GO
登陆
土地市场
2016年深圳楼市盘点7:土地篇

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-01-11 15:59:29点击5307


导读:
■2016年深圳土地市场精彩纷呈,出让金首超千亿元
■2016年深圳土地市场盘点:1-12月成交的地块
一、大疆以底价7.1亿元竞得留仙洞地块
二、联想52.66亿元底价夺得南山后海中心商业用地
三、深圳鸿德以5.94亿元竞得龙岗商服工业用地,溢价率达46.3%
四、电建联合体以5.68万元/㎡夺得深圳2016年度楼面价地王
五、龙光140.6亿夺深圳2016年上半年总价地王,溢价率159.79%
六、310亿!招商蛇口&华侨城联合体拿下大空港11宗地
七、潮州企业天格投资以15.42亿元竞得高新区地块,溢价率319%
八、“深八条”后深商业用地首拍:华强、创维分别以17.45、16.7亿元收入囊中
九、前海前湾片区两宗商用地竞价48.86亿元,前海商用地楼面价首破3万元/㎡
十、碧桂园、保利分别以22.8亿元、6.8亿元斩获坪山、大鹏宅地
十一、南山湾区定向出让三宗商服用地,总价96.51亿元
十二、2016年前海拍地收官战:九龙仓13.37亿摘深圳前海商业地
正文:

■2016年深圳土地市场精彩纷呈,出让金首超千亿元

土地资源作为城市中最为稀缺的资源之一,也是房企发展过程中最为基本的生产要素。2016年深圳土地市场可谓是精彩纷呈,尤其是赶在2016年的最后一个月,深圳土地迎来出让潮。

据相关统计,2016年深圳共挂牌67宗地(占地面积约251万㎡,建筑面积约921.3万㎡),其中成功出让56宗地(占地面积约222.3万㎡,建筑面积约838.5万㎡),出让金共1017.7亿元,由此,深圳土地市场通过公开招拍挂出让金首次超过千亿。

其中,2016年深圳工业和商办用地表现突出,全年共计27宗工业用地成交,用地面积约115.1万㎡,占比50.1%;商办用地2016年深圳共计26宗入市,成交量为83.7万㎡,较去年占比番了3倍,占比达36.6%;在纯居住用地方面,全年深圳仅有4宗土地入市,分别位于龙华、光明、大鹏和坪山,用地面积约23.97万㎡。

在深圳土地供应紧缺之下,深圳宅地的极度稀缺依然引起房企激烈的竞拍,也拍出了不少地王。6月2日,龙华新区的A816-0060宗地被中国电建联合广州方荣以近82.9亿总价拿下,楼面地价高达5.68万/㎡;6月8日,光明新区成功出让了一宗商住混合用地,龙光以总价140.6亿元竞得地块,溢价率159.79%,折合楼面价27623元/㎡,为当时最高总价土地,深圳土地价值由此可见一斑。

鉴于此,@房地内参特简要梳理出【2016年深圳土地市场盘点:1-12月的土地出让】,若有遗漏,敬请补充。

■2016年深圳土地市场盘点:1-12月成交的地块

一、大疆以底价7.1亿元竞得留仙洞地块

2016年1月29日上午,位于南山区留仙洞总部基地兴科路与仙茶路交汇处的工业用地T501-0078宗地正式挂牌出让,深圳市大疆创新科技有限公司以7.1亿元的底价、约8800元/㎡的楼面地价竞得。

据资料显示,该宗地用地性质为工业用地。由于宗地属于留仙洞总部基地片区,所以宗地设置有一定的竞拍门槛,要求宗地准入产业为无人机。其要求在深圳注册、具有独立法人资格的企业,且竞拍企业从事无人机产业时间不得少于5年。

 

二、联想52.66亿元底价夺得南山后海中心商业用地

2016年2月19日,位于南山区后海中心区的T107-0079宗地于挂牌出让,该地块最终被深圳联想海外控股有限公司以52.66亿元底价收入囊中,楼面价为25232元/㎡。

据资料显示,T107-0079宗地位于地铁2号线后海站东南侧,紧邻保利文化广场、深圳湾体育中心和海岸城。其土地面积29768.12㎡,其中建设用地面积20467.68㎡,公共绿地面积6457.86㎡,道路面积2842.58㎡;建筑面积208700㎡,其中计容积率建筑面积178700㎡,地下商业30000㎡,土地使用年限为40年。

该地块是一宗集合商业服务业设施用地+文化设施用地+道路用地+广场用地+公共绿地为一体的综合用地,且有着严格的竞拍条件,即仅限位于深圳的总部企业独立申请竞买。

  

三、深圳鸿德以5.94亿元竞得龙岗商服工业用地,溢价率达46.3%

2016年5月19日,龙岗G01064-0280地块挂牌出让,深圳鸿德房地产公司以5.94亿元竞得,楼面价约11万元/㎡,地面地价6.6万元/㎡,起始价4.06万元,溢价率达46.3%。

