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华侨城·四海云亭’唯论:世界极在你身边诞生
作者:homer   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-12-08 17:37:07        点击3978
    
导读:
■地铁20号线开工,接驳穗莞深城轨
■见证区域的崛起,世界极在身边诞生
一、会展极:世界第一大会展中心落户于此!
1、会展经济效应:1:9
2、珠三角会展极,由此诞生
二、深圳住宅置换趋势:深圳湾→珠江湾
1、高端物业区域的转变,逐渐汇集于湾区
2、珠江湾一线,深圳目前唯一可选的湾区住宅地
■配套价值
一、交通:四维交通体系,扼守深圳海陆空港交通
1、陆:沿江高速、广深高速、107国道,联系穗莞主干道
2、空:T3、T4航站楼,深圳本土快速联系世界的唯一选择
3、海:福永码头、深中通道,将珠三角结合得更紧密
4、轨:“丑小鸭”的蜕变,轨道线实现质的飞跃
二、全球最大会展中心,提供高端服务配套
1、5年后,沙井迎来新购物、休闲区
2、国际知名公司、专家全程参与,享受国际水平配套服务
三、千年古镇,古今结合
1、90余处重要古建筑,见证丰厚文化底蕴
2、十大品质工程,促进休闲、文化配套完善
3、十大产业项目,引领区域产业结构升级
■项目本体价值
一、“大庭院”规划,尽可能扩大视野距离
1、中庭空间最大化,增加小区内部公共活动空间
2、中庭南开,冬暖夏凉
3、宽阔楼间距,保证每家每户的日照权
二、合理的动线规划,保障居住安全和商业价值
1、人车分流,营造小区内部安全空间
2、合理动线规划&5部楼梯、6部电梯,增加商业价值性
三、整体庭院抬高四米,营造静谧居住环境
1、立体分层规划,合理配置中心庭院、商业、住宅
2、整体抬高4米,降低噪音、尾气等影响
四、三段式立面,整体造型规整、挺拔、大气
五、外墙:不同颜色、材质组合
六、产品价值
1、产品面积段分布均匀,满足不同家庭居住需求
2、标准层高2.9米,采光、装修兼顾
3、交通核的分离设置,保证户型采光性
4、产品规划合理,功能分区明确
■品牌:华侨城 2016城市焕新之作
■深圳城市发展内在逻辑:珠江湾一线将是城市发展极
正文:

■地铁20号线开工,接驳穗莞深城轨

近日,具有“沙井人家门口地铁线”之称的深圳地铁20号线正式破土动工。该地铁线起于宝安国际机场T4航站楼,与地铁11号线、穗莞深城际线换乘,之后向北至深圳国际会展中心。

该线路总长8.36公里,规划工程周期在13个月内,是2018年深圳第二会展中心开展的配套市政项目之一。线路的开通对沙井片区轨道交通有巨大的改善作用,同时通过与地铁1号线、11号线,以及与穗莞深城际线的换乘,让沙井居民的的出行有了更多的选择。

关注深圳近两三年来城市发展走势的人会发现,受深圳城市向西发展趋势的影响,曾经被人遗忘的深圳西部地区——沙井,近两三发展越来越好了。对于沙井的区域发展,大家知道最多的可能是大空港规划。

其实,对于沙井的发展除了政府的大空港规划外,在区域自身环境改善上还有123万平方米的旧改,以及包括沙井市民广场升级改造、万丰大钟山公园项目、清平古墟及周边环境整治等在内的沙井“十大品质工程”。这些工程涵盖交通、文化、教育、休闲等多方面。区域配套的改善与醇熟,对像华侨城·四海云亭的人居品质提升有巨大促进作用。

■见证区域的崛起,世界极在身边诞生

旧改、轨道交通开建、环境改善等对于华侨城·四海云亭的人居品质提升有巨大促进作用,但是对于以下这些的变化来说,这仅仅是小意思!以后居住在华侨城·四海云亭的业主们将见证世界极在自己身边诞生。

一、会展极:世界第一大会展中心落户于此!

