导读：
■香港拍地再创价值新高，内地房企贡献过半出让金
■城市化进程加快，一线核心地段僧多肉少
■土地肥力不断赶超，深圳多盘价值空间大
正文：

■香港拍地再创价值新高，内地房企贡献过半出让金

12月19日，海航集团以54.12亿港元（约合49亿元人民币）击败长实、万科、保利等地产巨头，夺得香港九龙启德第1L区3号地盘住宅用地，每方呎楼面地价约13600港元（约合人民币）13.18万元/m2，再创启德地价新高。

而这并不是海航第一次在香港拿地。同样在今年的11月份，海航以88亿港元（约合77亿元人民币）首次入港拍下九龙启德第1K区3号地盘。每方呎楼面地价13500港元（约合13.09万元/m2）当然，现今这一纪录被它自己打破。

近两年，内地房企去到香港拿地的事例屡见不鲜。据统计，2016年上半年内地房企通过招标，买下了香港约4万平方米的公共住宅用地，较上年同期增长了五倍。值得注意的是，自2015年来，内地房企不仅仅频频在大陆一二线城市制造地王，还香港贡献了过半的土地出让金。

此次参与竞拍启德地块的21家企业中，来自香港的5家地产巨头全部落败，其余多数的内地企业是竞标的主力。这种现象的出现，反应出的更深层次的问题是，一线主力城市的土地已经处于极度稀缺状态。

■一线核心地段僧多肉少，内地房企出手阔绰

随着城市化速度的加快，涌入大城市的人口也越来越多，特别是以深圳为代表的一线城市。人口流入带来的是居住的需求，而与此产生矛盾的是，一线城市越来越的少的土地资源供应。除了一些旧改的土地，一线城市单纯用于住宅的新土地，更是少之又少。

不仅如此，一线城市依旧保持着较快的发展速度，涌入的企业也越来越多，对于商务用地也越来越多，即便是有剩余的新土地，仍旧是需要留出很大一部分满足商服之用。

就在12月26日，深圳出让的2宗位于深圳湾超级总部基地、1宗位于后海中心区的地块，皆为商业服务用地，且标准设置极为苛刻，基本属于定向出让。最终，被天音通信以底价18.91亿、招商银行以底价59.5亿各分得一块深圳湾超级总部基地，地海能达通信以底价18.1亿成交后海中心区的地块。

城市要发展既需要人才的贡献，也需要企业，人才居住需要用地，企业办公需要用地，而城市的土地供应量是固定的。由此，只能是出现此消彼长的状态。这也就是为什么一线城市，尤其是主城区一旦出现新的建设用地，就成为香饽饽，新的地王诞生并不为奇。

■土地肥力不断赶超，深圳多盘价值空间大

其实，无论是香港还是内地的一线城市，在国庆之后，都出台了相关政策控制不断上涨的房价。但是，一有新的土地的拍卖，众多的拥有实力的房企仍然是趋之若鹜。从房企角度来讲，一线城市的土地成本虽高，但是相较于其他城市来讲，仍旧是有利可图，风险仍旧小。

此次启德地块拍出13.18万的楼面地价，实际上再一次为临近的深圳豪宅做了一次估值。以服务业和金融业为主的城市，其城市边境是一个收缩的过程。社会越发展，有效土地越少，中心区域的土地肥力就会不断被拱高，这在香港的房价上得以有力地验证。而深圳目前已经走在了以服务业、金融业升级发展的路上，深圳中心区域的土地肥力。

随着深圳的城市吸引力的增强，深圳对人才与企业的吸引力越来越大。单就新中心前海，短短几年时间，就已经吸引的世界500强超过了140家，注册企业早已破10万家。如果再加上南山高新区、深圳湾超级总部基地、后海总部基地、福田中心区等等区域的企业，相比于香港的产业相对空心化，深圳的土地肥力越来越强，大有赶超之势。已深圳目前核心地段10万+的单价，其实还是低被低估了的。

由此看来，位于这些核心地段的豪宅产品华润深圳湾·悦府、华润前海中心·悦玺、华润城顶级公寓、壹方中心、华侨城·新天鹅堡、香山美墅·云邸、深圳中心·天元等等在价值表现上将会有更大的空间。

华润深圳湾·悦府 

华润前海中心·悦玺

新天鹅堡 

华侨城·香山美墅 

深圳中心·天元