。自然资源资源之丰富,让中信红树山置于一个天然的“氧吧”。

在都市生活中稀缺的就是生态资源,中信红树山却能揽山瞰湖,呼吸万亩山体绿氧,奢享极低泛容积率,时刻呼吸清新自由的空气,一扫生活工作中的种种困苦,著就城市山居生活。

3、容积率低至2.0,成就人居胜地

同时,中信红树山在规划总用地面积约11万㎡上,自身打造出了低至2.0容积率的居住空间,已经是别墅标准,在现代都市中极其罕见,成为珠三角都市圈内的人居胜地,成就高端物业标准。

那么好居住资源的物业,在深圳城市里相当于香蜜湖、大南山、银湖山这些原特区范围的城市生态豪宅区,而这些地方的房价动辄10万元/平米甚至以上。中信红树山拥有类似的城市生态及居住资源,单价2.1-2.5万元/平米,仅相当于深圳同类型资源房产单价的四分之一。

也就是说,在中信红树山一套房子的总价,其实也不过深圳类似资源房产的首付而已。这样高性价比的居住物业,难怪自面世以来即得到如此之多深圳客户的欢迎。

二、私家园林:新中式融合法式景观文化

除此之外,中信红树山的自身园林打造也是极具特色。整体以健康生活为主题、以绿色为主脉、以人文关怀为主旨、以中医文化为灵魂、以居住者为核心、以法式景观为基调,用提炼创新发展的手法将传统文化与现代生活完美结合,形成一个“交流、共享、健康、仁爱”的时尚艺术居住区。

平面局部采用法式景观对称局部融入新中式与健康养生元素。注重地域景观文化文脉的延续与传承,体现养生文化主题,运用中国传统韵味的色彩、中国传统的图案符号、植物空间的营造等来打造符合现代人的审美追求,具有中国韵味的现代景观空间。

同时,充分利用和调动周边景观资源,运用各种园林借景手法,将外围山水林地的自然景观,引入住区景观系统,建立大的景观体系。营建城市山水的养生居住环境,体现“养生家园“所蕴含的阔远、安详、健康的现代生活理念。

三、商业配套:多商圈满足日常方方面面

当然,中信红树山不仅仅拥有舒适的生态环境,满足其日常接近大自然的机会。同时,其周边环绕的三大商圈,同样也能充分满足其日常的休闲、娱乐、餐饮、购物等等生活需求。

1、黄江大道商圈:约10分钟车程即达

从项目出发,沿公常路向北前行转东环路,约10分钟即可到达黄江大道商圈。整个商圈主要分布在黄江大道沿线,东至东环路,西至江南路,以20万㎡体量辐射整个黄江,业态齐全,以服装、餐饮、百货为主,经营形式以街铺为主,客户面广泛,消费力稳定。

2、公常路商圈:距项目约6.5公里

公常路商圈商业规模约10万㎡,业态以数码、电子、电器为主,汇集百货餐饮、五金于一体,满足周边区域居民的日常消费,该商圈距离项目约6.5公里。

3、板湖商圈:东莞东部最大沃尔玛+最新、最豪华影城

板湖商圈与黄江大道商圈一街之隔,囊括了沃尔玛购物广场、星美国际影城、环游乐园动漫世界、APPLE苹果专卖店等众多国内外知名品牌,以城市地标的高标准,倾力打造东莞东部地区最具风情特色、最具时尚气息、功能最齐全的主题购物中心,为消费者提供购物、观影、娱乐、美食、文化一站式的完全时尚生活体验!该商圈距离本项目约10分钟车程。