2016年8月29日,当招商蛇口和华侨城在土地交易中心签约,以总价310亿元拿下大空港区域总建筑面积约245.33万平方米的11块地那一刻起,标志大空港区域从之前的“概念”正式落实到实际建设中来,而酝酿已久的深圳第二个、全球最大的会展中心也将从蓝图变为现实。

1、会展经济效应:1:9

深圳新会展中心项目310亿元的总地价,占招商蛇口、华侨城两集团在2015年归属于上市公司股东权益的净资产466.28亿元、380.85亿元相加总额的1/3多,但两公司依然花大手笔拿下该地块,之所以这般主要是源于会展此产生的巨大经济效应。

会展经济能够创造出巨大的经济效益。国外经验表明,会展的经济投入与产出比为1:9,即在会展方面投入1块钱,即可通过商业、旅游、住宿,以及与会展有关联的产业带来9块钱的产出。

这主要是因为会展能带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流、商机,吸引投资,推动商贸旅游业的发展,进而拉动其他产业的发展,并创造众多的的就业岗位。数据显示,每增加1000㎡的展览面积,可创造 100个就业机会。

2、世界级会展,由此诞生

会展除了直接带来巨大的经济效应外,还有对区域有很强的产业带动效应和产业聚集效应,能推动城市产业结构优化。会展业作为绿色产业和朝阳产业,具有极强的产业带动效应,能通过其强大的带动效应,促进城市多种相关产业的发展。

会展经济不仅可以培育新兴产业群,还给交通、旅游、餐饮、广告、金融等带来巨大商机,并牵动第一、第二产业发展。此外,会展还是城市文化的熔炉和传播器,是城市活力的重要源泉,能够提升城市的辐射与服务功能,更可以展示城市形象,提高城市在国际、国内的知名度。

在会展强大的经济效益带动下,我国形成了环渤海、长三角、珠三角、东北、中西部5个会展经济带。其中珠三角会展经济带具有国际化和现代化程度高、会展产业结构特色突出、会展地域及产业分布密集的特点。

所以,现在深圳新会展中心建成后(一、二期工程全部完工后,总展览面积达50万平方米)作为世界上最大的展馆,其对深圳会展经济发展、沙井片区服务配套的完善都将起到重大作用。同时,作为世界上最大的会展中心,其已经是名声在外,以后更能吸引国际展览选择于此,具备国际影响力!由此,深圳、乃至是整个珠三角的会展极由此诞生。

深圳新会展中心规划效果图

二、深圳住宅置换趋势:深圳湾→珠江湾

1、高端物业区域的转变,逐渐汇集于湾区

深圳现在的城市发展重心是从东向西,而从历史上看,深圳向西发展是历史的回归,重新回到湾区经济时代。从历史上看,在改革开放之前的南山南头古城是历史上的深圳县城所在地,当初罗湖仅仅只是深圳县城外的一个重要集市而已。

而深圳城市发展历史来看可以得出这样一个结论,湾区才是经济发展的重点所在,而且还是物业置换的重点区域。受城市重心向西发展影响,深圳住宅的置换区也发生了重大变化。10、20年前的深圳人的高端改善型住宅主力区是福田的香蜜湖、南山的华侨城,以及罗湖的银湖片区。

10年的前的深圳湾后海地区还是站在高楼看黄土,现如今以深圳湾1号等为代表高端物业让深圳湾地区成了高端物业聚集区。从中也可以看出深圳的高端物业逐渐向岸线转移,转移到湾区中来。

2、珠江湾一线,深圳目前唯一可选的湾区住宅地

受高端物业向湾区转移影响,深圳目前价值性高、位于市区的岸线资源已经越来越少。深圳湾已经置换完毕,而且门槛之高非一般人能承受。深圳东部地区的岸线资源处于保护状态待发展状态,所以深圳的住宅置换已经开始从深圳湾往珠江湾转移。现在的前海、宝中开发就是很好的例证。

不仅如此,整个珠江湾一线还集结了深圳现在、未来最重要的城市发展节点——大空港带来的会展极、深中通道引发的珠江口东西两岸沟通、深圳机场T4航站沟通世界、前海-宝中构成的商务。在这些资源带动下,珠江湾一线顺势成为深圳紧随深圳湾的住宅置换区。所以,在区域发展带动下,华侨城·四海云亭的置换价值也将得到相应的提升。

