“泰华·俊庭”考查流水帐
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                                  半求
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    〖时    间〗：2005年5月10日15：20~17：22
    〖天    气〗：暴雨
    〖事    件〗：实地步行考查泰华地产之“泰华·俊庭”项目情况
    〖项目地点〗：海富二巷东南、海富一巷西北、宝晖大厦自由路西南
    〖考查实录〗：

    2005年5月10日，正值暴雨交加，半求还是按计划前往“泰华·俊庭”考查。这是自己
第一次在暴雨中前往一个工地考查。

    雨中考查，似乎任务更单纯，因为心更静了。也因为此场考查，半求病了。到现在才好
了一些。因此流水帐拖延至今，对关注的各个方面表示歉意。

    ■片区概况

    从南头关出关，只有3分钟车程就来到了现场。不过提醒购房者，转入创业立交桥往中
心区以后，你应该在翻身大道处向西北方向拐，然后在海富二巷进去，否则可能多走路。

    在片区内先转了转。事实求是地说，周围与宝安绝大多数地区一样，市容市貌一般。但
配套则相当齐备，对于小户型来说，没有什么问题。

    【在宝安的小户型当中，“泰华·俊庭”的噪音水平算是最佳之一】

    楼盘旁边东南侧靠创业立交桥侧集中了深宝花园、金泰花园、海天花园三个住宅区及宝
晖大厦（宝晖大厦商务酒店），恰恰就是这些楼盘，将“泰华·俊庭”与创业立交桥隔开，
大大降低了小区噪音。

    而4车道的自由路属于断头路，交通流量不大。海富二巷、海富一巷就更不用说了。因
此在宝安的小户型当中，“泰华·俊庭”的噪音水平算是最佳之一了。

    【片区是专业市场集中地】

    在楼盘西南侧，则是一个将拆迁的工业厂房，一共四栋。还有的就是晶晶幼儿园、宝丰
小学、波尔诺国际名店、民润超级市场等。到宝安天虹也是非常之近，步行大约5分钟。

    在小区东北侧的海富二巷北段，则是宝安第二大的“装饰板材市场”，很多板材销售商
集中在这里做生意。而在翻身路上，则有深圳最大的“铝合金材料专业市场”和“窗帘市
场”、“五金市场”。沿海富二巷再到107国道也就1分钟吧，则集中了大量的汽车零配件、
机械制品等，形成“机械制品专业市场”。

    这一点片区与深圳的八卦岭非常类似，也是专业市场集中地，只不过这里的专业市场相
对要分散一些，管理上还需要加强。这些专业市场中的小业主极其可能转化为“泰华·俊
庭”的业主。

    在楼盘西北侧，就是一些本地村民的房子。这些房子很明显以前经过规划，互相之间并
不握手，留有通道，外立面也基本保持一致，形象还不错。

    路况不错的自由路则是集中了小五金、家乐百货、宝晖商务酒店。在这条路上还有机场
直达车，这相当令人意外。

    【宝安中心区的一级辐射区】

    从“泰华·俊庭”走路到宝安中心区，最近距离只需9分钟。楼盘所在区域是中心区与
107国道之间的连接地带，也是中心区的生活配套基地、属于直接辐射区。泰华在这里建小
户型，定位应该来说是相当准确的，可以为中心区及周围的白领提供居住配套。

    ■项目考查

    【工地考查】

    〖江苏华建承建、预示泰华质量上层次〗

    进入工地，看到“江苏华建”的牌子，这是深圳最好的施工队伍之一，红树西岸、波托
菲诺等豪宅就是这家公司承建的，施工质量和管理水平得到市场公认。

    这是泰华第一次与江苏华建合作，预示泰华新的领导人已经有了新的战略思路，更加注
重质量。在半求随后看到的现象也应征了这个预感。比如电线、插座、宣传画册等小节都是
非常注意的。

    半求看到用来搭脚手架的空心钢管都用黄色防锈漆涂刷了，即可起到提醒施工工人小心
安全的作用，也能够增加耐久性。

    【平台园林】

    〖架空园林已经完成部分〗

    上到3楼屋顶，可以看到大约6000平米的空中花园已经完成了一部分，南侧的游泳池及
部分绿化已经好了。游泳池做了三个喷水海豚雕塑、按摩池等，在小户型中，建设带按摩池
的游泳池还是很少的，尤其是在宝安。