据资料显示,该宗地块位于龙岗区龙城街道,土地用途为普通工业用地+商业服务用地,土地面积9011.71平,建筑面积54070,土地使用年限为30年。根据公告,宗地项目建成后,商业和商务公寓可分割销售,研发用房60%可分割转让(40%不可销售),其他产权要求以《出让合同》为准。

据了解,现场共5家公司参与此地块的竞拍,还有恒大等几家观摩企业,其中,荣超和鸿德表现最为活跃,经过19轮的竞价,最终鸿德以5.94亿元竞得。

 

四、电建联合体以5.68万元/㎡夺得深圳2016年度楼面价地王

2016年6月2日下午3时许,备受关注的深圳龙华区域上塘地块出让,最终由电建联合体以82.9亿总价夺得,成为深圳年度楼面地价地王!

据资料显示,此次出让的地块临近地铁4号线与6号线的接驳站上塘站,毗邻昔日龙华“地王”中海锦城项目,北面为鸿荣源龙胜,附近还有港铁天颂、星河传奇、海宁公馆、金地上塘道等项目。值得关注的是,本宗地被确认为深圳市商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

现场共有平安不动产、招商地产、深圳万科、中海、碧桂园等19家具有投标资格的大型房企竞标,其中18家房企递交了标书,包含两联合体,一家房企弃投。最终,中国电建和广州方荣联合体力压中国葛洲坝73.5亿报价、招商房地产70.5亿报价,以单价5.68万元/㎡、总价82.9亿拿下该地块。

 

五、龙光140.6亿夺深圳2016年上半年总价地王,溢价率159.79%

2016年6月8日下午三点,位于深圳光明新区高新技术园区东片区的商住用地A646-0059以公开挂牌的方式出让。经过数轮厮杀后,最终龙光出价140.6亿元夺得深圳2016年上半年总价地王!

据资料显示,位于光明新区高新技术园区东片区,是光明凤凰城的门户地带和核心组团。土地用途为二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域,土地总面积152441.86㎡,其中建设用地面积99230.05㎡,道路用地面积6596.33㎡,绿地面积(含水域)46615.48㎡。本宗地总建筑面积509000㎡,土地使用年期为50年。

据悉,竞拍现场厮杀过程异常激烈,参与竞拍的有华侨城、绿地、华润、金地、碧桂园、龙光、平安等在内的12家房企。厮杀高潮在龙光与平安两者之间展开,举8号牌的平安叫价极为积极。最终经过2个多小时举牌的激烈角逐,龙光地产力挫平安,以总价140.6亿元、楼面价27623元/㎡夺得光明商住地,成深圳新总价地王!

  

六、310亿!招商蛇口&华侨城联合体拿下大空港11宗地

2016年8月29日上午,大空港11宗地被招商蛇口、华侨城联合体以总价310亿元拿下,楼面地价约20087元/㎡,此次是深圳有史以来公开出让的最大地块。

据资料显示,该项目位于深圳市宝安区沙井街道。11宗地块的土地用途全部为商业用地,出让宗地总面积共计528183.95㎡,规定总建筑面积1543280㎡,包括商业、办公、酒店和商务公寓等分项功能建筑,土地使用年期40年。

此次集体出让的11宗土地使用权和深圳国际会展中心建设运营权,采用的是邀请招标的方式出让,此次招标共有华润、华侨城、招商蛇口、保利、中信以及万科共6家企业获得政府邀请,而这11宗商业用地主要是为会展中心所配建,因此,此次出让设置一定的限制条件。根据补充公告,其中10㎡商务公寓按公告规定移交政府,作为人才公寓;此外,深圳国际会展中心(一期)配套商业用地上建设的全部商业用房(含地上、地下,共计32万㎡),自签订《出让合同》之日起22年内不得销售、不得抵押。

  

七、潮州企业天格投资以15.42亿元竞得高新区地块,溢价率319%

2016年11月25日,深圳南华气体有限公司以100%股份网上竞价方式展开竞拍,起始价为3.68亿元,经过5个小时数轮鏖战厮杀后,最终由潮州企业天格投资以15.42亿元竞得高新区地块,溢价率高达319%!

据资料显示,深圳南华气体有限公司位于高新北区朗山二路和科技北二路的交汇处,标的企业核心资产位于深圳市南山区第五工业区T401-28工业仓储用地,占地面积约1.5万㎡,为工业用地性质。假设容积率6计算,未来建筑面积约为9万㎡。参与竞拍的房企主要包括宝能、华润、鸿荣源、碧桂园、佳兆业、天格等十余家。

同时由于该地块是工改工项目,开发完成后需返还30%给政府,因此开发商可售或可租赁的建筑面积仅6.3万㎡,在此情况下,南华地块的可售楼面地价其实已经超过2.44万元/㎡,创下深圳乃至全国工业用地地价的新高!