■配套价值

从区域位置上看,华侨城·四海云亭所在的沙井地区,相对于深圳关内三区而言比较远,但是从整个珠三角来看沙井片区处于珠江入海口位置和核心地段。将来在汇集了深圳“大手笔”工程项目——深中通道、深圳机场T4航站楼、深莞惠城际轨道、科技中心、国际会展中心等等的大空港带动下,将来会成为非常重要的商务中心,对周边形成辐射效应。

况且,大空港片区能珠三角、面向亚太、辐射全球的国际航空门户枢纽,现代临空服务业为主导的国际特色航空城,无疑是“珠江口环形经济圈”上最璀璨的明星之一。也因此,整个大空港地区将成为深圳各大房企“围猎”的对象,刺激区域人居环境改善,提升区域居住价值。

一、交通:四维交通体系,扼守深圳海陆空港交通

华侨城·四海云亭所在的大空港片区,从交通上看是深圳与广州、东莞以及世界其他区域的门户、命脉,也是深圳现在唯一真正意义上的海、陆、空、轨四维交通区。

1、陆:沿江高速、广深高速、107国道,联系穗莞主干道

深圳与珠三角其他城市——广州、东莞、佛山、中山,以及更大范围内来看的大西南腹地,都离不开沿江高速、广深高速、107国道三大线路的支撑。数据显示,三大线路日均车流量可达到65万车次,年均下来预计客流量会超过2.5亿人次。由此构成深圳最大的客流量线,更让大空港地区成为最强的客流量片区。

2、空:T3、T4航站楼,深圳本土快速联系世界的唯一选择

深圳机场T3航站楼作为深圳目前对外联系的最快交通方式,但是国内航线自然不用多说,但是受广州白云机场以及香港国际机场存在的影响,国际航空线严重匮乏。而随着随着深圳城市发展,深圳人的国际往来需求越来越强是必然的,所以现在深圳机场的国际航线逐渐增加。

在2016年,深圳机场开通的国际东京、迪拜、悉尼、洛杉矶、法兰克福、雅加达、暹粒、西雅图、加密沙巴等航线,实现了欧美澳直飞。当然,这仅仅只是T3航站楼的现在开通的国际航线,而将于2020年动工建设的深圳机场T4航站楼更能满足《深圳宝安国际机场总体规划》中的到2040年满足6300万人次/年的出行需求。

3、海:福永码头、深中通道,将珠三角结合得更紧密

位于深圳宝安国际机场区西南角的福永码头,与宝安大道、广深沿江高速公路和机荷高速公路相接,水路距港澳约70分钟航程、距香港机场码头约40分钟航程。可见,其是深圳目前唯一于机场相连接的码头,也是深港澳三地往来的交通方式之一。

而提起深圳的海上交通,不得不提的是深中通道。前期工程已经在2015年12月底开工了的深中通道,是珠三角东西两岸的重要联系干道之一。通道开通后,深圳与中山联系时间将缩短到30分钟左右。

深中通道的开通意义不仅仅是缩短深圳与珠江西岸联系这么简单,而是将整个粤西地区,甚至是大西南地区都囊括成腹地,更与珠江西岸地区直接形成产业互补关系。

从产业结构上看,深圳金融、高新技术产业正在迅猛发展,也就说深圳有钱有技术,而珠江西岸的则是制造业重镇,两者的产业结构互补异常明显。所以,大空港地区以后无疑是成了深圳向珠江西岸前进的“桥头堡”。

4、轨:“丑小鸭”的蜕变,轨道线实现质的飞跃

不可否认,受深圳城市重心主要集中在关内三区影响,在轨道交通布置上,像关外的沙井地区颇受冷落,根本就是一片空白。不过,随着大空港开发这一情况得到大改善,甚至是没经过量的积累而产生的质的飞跃。地铁11号线开通,弥补大空港地区轨道交通的空白,更是以国内速度最快地铁线让大空港地区实现轨道交通运行速度上质的飞跃。

不仅如此,在轨道交通上前有贯穿广州、东莞、深圳三地的深莞穗城际线深圳段征地完成,后有连接深圳宝安国际机场与深圳新会展中心的地体20号线动工,以后更会有连接蛇口太子湾的规划中地铁12号线。