    北册的园林部分在还没有开始，但做园林的陶粒等已经运到，目前雷雨季节到了，估计
会影响到施工进度。

    〖天然原石运用较多，且较厚〗

    在空中花园的平台，可以看到很多各种颜色的大理石被运来，准备贴在裸露的建筑体
上，其中一些贴花池的大理石厚度达到4~6公分，相当厚了。

    此外，污水及雨水管进行了包裹保护，等竣工投入使用以后再打开保护塑料，这一点值
得表扬。

    〖平台之上再架空〗

    建筑的1、2、3层是商业，三楼以上是架空平台花园，再之上就是住宅。也就是说在三
楼平台上，两栋建筑还架空了一层，使整个平台花园保持整体感，也增大了休闲的面积。

    【公共部分】

    〖地下车库设计了自然通风孔〗

    在建筑体基础部分，半求看到了一个大约80*120的自然通风孔，以保证地下车库的自然
通风，节约未来的运行成本。

    〖剪力步行楼梯，隔墙采用混凝土整体浇铸〗

    楼盘步行楼梯为剪力楼，增加了每个楼层的疏散通道，可以保证发生紧急情况时能尽快
地疏散居民。宽度达到1米15。

    而剪力步行楼梯中间的隔墙采用混凝土整体浇铸，而不是后期用砖砌，这一点是与其它
项目完全不同的地方，采用混凝土整体浇铸，将使隔墙的质量得到提高，大大好过好与后期
砖砌的质量。

    〖电梯间及步行楼梯间都是自然采光，作为小户型很难得〗

    很多小户型，电梯间、步行楼梯间都需要物理照明，不能做到自然采光。而这个楼盘虽
然是小户楼盘，但是电梯间及步行楼梯间都是自然采光，作为小户型很难得。

    〖走廊也是自然采光，但光线稍弱〗

    设计师在设计的时候，走廊尽头也设计了自然采光窗。但由于走廊比较长，因此，走廊
采光基本实现，但光线稍弱。但无论如何，这种做法已经相当难得。对于保证采光、健康都
有很大好处。

    〖商业部分设计了透明天顶〗

    在小区南侧，屋顶采用大面积绿色钢化玻璃砖建成，可以直接为商业室内提供自然材料
采光。这一点还是很有心思的。

    【室内部分】

    进入室内，矮楼层的已经在做隔墙了，高楼层的则还没有。楼体的施工确实名符其实，
江苏华建值得信任。

    〖小户型中，宽度最大的步入式凸窗〗

    半求进入室内，发现最让人兴奋的就是宽度达1米1的步入式凸窗。半求看到很多80公分
以下的步入式凸窗，但在小户型中，看到宽度达1米1的步入式凸窗则是第一次，即使在很多
大盘中也没有这么好的条件。

    这种做法大大扩大了使用面积，如果按房间宽2米5来计算，乘以1米1，多了2.75个平方
呢！

    〖暗座安装仔细〗

    半求恰好看到了工人正在安装暗座。除了用水平尺仔细定位之外，暗座还突出大约1公
分半左右，为以后的批灰预留空间，这样一来就不会出现一批灰暗座就太深的弊端。同时为
了避免俺座被杂物进入,全部用白色泡沫先填充，确实相当仔细。

    〖户型结构比较合理〗

    论坛上有一些生硬，说“泰华·俊庭”的户型不好。半求想这并不符合事实。我们只能
将用小户型来比，而不能用大户型来比小户型，这是不公平的。

    与其他小户型比，“泰华·俊庭”在采光、日照、通风、隐私性上，做得相当好。还有
的比如动静分区，干湿分区等，都是不错的。当然小户型由于空间限制以及外立面限制，肯
定存在诸多不如意，但这是小户型的通病，不是“泰华·俊庭”一家出现的情况。

    〖送面积相对要少〗

    “泰华·俊庭”相对而言，送的面积相对要少。除了步入式凸窗、大阳台之外，并没有
其它空间送，比如条高阳台，入户花园之类。但这个更好地保护了业主隐私。因此条高阳台
的隐私性问题是无法彻底解决的，所谓有得必有失啊。

    〖小户型少有的工程裸样展示、做了添加杜拉纤维防裂层〗

    在不同材料构成的墙壁上，半求看到了两者之间都附加了不锈钢网，减少内部应力对于
表面批灰层的影响，尽可能地避免裂纹的出现。

    在一些毛胚样板房，发展商特意将墙体裸体展示，分浇铸墙体、添加杜拉纤维防裂层、
批灰层、表面石灰层四层展示。在深圳的小户型中，这是第一家这么做的楼盘，也是第一家
做了添加杜拉纤维防裂层的小户型。以前在招商海月、华侨城天鹅茇堡才是这样做的。