东莞东部最大沃尔玛:营业面积11000多㎡,经营超过2万多种商品,从日用品、家电用品到汽车用品全品类经营,应有尽有。

东莞东部最新、最豪华的影城:星美国际影城,是由星美集团斥巨资打造的五星级影城,设有7间影厅,1300个豪华座位,给周边市民带来一场全新的充满光影魅力的时尚盛宴。

4、自身商业:4800㎡商业举步即享

项目自规划身商业面积约4800㎡,未来将引入各业态商店进驻,集商业、餐饮、休闲、娱乐于一体,方便业主衣食住行等生活需求,实现在家门口的繁华生活,提高居住便捷度。

四、教育资源:与名校为邻,伴孩子健康成长

教育之于任何一个家庭而言都是极其重要的。中信红树山深谙此理,项目周边也汇集了4所幼儿园,4所小学、1所中学以及1所综合类学校,满足3-18岁教育需求,丰富的教育资源为孩子营造良好的学习氛围。

幼儿园:小森林幼儿园、田心幼儿园、黄牛埔幼儿园、黄江镇中心幼儿园。4所幼儿园结尾公办学校,共可容纳3500人。

小学:黄江镇实验小学、黄江镇中心小学、黄江镇第二小学、育英小学(民办)。共可容纳7000多人。

中学:黄江中学、华南师范大学附属黄江学校(在建中)。其中华南师范大学附属黄江学校为综合类学校,按省级标准打造,预计明年9月完成第一期六年制小学部建设开办,2018年9月完成第二期幼儿园、初中部、高中部的开办,优质的教育资源必将给中信红树山诸多期待。

五、户型优势:墅质三房,居住纯粹性百分百

中信红树山打造的共10栋高层洋房,为建筑面积约85-100㎡纯三房户型,客厅餐厅阳台连成一线,可无限延展室内空间;与别墅共享私家园林,保证居住质量以及居住群体的纯粹性。

所有洋房呈蝶形布局,楼间距宽阔。立于洋房上层,社区内外景观无遮挡,都市商圈的繁华尽纳眼底,城市森林公园水库触手可及,一呼一吸间,神清气爽,都市工作中的疲劳一扫而光,让生活和工作真正做到互不干扰。

■四大品牌开发商强强联合,鉴证实力所在

中信红树山,由中海、中信、招商、中天四大地产商联合打造,融合了多个开发商的成功经验,成就珠三角品质大盘。

在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2015中国房地产品牌价值研究报告”显示,2015行业领导公司品牌中海地产品牌价值达397.59亿元位居首位。

2016年,中海地产宣布收购中信地产,中信红树山作为强强联合下在珠三角地区的首发大盘,承载了多方的高度期望。而其别墅和首批洋房推出之际取得了较好的销售成绩,提前完成了年度任务,也足见中信红树山的实力所在。


■闷声发财的东莞,送给深圳人的“卧室”

自2016年国庆节以来,全国多城集中发布调控政策,其中包括深圳和东莞。统观所有调控,主要集中在一二线城市。调控一向跟着房价走,在所有的城市中,深圳的调控政策最为严厉,主要基于去年开始,深圳的房价呈现猛烈的上涨态势,此次调控也是现实的需求。

深圳的房价的上涨基础是基于强大经济发展动力以及人口密度。而事实上目前深圳所达到的房产均价对于更多的人来说是遥不可及的。由此,根据都市圈的发展规律,临深片区可能成为安家的好选择。

珠三角都市圈内各城市分工也越来越明晰的当下,东莞的城市价值也越来越显露出来。而事实上,近几年,东莞也是在闷声搞经济、建设,剩余的可建设用地已在不断锐减。而随着土地越来越少,加上受深圳房价的压制,在“深圳都”概念不断深入人心的情况下,越来越多深圳工作的人跑到东莞交通便利的区域购置房产,由此临深的东莞黄江近两年房价越来越得以凸显。

位于东莞黄江的中信红树山,凭借着不断完善的便利交通优势,丰富的生态环境,同时,还有远远低于深圳的房价优势,成为高性价比高舒适度的生态人居项目。同时,在深圳人才流入量与流出量比为1.7的条件下,需求端口越来越大,居住需求不断外溢。在深圳的首付几乎能够购得中信红树山的一套房的情况下,相当于是东莞送给深圳人的“卧室”。

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