从这些规划、动工的线路来看,位于大空港区域内的华侨城·四海云亭能通过其中的线路与深圳的城市重要发展区域贯穿起来,甚至是实现广州、东莞一日游。

地铁12号线连接深圳唯一的邮轮母港,地铁20号线连接深圳宝安国际机场,地铁11号线连接前海自贸区、后海金融总部基地以及深圳湾超级总部基地,深莞穗城际线连接广州、东莞。

二、全球最大会展中心,提供高端服务配套

1、5年后,沙井迎来新购物、休闲区

根据招商蛇口、华侨城与深圳市政府签署的协议,深圳新会展中心(一期)工程总占地面积为125.53万平方米,计容建筑面积91万平方米;拟出让的配套商业用地占地52.82万平方米,计容建筑面积154.33万平方米。

整个工程除了会展中心外,还包括69.70万平方米公寓、37.21万平方米商业面积、26.16万平方米办公面积和25.00万平方米酒店面积(共4间酒店)。

在工程周期方面,除了深圳新会展中心计划在2018年9月份投入使用外,其他业态的工程规划5年全部建设完毕。这意味着5年后,沙井人将拥有新的商务、商业、休闲中心,弥补片区在这些方面的不足。

2、国际知名公司、专家全程参与,享受国际水平配套服务

对于华侨城、招商蛇口对成片区经营与开发出来的南山华侨城、蛇口海上世界,大家都有目共睹。现如今,深圳目前唯一两家成片区开发的企业联手开发深圳新会展中心一期工期,或许可以相信5年后在沙井片区将诞生高品质的商业、休闲区。当然这并不是什么奢望,而是将成为现实。

在拿下深圳新会展中心一期工程后,华侨城的相关发言就表示,将与世界知名顶级的管理专家一起合作规划好深圳新会展中心一期工程。此外,深圳新会展中心从前期的设计到咨询,均邀请了国际知名公司参与。

深圳新会展中心从前期规划、设计到评标,以及开发单位的规划,均邀请国际知名公司、专家参与,符合深圳市政府将深圳新会展中心建设国际一流水平、迈向国际化的目标。由此,像华侨城·四海云亭业主等沙井人民以后将享受到高级高水准的配套服务。

三、千年古镇,古今结合

1、90余处重要古建筑,见证验证丰厚文化底蕴

华侨城·四海云亭所在沙井地区拥有千年传统文化,保留着明代传承至今的粤剧传统,还有200余年历史“深圳四大名墟”之一的清平古墟、康熙年间的永兴桥、宋代龙津石塔、明代的“洪田围屋”,以及代表汉族祖先信仰的曾氏大宗祠等90余处古建筑,它们大都保留了唐宋建筑风格和结构特征,验证沙井丰厚的文化底蕴。

2、十大品质工程,促进休闲、文化配套完善

作为宝安西部的经济、文化重镇,沙井近年来不断推进区域产业结构升级,促进区域经济、文化、居住环境更进一步发展与完善。其中提出了涵盖了教育、医疗、文化等多个方面的“十大品质工程”,以完善区域的公共配套。

“十大品质工程”中的沙井市民广场将投资2.9亿元在原有基础上进行升级改造,包括丰富文化艺术长廊、打造休闲花园、增设景观雕塑、提升广场核心景观、建设文化运动公园等,项目建成后将成为深圳西部文化新地标

而宝安的文化旅游名片——海上田园景区即将迎来升级改造,围绕“滨海宝安、产业名城、活力之区”的战略部署,与大空港规划接驳,强化“湿地+商务+休闲+亲子”的定位,以生态核心资源为依托。突出生态田园体验、原乡文化休闲、滨海亲水娱乐,将打造成独具海上田园特色的国际化综合性生态旅游目的地。一期升级建设将于2017年启动,计划2018年完工。

3、十大产业项目,引领区域产业结构升级

除了区域环境改善之外,沙井街道还将通过“十大产业项目”来引领区域产业结构升级,促进区域经济进一步发展。沙井街道将通过引导先进制造企业及创新企业的不断集聚,带动沙井经济的强势增长。

而区域内近120万平方米的城市更新项目能促进沙井华丽转身,形成高端住宅、写字楼集群及购物中心集聚的深圳西部次中心区域。此外,沙井西部新兴产业园、沙井步涌新能源产业园、象山低碳产业园三大新兴产业园则是区域产业转型升级的引领者。