    〖深圳首创：墙壁基座标注等高线〗

    半求在此楼盘也惊喜地看到，所有室内墙体基座都以黑色标出了水平等高线，便于以后
装修。这一点是深圳的首创，值得表扬。请看后图吧。

    〖水压试验进行中〗

    在每套已经装了水管系统的房子里，都在进行三天水压试验，并每加都装配了水压表。
这一点与那些一起试验的效果是不一样的，可以保证100%的防水管渗漏。

    〖材料选择不错〗

    楼盘的铝合金猛窗选用圆滑了边角以后的灰色铝合金，手感就没有那么生硬了，而且角
链、把手、锁扣等五金件、滑轮选择非常不错，只需一体验，立即就有感受。

    比如正泰的分电箱、可视门铃系统等低压电器选择也是不错的。

    〖半求测试数据〗

    室内净高为2米68。
    步入式落地凸窗宽度1米1
    室内净高2米68
    内外墙厚度20公分
    厨卫降板30公分、
    步行楼梯1米15
    楼板厚度17公分

    【周围景观】

    由于周围建筑都在7层以下，因此“泰华·俊庭”显得有些鹤立鸡群。到了7层以上就可
以举目远眺了。到了10层整个宝安尽收眼底，不过宝安市容景观一般哪。宝安中心区就更不
在话下。如果天气好的话，应该是可以看到海的。

    ■建筑用料

    圆滑边角的灰色铝合金窗、华丽生预搅拌混凝土、上海三菱电梯、曼科电工、鹏基龙电
防火及防盗门、德塑暗座、加气轻型隔音砖、高力水泥……

    ■发展商概况

    【纳税意识强】

    泰华1991年成立，开始是投资工业，没有投资房地产，1993年开设涉足地产，如今已经
具备国家房地产开发一级资质，近几年来纳税都保持在约5000万，2001年以前每年上缴利税
额占宝安区房地产的10%以上，2001年以后稍有下降，但仍居首位。
  
    【定价能力较强】

    在2003年时，泰华的冠城世家平均售价高达5800元/平米，是当时关外住宅中除别墅外
的第二高价，仅仅次于观澜高尔夫赛维纳，并以如此高价屡次登上深圳楼盘销售龙虎榜；
  
    【最早进关的关外房地产企业】   

    泰华还是最早进关的关外房企，位于福田区益田路东福民路南、建面13万平米的共和世
家早在1999年7月就已动工，2001年3月全面竣工。

    不知道是否有人记得宝安的文乐花园，这个非常一般的小区就是泰华涉足房地产的第一
步，位于宝安45区的文乐花园，是1993年10月泰华与宝安文乐公司合作开发的，总建面不到
5万平米，于1994年10月竣工。 泰华真正走上快速发展的轨道，是以1994、1995年泰华大厦
（泰华大厦是宝安区最早的高层商住建筑）、泰华花园的建设为标志。换言之，泰华只用了
不到10年的时间，就已经成为了关外的老大。在宝安，鸿荣源、富通的发展时间也与泰华类
似，真正发展的时间只有10年。

    【泰华是深圳土地市场阳光化的功臣】

    泰华地产历史上先后以投标、竞买形式取得了150万平米建面的土地使用权，泰华的土
地90%以上都是从公开的土地市场中竞标或竞买得来的，2001年以前宝安所有拍卖招标出让
的土地，全部为泰华获得，不过分地说，泰华在土地市场上是最干净的公司，这一点在深圳
绝无仅有。

    一、1994年7月，整个房地产市场处于低谷时期，泰华以1979.56万元高出当时地价两倍
的价格购买了宝安有史以来第一块招标拍卖地，建成如今的泰华花园，为此后宝安区土地市
场的价格定位提供了参考标准。

    二、1996年11月，泰华公司在宝安竞得两块总面积为5.495万平方米的土地，出资
2778.67万元。

    三、1998年5月20 日， 《深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定》颁发后的首次土
地拍卖。泰华与益田地产联合以2.01亿元的高价，竞得了位于深圳福田区的“共和世家”项
目地块，占地3.7628万平方米。

    四、1998年9月，泰华公司通过竞标获得市中心区占地3万多平方米的B116-0038地块
（购物公园）。

    五、1999年3月，泰华收购深圳金荣泰房地产开发有限公司的全部股权，由此获取了龙
华镇一建面为13万平方米的商住用地。如今泰华在西乡、龙华另有土地储备70万平米。是深
圳房企中土地储备较为丰厚的一家。

    六、2000年3月，泰华以3.24亿元人民币，竞得了号称“深圳宝安地王”的原宝安体育
场地段，这个时候，泰华逐渐为深圳房地产主流社会所认识。

    七、2001年12月6日，泰华以14.55亿拍得深圳红树湾两块用地，总建筑面积达70万平方
米，“深圳标王”之称开始叫响。

    八、2003年5月初，泰华取得宝安新中心区靠近体育馆的N2建面22万方米地皮。另外，
泰华在中心区内还拥有42万建面的地块。

    图：〖小户型少有的工程裸样展示、做了添加杜拉纤维防裂层〗

    在一些毛胚样板房，发展商特意将墙体裸体展示，分浇铸墙体、添加杜拉纤维防裂层、
批灰层、表面石灰层四层展示。在深圳的小户型中，这是第一家这么做的楼盘，也是第一家
做了添加杜拉纤维防裂层的小户型。以前在招商海月、华侨城天鹅茇堡才是这样做的。

