■深圳工业区块线公示,主要分布在关外四区
近日,深圳市规划国土委公示初步拟定的深圳市各辖区工业区块线(草案)。草案显示,“十三五”期间,深圳全市工业区块线总规模将不少于270平方公里,约占深圳总辖区面积的13.52%。
这些工业区块线主要分布在关外的龙华、龙岗、宝安和坪山四区中的观澜、大浪、龙华、平湖、横岗、坪地、坪山、沙井、松岗、光明等街道。
这些工业区块线规划的公示,也基本决定了深圳未来5年的传统制造业将分布在这些片区。同时也意味着这些区域是深圳最大的潜在土地“变性”区。
关内的话,仅有南山区的工业区线规模较大,主要集中在南山的科技园北区、大冲村、万科云城。而像罗湖、福田所规划的工业区块线则可以基本忽略不计,也就说像正在进行大规模旧改的罗湖,原来作为工业用途的土地,未来大部分是偏向商业、住宅、商务用地。
工业区块线(草案)图
■两级划分,一级线占比不低于90%
此外,草案还根据工业用地实际情况,将工业区块线进行一级工业区块线和二级工业区块线划分。
一级线是保障深圳工业能长远发展而确定用地底线,占整个工业区块线总体规模的90%以上。其主要划分依据是现状工业基础较好、集中成片、符合城市规划要求的用地。
另外的部分现状工业基础较好、符合城市规划要求、布局较为零散但确需予以控制的用地也将划入一级线内。
二级线用地划分则相对灵活,其主要是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。
还有就是可将位于基本生态控制线外、现状工业基础较好、集中成片,虽在城市规划中确定为其他用途,但近期仍需保留为工业用途的用地划入二级线内。
■灵活管理,线内非工业用地面积不超40%
从草案上看,二级线在管理要比一级线的灵活。一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地保护严格,除因公共利益需要外,否则原则上不作为其他非工业用途。
而线内已规划为其他用途的用地,则可以按照原有的城市规划进行实施。线内如果有非工业用途的用地,则其面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%。
二级线方面则要求在规划期限内的工业用地要予以保护,若非因公配套需求,则原则上不作为其他非工业用途。
此外,如果二级线内进行住宅、商业为主导的城市更新或土地整备的话,则可以需按局部调整程序调出工业区块线,并按照已批准的城市规划予以实施。
同时,对于非工业区线内的其他工业用地,草案也做了相关说明。对于非工业区块线的工业用地,则按照合法用途继续保留使用,如果要改变其使用功能,需要符合城市规划要求以及要优先满足区域急需的公共配套、市政交通配套需求。
■“抢地大战”愈演愈烈
买不起的住宅用地,进不去的自贸区,玩不起的旧改,这应该是深圳一些房企拿地窘境的最真实反映。如今,深圳市规土委对深圳“十三五”期间工业区块线草案进行公示和说明,房企之间或将上演“抢地大战”。
机构数据显示,深圳未来8-10年将有约3000万平方米的工业用地供应入市,其中正在进行的有1200万平方米,准备报专项规划的约有1000万平方米,未来5年计划新增约800万平方米。
深圳目前的工改项目方向主要分为工改住、工改商和工改工三个方向,不过由于比较严格的制造业用地规定,所以在深圳工改项目中工改工依旧是占据大头。不过,在工改项目中,房企可以优化地块规划来提升地块的使用效率,从中获取收益。