海上田园一隅

■项目整体规划

一、“大庭院”规划原则,尽可能扩大视野距离

1、中庭空间最大化,增加小区内部公共活动空间

从项目整体规划来看,华侨城·四海云亭的建筑布局采用了“大庭院”规划原则,将高层住宅沿用地边缘排布。这种规划带来的影响是让整个中心庭院变得宽阔,增加小区的公共活动空间,促进邻里之间的感情,也能使住宅的视野尽可能开阔深远。

2、中庭南开,冬暖夏凉

与此同时,沿边布置的住宅采用了板式的1T5垂直布局方式,使得楼栋间的横向间距尽可能大,以保证小区内部良好的通风效果。而项目北面则采用了1T4板式户型布局,使得每家每户都尽可能拥有开阔视野。

此外,项目南面是低层的幼儿园与入口,形成了中庭对外打开的格局,以促进整个小区的空气流动。而且深圳属于季风气候,南上的夏季风有降温消暑作用,北下的冬季风寒冷干燥,对南而开的中庭从大格局来看能起到冬暖夏凉的作用。

3、宽阔楼间距,保证每家每户的日照权

在寸土寸金的深圳,多增加一分建筑面积,即意味着可以多增加企业利润,而相对应产生的后果是高密度的建筑规划,使住户丧失日光权,失去享受日照的权利。而华侨城·四海云亭在空间布局的上的另外一大特点是保障住户的日光权。

项目在“大庭院”规划原则基础上,最大限度地布置塔楼间距,以及将塔楼限制咋一定高度内以保证每家每户的日照权利。

二、合理的动线规划,保障居住安全和商业价值

1、人车分流,营造小区内部安全空间

在小区内部交通安全规划上,华侨城·四海云亭采用完全的人车分流设计,将车库出入口设置于西侧及南侧,由周边道路平入车库。而小区内部居住人流主要通过住宅入口的大台阶引到中心庭院再分流到各栋住宅的大堂,亦可由北侧的住宅公共大堂乘电梯到达二层庭院,以此保障小区内部的空间交通安全。

2、合理动线规划&5部楼梯、6部电梯,增加商业价值性

在商业方面,华侨城·四海云亭除了规划有3267平方米的集中商业以及底层2楼商铺外,还规划商业人行流线环整个项目场地一周,同时保证流线通畅不受阻。并且,项目还在首层设置了5部楼梯、6部电梯直通二楼商铺,增加二层商铺的可达性和商业价值。

三、整体庭院抬高四米,营造静谧居住环境

1、立体分层规划,合理配置中心庭院、商业、住宅

一般来说没经过合理规划的底层商铺,会在一定程度上影响到住宅空间的安静性。在商业与住宅之间的矛盾上,华侨城·四海云亭通过立体分层等方式将住宅、商业、中心庭院进行合理划分,以减少商业对住宅的影响,提高居住的舒适性。

此外,立体分层规划还能合理处置住宅与中心庭院之间的关系。通过立体分层,可以灵活处理绿化空间与住宅的关系,将绿化与活动空间渗透到架空层,增加空间趣味,提高项目园林的观赏性。

2、整体抬高4米,降低噪音、尾气等影响

华侨城·四海云亭的“立体分离”式的建筑规划是在将项目整体抬高4米的基础上实现的。整体抬高4米后,除了能合理布置商业、住宅、中心庭院外,还能有效地将人的活动空间与周边繁忙的城市交通和嘈杂的商业环境进行了立体分离,降低汽车尾气、噪音的居家空间的影响。

四、三段式立面,整体造型规整、挺拔、大气

在住宅选择上,除了要内部空间舒适外,住宅的塔楼也要让人看得舒心。华侨城·四海云亭建筑塔楼采用三段式立面,对三段的细节做不同的处理来强化划分,使的建筑整体造型规整、挺拔和大气。

华侨城·四海云亭建筑塔楼的三段式立面具体操作是,建筑的头部段的造型隐含由柱式组织起来的立面构图。在塔楼中间段做并不强烈分割的二次划分,使最长的中间段部分更为细腻而富有变化。

