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深吹看看广州:万科抄底全国最具潜力的CTD
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2016-12-21 10:26:15        点击5964
    

导读:
■深吹日甚一日、毫不自知
■高铁打败飞机?
■中央车站区CTD:比肩中央商务区CBD
■世界案例
■广州南站具有全国至高的地位?
■珠三角第一价值洼地,进入大抄底绝机
■全国高铁站址霸主,掏空香港与深圳投资资金?
正文:

■深吹日甚一日、毫不自知

深圳的各类媒体,总是狂吹深圳北站是最大的高铁站,甚至于吹到了亚洲最大。只要你在度娘上以“深圳北站 最大”为关键字一搜索,结果会让你大跌眼镜的。但事实是,广州南站比深圳北站规模与轨道数量大(多)了30%。

如果深圳北站是最大的,那么广州南站、武汉站……这些更大、战略地位更高的高铁站又该怎么形容?宇宙最大吗?深圳媒体界的舆论腐败程度日甚一日、而且毫不自知,由此可见一斑。

今天并不准备以此为核心论题,我是在想作为现在中国城际客运的绝对主力,高铁交通枢纽站址,对于所在区域及周边物业,究竟会带来怎样的影响呢?而该区域因此又会发生怎样的变化呢?中国最被低估的高铁站址是哪家呢?

■高铁打败飞机?

在国外,高铁是十分重要的交通工具。日本人乘坐交通工具的首选是“新干线”,从东京到大阪的票价是13000多日元(约合人民币1000元左右),和最便宜的飞机票差不多。法国的高速列车票价比普通列车贵一些,不过如提前订票,通常能享受较低折扣。

德国的高速铁路方便、快捷,而且很舒适。由于德国火车站一般设在城市中心,乘客只需提前几分钟到车站就可以直接上车,不用排队候车。因而,大多数德国人热衷于高铁出行。

而在中国,以高铁为出行工具的方式,是近几年才慢慢有些起色。早在2009年,著名经济学家张五常便用他亲身坐和谐号火车(比高铁要慢)的经历,提出了“铁路或许会淘汰飞机”的观点。因为他发现,从武汉到南京,从市中心到市中心,坐动车所花时间只约3.5小时,现在高铁即使降速了也只用3小时。

而这段相同的路程,坐飞机前后折腾要4小时以上,而和谐号动车票价不到机票的1/3,而且动车是在陆地行驶,可观赏风景。而且相对于火车站来说,机场一般离市中心较远,要提前到达,候机时间较长,加之现在误点又频繁。因而搭乘飞机除飞行之外的时间,比坐动车要多得多。

■中央车站区CTD:比肩中央商务区CBD

基于此,我们可以看到,在现在及未来的时间里,铁路将在城际交通1000公里内战胜机场,再加上燃油成本,铁路优势更明显。所以,铁路枢纽物业长远来看将更适合城际级客户,而机场更适合国际与洲际级客户。随着内需增加,城际重要性将增强,高铁将成为人们在城际之间最便捷的交通工具。

那么,高铁枢纽所在区域,无疑将成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。事实上,纵观国际大都市,高速铁路基本上都进入了城市中心区,比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市,并以高铁站址为中心,形成了一个中央车站区Central Terminal District,简称CTD,在这些城市中,CTD的区域功能甚至可比肩于中央商务区CBD。

其中,纽约曼哈顿是个典型。曼哈顿拥有纽约最大的车站、也是世界上之前最大的车站,就是大中央车站,这是大纽约地区最重要的交通枢纽,美国最繁忙、最著名的铁路车站之一。这个车站由美国铁路大王Cornelius Vanderbilt出资建造,1913年正式启用,至今已有近百年的历史。1983年,在启用70年之后,大中央车站被列入了美国国家历史文物保护名册。

自纽约大中央车站落成后,每天客流量高达50万人,车站附近的公园大道上,许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起,这片区域CTD也成为全曼哈顿岛地价最高的地区,超越了CBD。在大中央车站所在的曼哈顿中城区,集中了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。

■世界案例

类似曼哈顿大中央车站所形成的CTD片区,由于受大型高铁枢纽的带动,物流、人流、信息流的汇聚,使区域城市地位、影响力发生了极大变化,而高铁站也成为市民生活中所不肯或缺的组成部分,区域价值的显性特征逐渐凸显。

历史往往惊人的相似,近100年前1913,纽约的大中央车站启用,同时也开启了纽约曼哈顿中城的繁华;而近100年后的2011,深圳北站的启用后,也成为了重要的高端商务人流、物流、信息流的集散地,片区的质变大家都看到了。而由深圳北站为中心也将形成一个全新的CTD片区。

该片区受深圳北站高铁站址经济的影响,对区域及周边物业带来极大的辐射作用。在高铁逐渐超越飞机,成为城际之间最便捷的交通工具之时,CTD龙华片区物业的发展潜力竟然成为世界之最:2015年初~2016年3月份,龙华CTD片区成为全球房价涨速最快的城区!CTD的效应发挥得淋漓尽致。

如果还有怀疑,建议各位还可以关注柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站等世界级枢纽所在的CTD,均是当地城市价值之翘楚!

■广州南站具有全国至高的地位?

