“闪房”已灭·深圳“京化”：春交会昭象
半求
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    今天上午，半求先到龙华观摩城市明珠的第二批单位开盘，然后赶往宝安中心区、沙井开市，下午观摩春交会，感慨颇多。总体上来说，通过对龙华、宝安中心区、沙井以及春交会的观查，结合此前的一些现象，以下动向值得各位注意：

    ■客户结构决定宏观调控影响程度：关外客户政策敏感度低、关内客户政策敏感度高

    半求观察的结果就是，在关外的楼盘中，主要客户集中在当地的楼盘，销售情况比那些着眼于吸引关内客户的楼盘相对要好，其中相差的程度估计在20~30%之间。

    这就说明关外客户对于宏观调控的政策敏感度低，而关内客户对于宏观调控政策的敏感度为高，使得关外客户在目前表现相对勇敢，而关内客户则相对谨慎。这就提醒在关外有项目的发展商，可以适当加大对本地客户的宣传。

    ■实效观念开始成为营销人士的主流观点：春交会缺席者众

    半求认为从今天的春交会看来，人流明显比去年为少。同时，华侨城、中海、鸿荣源、金地深业、泰华、长城、航空城（东部）等房地产企业缺席本次交易会，招商地产则明显出于关系维持的目的。

    缺席家数之多是近年来所少见的。而参与家数也近年来最少的，导致展位少、单个面积大。而参加交易会的，一般都是手下项目较多，任务较重的企业。这表明，房地产交易会已经从必修课转变成为选修课，以前的“面子式参与”已经不多见，营销领域的失效观念开始成为主流。

    从另外一个角度也可以看出，去年深圳房地产销售极其火爆也在一定程度上影响了企业参加交易会的热情。

    ■“闪房”已逝：观望情绪开始抬头

    半求此前将一看房子就买、甚至看了图纸就买的行为形容为“闪房”。从在关外一些热点片区考察以及观摩春交会以后来看，半求认为，“闪房”行为已经不多见，观望情绪开始抬头。看来宏观调控措施还是对购房者的心理产生了重大的影响。

    半求在现场与一些人交流了解到，目前，具体了解项目实际情况的越来越多、习惯于比较的越来越多，急于到现场的越来越少。

    ■激情勃发预示深圳“京化”：展位布置水平大有提高

    对于现场的展位，半求的看法是比去年乃至前几年有了长足进展。特别是星河地产借助春交会平台展示新的企业形象系统及中心区项目整体展示、左庭右院的工人现场施工行为艺术、中信（深圳）高尔夫别墅将树木和鸟搬到了现场、特发泊林的时光在走感动不变、城市山谷的风车造型、百仕达的箩蔓帐、万科半板块区域城系的“规模成就梦想颠覆创造未来”、鼎城国际的灯红酒绿及透明电梯展示、半岛城邦的海语手法、联泰地产的旋转灯笼……值得一看。

    宏观调控一来，发展商预测楼不那么好卖了，连展位设计都愿意多加投入了。

    同时，展会上还出现了“星河地产鼓舞2005”、“画海为疆定义未来”、“淘金山”、“颠覆创造未来”、”误解·手抄本”、“与山共呼吸、与国际化同步、与城市价值共成长”、“hello，中产”……等激动人心的推广语。

    深圳房地产界一直夸耀产品、片区的比较多，但集中性地提出这么多激动人心的口号式推广语，表明深圳营销手段存在“京化”趋势，尤其是左庭右院的行为艺术式推广，则是典型的京派作风。

    ■星河成为最大赢家：2005年内推出产品线品种最丰富的发展商，也是产品档次覆盖最全面的发展商之一，但展位出现严重错误

    星河地产今年将有soho购物公园、星河世纪、星河酒店、星河·丹堤等四个项目推出，产品线覆盖酒店、写字楼、商业、住宅，档次覆盖高中低档。星河地产是2005年内推出产品线品种最丰富的发展商，也是产品档次覆盖最全面的发展商之一。

    星河的新的企业标识系统借助交易会平台大规模推出，同时，租赁了最好的大面积展位，“hello，中产”的王受之教授的专题演讲举办。在场内，星河的标识、海报举目皆是，展位设计透露出明显的开放、现代的色彩，鲜艳的红色让人记忆犹新。

    但是，要毫不客气地批评展位的设计者以及星河丹堤logo的设计者，因为他们出现了严重错误。在拼音“星河丹堤”时，用的是“xinghe danti”，而实际应该是“xinghe dandi”，建议星河改正，这种错误太初级了。

    ■关外项目占据重头戏

    就在关外很多发展商缺席的情况之下，关外的楼盘依然占据了重头戏。

    来自关外的25个项目集体亮相。在大型项目中，来自关外的项目更是占据了超过70%的份额。比如招商的龙岗项目、万科的第五园及万科城、圣莫利斯、锦绣江南等项目。