导读：
■未来五年投资约3500亿，罗湖成重点片区
■以会计制度，重估罗湖价值
■资产提高的最终——“所有者权益”拥有者
■水涨船高，华润银湖蓝山将得到提升
正文：

■未来五年投资约3500亿，罗湖成重点片区

近日，深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》。根据规划，整个“十三五”期间，深圳将争取完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里，规划总投资额约达3500亿元。

在未来5年内，深圳城市更新包括罗湖笋岗-清水河片区、福田保税区、南山高新园北区和中国（广东）自由贸易区试验片区蛇口片区等在内的重点片区，以及包括车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带等在内的统筹片区。而从城市更新对区域影响力度来看，罗湖区域可以堪称是最大的。

在整个十三五期间，罗湖的城市更新面积虽然不是最大的，但是作为深圳最早发展起来的区域，罗湖拥有醇熟和完善的教育、医疗、商业、交通等配套。现如今再进行80个、涉及计总用地面积357万平方米的城市更新旧改，相当于是在原有设施完善的基础上再完善、提升，以及人流筛选等。

城市更新除了对罗湖原来的基础设施再完善、提升和筛选人流外，还对罗湖的资产提升有巨大促进作用。对于罗湖的价值，现在存在有很多认知上的错误，最明显的就是房价。很多人都觉得罗湖房价在深圳市内偏低，所以罗湖就没什么价值了，其实这是巨大的认知错误！

深圳十三五期间规划的城市更新区域

■以会计制度，重估罗湖价值

在我国现行的会计制度中有“资产负债表”说法，是反映企业在某一特定日期全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，简单理解就是“资产=负债+所有者权益”。以此会计制度来计算，其实片区的资产价值也是等于“负债+所有者权益”，以此来评估罗湖的资产价值，其实大家应该重新认识，尤其是5年后的罗湖资产可能会超过大家的想象。

作为最早建成区，罗湖拥有深圳醇熟完善的教育、医疗、交通、商业配套，更有国家级风景名胜区梧桐山等。从资产的公式来看，这些资源配套就是罗湖资产中的“所有者权益”。而相对比来看，罗湖作为深圳最早的建成区，这些“所有者权益”是其他各区所不能相比的。

区域资产的提高除了所有者权益外还有就是负债的提升。相对来看，罗湖资产的中负债要比深圳其他各区低。这主要是由于罗湖是最早建成区造成的。罗湖大规模的区域开发是在上世纪80~90年代，当时的建设成本相对较低。

而现在的福田、南山、龙华等近几年来的新建成区资均高于罗湖。特别是关外的龙华区，现在的房价比罗湖还高的原因就是高成本的区域建设刺激了资产中的负债提升，从而间接带动房价上升。也就是说，区域负债提升的最终影响是促进区域的基础配套完善。

■资产提高的最终——“所有者权益”拥有者

现在，罗湖在原有高“所有者权益”的基础上，再进行包括产业、教育、商务等各方面在内的大规模城市，提升区域资产中的负债。从这点上看，高所有者权益基础上大规模提升负债的罗湖，其资产将比深圳现在任何一个区都要高。

不仅如此，名义上看罗湖的负债提升，但是由负债提升带来的区域配套、环境更进一步改善，由此又进一步提升“所有者权益”。所以，在负债提升、高起点的区域配套，以及由城市跟新提高负债带来的“所有者权益”更将进一步提高。

在资产大幅度提升的情况下，深圳其他各区无法比拟的资源配套将在罗湖出现，曾经的罗湖人外迁潮将变成回归罗湖潮。而在罗湖资产成深圳全区最高后，回归罗湖需要有一定的资本条件。因为已经被大幅度提高的资产需要有反映形式，这个反映形式就是土地上的物业价值。

也就是说，罗湖资产提高最终表现是落入到所有者权益身上去的，区域土地及土地上附着物的价值，都是片区蜕变、城市更新的最终受益者。但现在不少人们却忽视了这样的成熟住区，相应的价格也没有得到正常表现，无疑罗湖价值就是被严重低估了。

■水涨船高，华润银湖蓝山价值将得到提升

罗湖资产价值提升的最终反应将落在土地的物业价值上。对于此反映，有业内人士指出，如果深圳现在的房价均价是6万元/平方米，那罗湖潜在的价值是被看低了近25%！从另外角度来说，深圳现在的城市发展从世界范围内来看是以不合理的趋势存在。

从世界范围内来看，最早的中心是才是整个城市价值最高的地方。比如现在香港中环就是香港最先发展区域，而伦敦的金融城部分也是整个伦敦最先发展起来的中心区，这些区域的土地价值是整个城市最高的。

现在，罗湖进行大规模城市更新，区域“资产”获得大幅度提升，像区域内位于银湖片区的华润银湖蓝山也将水涨船高。目前，华润银湖蓝山约190㎡-260㎡户型产品正持销中，更多关于品质生活的精彩，请与华润银湖蓝山共同期待。