在中国的高铁中,纵向的京广高铁是最重要的人口主线,这条线串起了中国最多的人口。而沿海高铁(大连--青岛--上海--杭州--厦门--深圳--广州--珠海--茂名---湛江---海口---三亚),则是最重要的财富干线,串起了中国最富裕的沿海地区。这是最重要的两条高铁。

而这两条高铁最重要的结合点是在广州南站,在深圳北站也结合了,但是可惜深圳北站的始发终到的车次较少。北京其实与沿海高铁无关,而上海与京广高铁无关。从这一点来看,广州南站的意义与地位,高于北上深3地的高铁站。

暨南大学公共管理学院教授、广州华南城市研究会(智库)会长胡刚同样表示,现在中国的一线城市,已经进入了轨道交通时代,其中包括了高铁、城轨、地铁。南站是广州几大交通枢纽里面规模最大的,每年客流量超过1亿人次。广州其他交通枢纽虽然将来也会有高铁,但因为处于城区,受到了空间的限制,不容易扩张,南站依然是广州的主要高铁站。……未来会成为一个交通中心、商业中心、产业中心、文化娱乐中心、居住中心。

广州南站是中国最重要和最富有铁路交汇站、又是真正的枢纽站,且是众多车次的始发站与终点站。但在中国主要的高铁站址内,唯独广州南站出让土地极少、地价稳定、房价也稳定甚至偏低。

但这不会是常态,正如国内著名房地产市场研究专家赵卓文所言:轨道交通经济会重构城市土地价值。相比城市外围区域,中心区的地价和物业价值,都会高一点,但随着轨道交通的完善,外围区域的价值也会随之提升。可以说,中国主要的高铁站址中,广州南站是最重要的,但是又是最被低估的。

■珠三角第一价值洼地,进入大抄底绝机

真是一个闷声发财的广州!不过广州的这个低点在12月12日被广州万科给抄了。广州南站整体规划范围总面积约36.2k㎡,核心区规划范围北至谢石公路,南至新桂路和幸福涌交接处,西至南站幸福涌沿线,东至东新高速公路,总面积约4.5k㎡。

按规划,广州南站地区定位为“泛珠CBD、泛珠合作平台、华南枢纽门户、综合商贸新区”。规划中南站布局了城轨、高铁、地铁等多种形式的轨道交通,武广客运专线、广珠城轨、广佛环线、广莞惠城际、广深港高铁等多条线路将广州及周边城市联结成1小时生活圈,南站未来可期。

高铁和以前的火车站大不相同,消费的人群也不一样,所以,广州南站和以前的火车站不具备可比性,更加高档,更像候机楼而不是传统的火车站。更何况,广州南站片区还规划有会议展览功能,这点较之深圳北站功能更齐全。广东省房地产研究会副会长、资深房地产专家韩世同也认为,南站片区应大力发展展贸型业态,促进商品物流国际化的贸易,让南站片区真正成为泛珠三角的示范区。

据悉广州万科在广州南站主导规划的会议展览功能,紧扣广州南站商务区“泛珠CBD”的定位,将打造一个集展览、会议、餐饮、商业、常态展示厅为一体的会展中心,吸引泛珠三角知名时尚产业、文化创意、科技创新型企业在此设企业馆,展示企业在文化创意、科技创新的发展历程及开拓精神,同时起到企业宣传品牌作用。此外还将紧扣广州南站周边的科技文化旅游产业发展,规划打造全国第一家以科技文化旅游为主题的专业会展体验中心。

广州南站未来区域建成以后很可怕的一点就是:到香港号称40分钟,深圳30分钟,珠海30分钟。而香港、深圳房价比广州南站高3.5倍~10倍之间!而目前,深圳北站周边的楼盘如万科·金域华府,二手房售价已超过7万元/平米,链接广深港的香港高铁站周边房价,甚至30万元/平米。而广州南站附近的物业目前远被低估,不止是广州本土的价值洼地,更是广深港乃至珠三角的第一价值洼地。而这不正是抄底广州的绝机么?

■全国高铁站址霸主,掏空香港与深圳投资资金?

各位可还记得,主要通行和谐号动车的广州东站,现在周边已经发展成为五星酒店、高端写字楼公寓、购物中心群集的城市核心区域,而原来的天河就是处处农田。如今,广州南站的规划及发展建设,不正是类似于当初的广州东站、深圳北站?而以广州南站被严重低估的价值来看,现在的曼哈顿中央车站区正是未来将实现的现成案例。

真正敏锐的企业或投资者,大多都是反向操作的。当下中国房地产市场严控时期,资本大鳄却都在侍机行动,并大手笔买入一线城市的价值被低估片区产品或土地。换而言之,能在广州南站实现价值高地之前拥有片区大量土地储备、重点增兵的房企,将是这个全国高铁站址的霸主。

正是前瞻性地意识到了这点,万科在此提前进行了战略性布局,在广州最被低估的片区里不声不响地揽入了15宗土地,实现了433亩占地、134万方的建筑面积储备,而且还不排除后续增持。可以说,这里已经是万科重点增兵的区域,万科也因此成为广州南站片区最大的企业地主。事实上在万科这样的大手笔带动下,越来越多品牌房企也瞄准了广州南站,意向分一杯羹。

当然对追随着这样的房企进入广州南站片区的投资者或购房者,将直接享受到的是价值实现带来的溢价。而且在全球大都市城市群发展下,被严控楼市大量外溢的敏锐深港投资客,正在瞄准实现了1小时交通圈的广州南站片区价值,意图挖掘更多价值性标的。

在此情况下,实现了从深圳到广州南站只需36分钟轨道出行的广州南站,其实已经是众多资深投资客瞄准的、目前珠三角最具潜在前景的价值性片区。何况,连总部在深圳的万科也大举看好广州南站并成为这里的土地霸主,这无疑是进一步强化了深港投资客们看好此地的信心。据悉万科正在广州南站商务区打造的第一大盘万科世博汇,不限购不限贷,这是赤裸裸地想要掏空深港投资资金的节奏啊。

万科世博汇官网链接:

http://www.zhiailife.com/Wap/House/wapage?id=124&way=bq&source=pre

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