1 信用是如何产生的？

在搞清楚哪个是因哪个是果之前，一定要先了解我国的货币发行体系。

基础货币是整个商业银行体系借以创造存款货币的基础，市场上所有流通的货币都是由它通过货币乘数放大之后衍生出来的。看央行有没有超发货币，从每月央行在官网上公开的资产负债表数据就能看出来。

2010年12月份，央行资产负债表中资产一栏显示的数据是25.9万亿元人民币，到2016年11月份，这一数据增加到33.97万亿，六年增长了31.16%，年平均增速没有超过同期内GDP的增速。而M2的年均增速却在16%以上。

你可能会发问，中国超过美国和日本两国之和的天量M2不是央行释放出来的，难道是凭空产生的？

如果说央行没有印发钞票，也不完全正确，因为它通过调节存款准备金率和央票间接管控M2的大小。根据现有的货币规模，存款准备金率如果降低0.5%，大约可以释放6000亿元的基础货币。

而商业银行可以可以通过信贷创造成倍数级的货币，真的是轻松做到了给我一个支点，我可以撬动整个地球。天量M2的发行正是通过商业银行完成的。

中国货币创造的主要动力是来自于商业银行的信贷大幅扩张，每一个贷款人都是信用的创造者，而央行就是这个系统的管控者。

信贷产生的基础就是存款和贷款。商业银行依靠存贷差赚取利润的商业模式，促使商业银行有充分的内生动力和积极性拉存款、放贷款。银行的这种模式可以说为高房价提供了温床。

2 高房价与M2的关系

前面讲到M2是基础货币的乘数效应放大之后得来的，而这个过程就是贷款，只有信贷才能扩大信用。借贷需求旺盛，信用扩张厉害，如果借贷需求萎靡，则信贷扩张受阻，而决定信贷扩张幅度的则是一个个的借款人。

中国的M2从2008年的47.52万亿增加到现在的153.04万亿，增长了2.22倍。而北上深、南京、厦门为首的一二线城市的房价甚至超出了同期内M2的增幅。

不能否认的是高房价与M2的快速增长有着必然的联系，如果没有货币的快速增发何以支撑这么高的房价。

但是造成高房价的原因是因为我们的钱太多了吗？钱多所以去买房，而源源不断的购房需求就推高了房价？

除了北上深、南京、苏州这些一二线城市的房价上涨之外，中国还有很多三四线城市的房价是小幅增长或者是下跌的？

为什么同一个货币体系却出现截然相反的情况。

这是因为不同的城市面临着不同的住房需求，短期内的货币宽松与否对房价的影响可以说是立竿见影的，但长期还得看需求。需求产生交易，交易产生信贷（全款购房除外），M2就会在原有的基础之上扩大规模。

过程的产生是这样的：
比如你要在北京买一套价值500万的房子，你有30%的现金作首付，剩余的350万需要按揭贷款。而这350万就会形成商业银行的新增贷款，也就是派生存款，而这新增的350万贷款就会被记入银行资产负债表中的资产一栏，中国的M2也就增加了350万。

而你这350万的贷款就会进入到开发商手中，开发商再放入银行，假设法定存款准备金率是10%，这笔350万的存款就可以再派生出315万的贷款。

计算方法是：350万—350*10%=315万

而这次释放出来的315万的贷款变成存款之后可以再次创造283.5万的贷款。

存款变贷款，贷款变存款，如此循环下去，至于最终M2能扩大到多少，就是等比数列的求和。这就是广义货币增长的主要来源，也称之为货币循环利用，货币乘数就是那个撬动地球的支点。从理论上讲，信贷体系可以无限放大，但其所蕴藏的金融风险也会累加。

房价和土地价格的不断上涨，也意味着可抵押物价值的不断提升，同时，在有限的土地上又不断建起新的楼盘，相当于在不断增加新的抵押品，故该地区可以用来增加信贷规模的抵押品价值就越来越大，信贷规模也就可以不断膨胀，M2规模也越来越大，所以，房产和土地都是信用扩张的发动机。

3 急速扩张下的货币是如何分配财富的

由于货币增速太快，货币的流向更难以把控。房地产作为资金密集型行业最能吸纳资金，也是创造财富神话的行业。资本的逐利性吸引着源源不断的社会资源持续流入。

大量的货币并没有均匀分配给各个地区或各个群体。所以，有些地方流入太多，有些地方流入太少；有些人获得太多，有些人获得太少，财富神话由此产生。据统计，富人的财富从1亿元增长到10亿元，在中国只需要3年时间，而西方国家则需要10年。

而不断上涨的房价就是富人实现造富神话的最佳途径。富人动用高杠杆贷款买房，累累债务促使M2进一步扩大，富人的资产性收入的增长幅度远高于低收入人群的劳动收入，贫富差距进一步扩大。

人与人之间的贫富差距拉大的同时，地区与地区之间的贫富差距也在扩大。房价传导到地价，地价再反应到房价，从购房人到拆迁的农民皆因房地产而改变了命运。

假如有两户农民家庭，一个在北上深一线城市的近郊，一个在西部小县城的郊区，两家都因为城市扩大被征地，但距离北上深一线城市近的农户得到的拆迁款可能高达数百万元，而小县城农户可能只获得区区几万元的补偿。因此，级差地租造成的补偿差异，会导致收入差距大幅扩大。这就造成了“拆迁改变命运”之说。

同样在不同城市的购房人一样被大时代裹挟着，在房价上涨城市买房就能享受到资产升值带来的财富增加，而在房价下跌或者停滞不前的城市购房只能任由财富缩水。

中国过去30多年货币超速扩张过程中的财富神话，大部分与土地增值有关，在胡润排行TOP榜单上，房地产行业富豪是榜单常客，万达、碧桂园、恒大、龙湖地产等著名房地产公司的掌舵人多次入榜。

根据胡润研究院发布的《2015胡润百富榜单》显示，在过去的一年中国新增加了242名亿万富翁，达到596人，而美国有537人，这让美国媒体惊呼：“中国现在比美国的亿万富豪还多！”但中国亿万富翁的数量仅占中国家庭总数的0.2%。

而背后的原因就是资产的增长速度过快，资产增值刺激信贷猛增，超发的货币在加速流向少数人的手中。很多人皆因房子而改变命运，也让我们感受到了新时代下财富的创造路径，选择远远大于努力。