〖架空园林已经完成部分〗

    上到3楼屋顶，可以看到大约6000平米的空中花园已经完成了一部分，南侧的游泳池及
部分绿化已经好了。游泳池做了三个喷水海豚雕塑、按摩池等，在小户型中，建设带按摩池
的游泳池还是很少的，尤其是在宝安。

    北册的园林部分在还没有开始，但做园林的陶粒等已经运到，目前雷雨季节到了，估计
会影响到施工进度。

再来

高处看游泳池

〖商业部分设计了透明天顶〗

    在小区南侧，屋顶采用大面积绿色钢化玻璃砖建成，可以直接为商业室内提供自然材料
采光。这一点还是很有心思的。

效果图

注意设计了四个空中花园哦

从海富二巷这里去楼盘是最近的

围墙包装

自由路上的百货公司

楼盘与宝晖大厦（宝晖大厦商务酒店）的关系

海富二巷的绿化还是不错的

江苏华建非常棒

关于安全的招帖画

预搅拌混凝土

半求看到用来搭脚手架的空心钢管都用黄色防锈漆涂刷了，即可起到提醒施工工人小心
安全的作用，也能够增加耐久性。

西北角景观

西南角宝安中心区景观

看大南山

〖暗座安装仔细〗

    半求恰好看到了工人正在安装暗座。除了用水平尺仔细定位之外，暗座还突出大约1公
分半左右，为以后的批灰预留空间，这样一来就不会出现一批灰暗座就太深的弊端。

东南角景观

楼盘旁边东南侧靠创业立交桥侧集中了深宝花园、金泰花园、海天花园三个住宅区及宝晖大
厦（宝晖大厦商务酒店），恰恰就是这些楼盘，将“泰华·俊庭”与创业立交桥隔开，大大
降低了小区噪音。

走路到天虹
5分钟足够

工地的安全防护工作不错

室内净高2米68

〖小户型中，宽度最大的步入式凸窗〗

    半求进入室内，发现最让人兴奋的就是宽度达1米1的步入式凸窗。半求看到很多80公分
以下的步入式凸窗，但在小户型中，看到宽度达1米1的步入式凸窗则是第一次，即使在很多
大盘中也没有这么好的条件。

    这种做法大大扩大了使用面积，如果按房间宽2米5来计算，乘以1米1，多了2.75个平方
呢！

看看吧
安装暗座时都打水平线呢
再次表扬施工单位

看看海富二巷的绿化吧

这里的村民房不握手有规划

加气轻型隔音砖

所有俺座里为了避免堵塞
都用泡沫填充先

安全责任到人

旁边的多层

〖地下车库设计了自然通风孔〗

    在建筑体基础部分，半求看到了一个大约80*120的自然通风孔，以保证地下车库的自然
通风，节约未来的运行成本。

与旁边小区的关系

宝晖大厦（宝晖大厦商务酒店）生意不错
半求在里面吃过一次饭

宝晖大厦（宝晖大厦商务酒店）

楼盘东北侧景观

自由路

架空平台上的天然原石

水管保护

架空平台上的天然原石

看看架空平台上的天然原石所贴的花池吧

从外面看看看看步入式凸窗

阳台

电梯

门

铝合金门窗五金件非常不错

水压试验进行中

〖深圳首创：墙壁基座标注等高线〗

    半求在此楼盘也惊喜地看到，所有室内墙体基座都以黑色标出了水平等高线，便于以后
装修。这一点是深圳的首创，值得表扬。请看后图吧。

〖小户型少有的工程裸样展示、做了添加杜拉纤维防裂层〗

    在不同材料构成的墙壁上，半求看到了两者之间都附加了不锈钢网，减少内部应力对于
表面批灰层的影响，尽可能地避免裂纹的出现。

    在一些毛胚样板房，发展商特意将墙体裸体展示，分浇铸墙体、添加杜拉纤维防裂层、
批灰层、表面石灰层四层展示。在深圳的小户型中，这是第一家这么做的楼盘，也是第一家
做了添加杜拉纤维防裂层的小户型。以前在招商海月、华侨城天鹅茇堡才是这样做的。

小区架空园林一部分

正泰的低压电器

电梯间

电梯间

电梯间

电梯间

售楼处

楼下有去机场的直达车

酒店前面的草坪上是露天室内结合的酒吧

商务酒店与泰华的关系

铝合金专业市场

楼下东北处就是板材专业市场

板材市场

施工表面不错

在不同材料构成的墙壁上，半求看到了两者之间都附加了不锈钢网，减少内部应力对于
表面批灰层的影响，尽可能地避免裂纹的出现。

此楼广告不多
此为最