此外,相比于传统高层三段式划分手段,华侨城·四海云亭采用的“三段式”更追求在立面上形成大面的构图。

通过改变阳台板和窗槛墙的颜色来形成虚实,造就竖向感强烈的线条,以塑造住宅的形象。而在细节处理上秉承忠实而节制的原则,尽可能使古典主义风格优雅、高贵的一面得以体现。

五、外墙:不同颜色、材质组合

如前文所述,未入家门前,小区的园林景观、塔楼色调可以给人相当大程度上的视觉享受,同时也能体现项目开发商品味。华侨城·四海云亭的建筑外墙采用石材、真石漆、涂料、GRC装饰线脚、铝板、金属百页等材料。

通过不同颜色、不同材质有规律的组合,让建筑立面既规整大气、协调统一,又富于变化、体现细节。如此这般,华侨城·四海云亭给予居住者不仅仅家庭空间的享受,还能给予居住者未入家门前的视觉享受。

六、产品价值

1、产品面积段分布均匀,满足不同家庭居住需求

华侨城·四海云亭规划有四种面积段产品,分别为75㎡、78㎡、89㎡、127㎡。从产品面积段上看,其各面积分布相对均匀,能满足不同资产家庭的居住需求。75㎡、78㎡相对来说户型面积较小,因此从产品总价相对较低,适合首次置业的家庭需求。而89㎡、127㎡平方米户型产品可满足家庭的初次改善置业需求。

2、标准层高2.9米,采光、装修兼顾

一般来说,普通住宅层高宜为2.80米,如果层高过高会造成家庭显得过于空旷,不利于藏风纳气,而相对较低的话就会造成家庭空间压抑。华侨城·四海云亭的2.9米层高设计,能保证家庭装修时的吊顶时有足够空间,既能保证家庭装修的美观性、合理性,也能保证家庭的采光性,让居家氛围更浓郁。

3、交通核的分离设置,保证户型采光性

在塔楼整体规划上,华侨城·四海云亭采用了交通核的分离设置,使得处于中间的户型也能做到南北通透,保证产品能拥有良好的通风,提高了家庭的采光性能。此外,一字型的楼型设计,使得改善型的大户型产品具有通透的视线景观。

4、产品规划合理,功能分区明确

在内部产品规划上,华侨城·四海云亭的产品充分考虑家庭的动静需求,区域功能规划合理,保证动静分区,以及污净分离。活动区,休息区,服务区三大主题空间规划明确,保证休息区相对独立,营造家庭私密空间以及安静的休息空间。

■品牌:华侨城 2016城市焕新之作

华侨城·四海云亭是华侨城地产在大空港地区首作,秉承了华侨城地产的“优质生活创想家”的理念。作为深圳目前唯一具有整个发片区综合开发经验的两家公司之一,华侨城在沙井除华侨城·四海云亭项目之外,现在又与招商蛇口共同获得在大空港开发——深圳新国际会展中心的资格,足以可见华侨城地产在房地产界品牌影响力与号召力。

当然,从旧改项目方面来看,华侨城地产从去年6月份以661.716万元的代价收购恒祥基后,获得了恒祥基公司的主要资产包括沙井后亭、龙胜等六个旧改项目,从而在寸土寸金的深圳再次获得大量土地储备。可以预见,随着华侨城地产大规模介入深圳旧改领域,更多的深圳人将享受到华侨城带来的优质生活家。

■深圳城市发展内在逻辑:珠江湾一线将是城市发展极

向西发展是深圳城市重心转移大趋势,而随着这大趋势带来的城市深入发展,将不可避免地诞生湾区经济。湾区经济是全球经济发展主流,香港、东京、伦敦、纽约等国际大都市皆由湾区发展而来。而深圳则由于特殊的地理位置,最先发展起来是与香港有轨道相连接的罗湖地区,深圳在城市发展之初受香港的影响大。

现如今,经过30多年的发展,香港对深圳的城市影响力越来越小,深圳也形成了自己的城市发展逻辑。深圳现在的城市发展逻辑就是发展湾区经济,而聚集了前海自贸区-宝安中心、大空港,深圳未来两大发展极珠江湾一线将是深圳城市未来所在地。

在这两大经济发展极带动下,区域内将不可避免地引发阶层人士聚集,从而产生各类住宅需求。而且在区域发展带来的基础配套改善,也将使得区域成为住宅置换区,从提升华侨城·四海云亭的居住价值。

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