11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人瞩目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

关键点：研究后续期法律安排

【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

今年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注，不论是最高年限70年，还是低于这个年限，到期了该如何续期呢？

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

关键点：不将公共利益扩大化

【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。

【专家解读】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，意见的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。

中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，建议规定公共利益的认定引入听证程序。

中国人民大学法学院教授刘俊海建议，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序。

关键点：落实用益物权

【文件精神】深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

【专家解读】“过去，宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下，大量农民进城，不少地区宅基地社会保障权利弱化，财产权利性质日益突出。”孙宪忠说，在这种情况下，需要在发挥宅基地的社会保障作用的基础上，有序赋予宅基地的财产性权利。

专家点评

对11月27日《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的点评

易居研究院智库中心研究总监严跃进

【要点一】此次意见明确“产权制度是社会主义市场经济的基石”。

该表述积极且富有指导意义。比如从房地产市场的角度看，包括住房70年产权如何续期、房屋土地征收和补偿等内容，都和产权制度的改革和优化有关系。此类政策较好地吻合了当前房地产市场的一些热点内容，所以政策出台较为及时，也为后续产权制度改革提供了一些纲领性的指导内容。

【要点二】意见认为，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。

此类表述很显然回应了此前温州、深圳等地住宅产权到期续期的问题。应该说此类意见明确了后续对于此类问题也会积极进行研究，进而打消了很多购房者的顾虑。也从侧面体现了对于购房者购房权和财产权的保护，有积极的作用，预计对于此类续期的问题会在近一两年得到一个较为成熟的、社会认同度高的方案或意见。

【要点三】意见认为，完善土地、房屋等财产征收征用法律制度。

此类表述也和目前新型城镇化的推进等内容有关系。从实际情况看，这也要求各地在征地等过程中一定要注重维护公共利益和私人利益，要防范各类大拆大建和补偿不到位的做法。后续在新型城镇化的过程中，尤其是对于一些郊区用地的规划和建设更需要注意这点内容。

【要点四】意见认为，深化农村土地制度改革。

对于这一点，意见明确了4个底线。

第一是坚持土地公有制性质不改变。该表述也回应了目前市场上关于土地公有或私有化的争议。

第二是耕地红线不突破。此类表述也是为了防范各类侵占耕地现象的出现。

第三是粮食生产能力不减弱。尤其是后续农村土地市场改革深入的时候，要防范产粮区也各类经济利益的干扰，进而能够确保粮食产区拥有比较稳定的生产环境和用地环境。

第四是农民利益不受损。这也说明了改革过程中需要时刻重视农村和农民的利益，防范各类侵占经济利益和民生需求的做法出现。