导读：靠深圳客撑起半壁江山的东莞楼市，遭遇了深圳限购、东莞限购后，成交量进入了“跳水”阶段，但是房价依然高悬在1.7万元/平方米。

靠深圳客撑起半壁江山的东莞楼市，遭遇了深圳限购、东莞限购后，成交量进入了“跳水”阶段，但是房价依然高悬在1.7万元/平方米。

开发商依靠上半年充足销售额表示不愿降价，本地购房者则继续观望，这场势均力敌的博弈也成为了目前东莞开发商和本地客的真实写照。

东莞限购后量跌价涨

10月6日，东莞市政府出台住宅“双限”调控政策；3天后，东莞正式实行差异化房贷政策，144平方米及以上户型首付提升至6成；10月28日限购细则出台。

东莞市在《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》中规定，开发商在卖房时如果出现以下三种情况将无法网签，分别是：“在今年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书，但在10月20日前未被备案的商品住房、实际成交价格高于备案价格或比备案价格下浮超15%的商品房”。

对于开发商的定价进行了严格规定，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。

密集调控下，东莞楼市成交量也大跳水，锐减六成。但是东莞楼市10月的住房成交均价因为高价盘集中签约影响，依然达到了16983元/平方米。

因大量深圳客退出东莞市场，10月东莞住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域。临深区域价格高位，客户看空楼市进入深度观望，成交降温显著，11月东莞楼市成交量依旧下滑。

但成交量的下滑似乎并未对高房价造成实质性影响，合富辉煌研究中心的数据显示，截至目前东莞住房均价已经上升至17000元/平方米，环比上涨26%。

从镇街成交均价来看，东莞23个镇街房价在1万元/平方米以上，其中7个镇街均价在2万元/平方米以上。受深圳客青睐的临深片区房价依然坚挺，松山湖以28405元/平方米的高价排名全市首位，其次，塘厦镇、莞城区也以2万元/平方米以上的均价排名第二、三名。

合富辉煌研究中心指出，东莞房价高企更多为结构性因素，部分高价盘签约量突出，拉高整体均价，均价17000元/平方米以上成交占比约43%。但是目前开发商与购房者双方持续博弈，在开发商不愿意降价，购房者不肯入市的对峙下，市场观望氛围愈发严重，预计这种情况将会持续到明年一季度。另外，受政策影响，备案房价2个月内不得调价，开发商目前处于较为被动的状态。

业绩已经完成房企底气足

由于新政后不少深圳客不再具备在东莞购房的资格，或首付成本增加，加上深圳严查楼市，部分中介停止带客到东莞，在一些楼盘的加推活动当中，深圳客比例在不断下滑。

深圳客不来了，本地客又不愿意接受这么高的房价，非品牌开发商的楼盘都不得不进行调价来适应市场。

据东莞中原研究部监测数据显示，受深圳客影响较大的临深片区各镇区，10月住宅成交环比降幅在30%~50%的项目有17个，降幅超过50%的项目有90个，46个项目出现零成交。

但是不可否认的是东莞房价仍然在高位坚挺，而开发商降价意愿低。

根据东莞中原研究部数据显示，今年前10月，在东莞的开发商商品房销售金额排名前十名中，有9家开发商销售额达到或超过去年全年的销售业绩，只有排名第5的金地地产前10月销售额没有完成去年全年该公司在东莞市场的销售额。第1名东莞万科地产前10月以137.31亿元的业绩完成去年全年销售总额的121%，碧桂园以106.8亿元紧随其后。

东莞中原市场策略部总监车德锐对中国房地产报记者表示：“基于新政规定房价一经备案两个月后方可调整，下浮幅度不得超过15%，否则无法网签，因此预计接下来房价将持续高位坚挺，但不排除有部分品牌房企出于业绩冲刺压力，定价低于预期入市。明年品牌房企的项目较多，竞争或愈加激烈。开发商们应抓住年底出货窗口期回笼资金。”

德州地产的副总经理朱延勇则表示：“东莞房价并不会大幅下调，浮动空间大概是5%。因为开发商的资金压力不大，今年上半年，大家都卖得很好，资金也得到了回笼。东莞房价短期内必然会震荡，但是长期仍值得看好。广深融城的步伐加快，但两地价格差很明显，而这将成为东莞房价的支撑。”

“上半年据我了解到，大部分开发商都赚得盆满钵满。大家手上有钱，对于新政后的市场观望情绪也是不怕的。所以除了部分要冲量完成业绩的项目会降价外，大部分还是选择观望。”有房企人士对中国房地产报记者直言。

深圳客走后，昔日开发商可能瞧不上的本地客也成为了香饽饽。例如近期开盘的碧桂园Park Royal和虎门镇南部湾万科城，有中介人士表示两个项目皆是主要以本地客为主，占比约为70%~80%，深圳客退潮现象明显，去货速度放缓。过去本地客被逼退市场的局面将得到倾覆。

合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺表示，房价不断上涨，也会反推东莞本地客户入市置业的预期不断加大。

而光大地产营销总监张永康表示：“在深圳人的拉动之下，本地市场的购买力，也有可能会被激发。只是本地购买力习惯了以前封闭市场下的价格体系，对价格的接受度和消费观念相对保守。深圳客的持续进入东莞市场，或许会激起东莞购买力的活动力。这使一二手房市场都将更为活跃。”