 

八、“深八条”后深商业用地首拍:华强、创维分别以17.45、16.7亿元收入囊中

2016年12月5日,“深八条”新政祭出之后深圳首次出让T201-0094、T102-0264两宗前海商业用地,也是12月土拍潮中的首发,由华强、创维分别以17.45、16.7亿元收入囊中。

其中,T201-0094位于桂湾片区四单元04街坊,占地为6571.61㎡,地上建面65540㎡,为商业用地,出让起始价为17.4亿元。该地块由23号华强集团以17.45亿元拿下。

另一宗位于前湾片区九单元01街坊的T102-0264地块,占地12495.87㎡,地上建面为56000㎡,出让起始价为16.65亿元,该地块由30号创维集团以16.7亿元拿下。

 

值得注意的是,根据地块出让条件,本次出让的土地对竞买人有十分严格的资质要求,T201-0094宗地、T102-0264宗地竞买申请人须为“中国电子信息行业50强”、须控股不少于1家持牌金融机构、应在深圳市无总部企业用地;具备上述条件的可独立申请竞买,不接受联合竞买,可同时申请竞买T201-0094、T102-0264宗地,竞买申请人在竞得两宗地的其中一个宗地后,不得再参与另一宗地的竞买。

九、前海前湾片区两宗商用地竞价48.86亿元,前海商用地楼面价首破3万元/㎡

2016年12月7日,位于前海前湾片区的T102-0260、T102-0263两宗商业用地开拍,当天两宗地块皆无人竞价,其中T102-0260宗地以底价成交。最终被信义集团、东亚银行&嘉里控股&嘉里建设联合体分别以30.20亿元、18.66亿元的总价拿下。

据资料显示,两宗地土地年限均为40年。位于片区七单元02-04街坊的T102-0260宗地,土地面积为19262.2㎡,建筑面积为11.1万㎡,楼面价27207元/㎡;T102-0263宗地位于片区九单元01街坊,土地面积为13675.1㎡,建筑面积为62000㎡,楼面价30097元/㎡,是前海楼面价首次突破3万元/㎡的地块。

根据要求,两宗地的竞买人均须在深圳市无总部企业用地。其中T102-0260宗地要求竞买人需为由香港金融管理局认定的于香港注册的持牌银行,申请联合竞买的除满足上述条件外,竞买人之一还须满足在香港注册企业或者控股不少于3家在香港的上市企业。T102-0263宗地则要求竞买人在香港注册企业且满10年,且需控股不少于1家香港恒生综合指数成份股企业,该宗地不接受联合竞买。

  

十、碧桂园、保利分别以22.8亿元、6.8亿元斩获坪山、大鹏宅地

2016年12月14日下午,位于龙华、坪山、大鹏的3宗“双限双竞”用地正式进入出让环节。因为是“10.4新政”之后的首次居住用地出让,并且还采用“双限双竞”的出让模式,虽然有着诸多限制,但是还是无法阻挡各大房企拿地的心。据了解,此次有多家房企参与竞拍,其中包括万科、招商、保利、中海、碧桂园、龙光等多家行业内的“大佬”。

最终,位于坪山的G11314-0092地块以22.8亿元、配建27400㎡人才房,折合楼面价约2.1万元/㎡被碧桂园收入囊中,该宗地面积为33383.04㎡。

保利地产旗下的东莞中骏房地产开发有限公司以6.8亿元、配建人才房面积18952㎡,折合楼面价约1.73万元/㎡,拿下了位于大鹏的G16506-0144地块,该宗地面积为18206.55㎡。

龙华明治办事处A808-0020号宗地,为23558.36㎡,其出让最高地价限价为28亿。但非常有戏剧性的是,在大家摩拳擦掌等待第三个地块时,主持人却突然宣布该地块地块因为手续问题被查封中止出让。

十一、南山湾区定向出让三宗商服用地,总价96.51亿元

2016年12月26日公开出让三宗商服用地、一宗工业用地,土地总面积6.18万㎡,起始总价101.77亿元。其中,南山区3宗地块的土地总面积为57040.47㎡,起始总价为96.51亿元。

其中,天音通信以底价18.91亿竞得T207-0050号宗地,楼面价为19698元/㎡;招商银行以底价59.5亿竞得T207-0051号宗地,楼面价为19256元/㎡。另一宗位于南山后海中心区T107-0084地块由海能达通信以底价18.1亿成交,楼面价为19093元/㎡。罗湖的H301-0051号宗地被深圳广田集团以底价5.262亿成交竞得。

据资料显示,此次出让的4宗地块使用年限均为30年。其中T207-0050(土地面积为15539.46万㎡,计容建面为96000㎡)、T207-0051(土地面积为35576.01万㎡,计容建面为309000㎡)宗地位于南山区深圳湾超级总部基地,为商服用地;T107-0084同属商服用地,位于南山后海中心区,土地面积为5925㎡,计容建面为9.48万㎡;H301-0051体量最大,位于罗湖区红岭北路东侧,为新型产业用地,占地约3.6万㎡,土地面积为35576.01㎡,含建筑用地面积33826.13㎡以及道路用地面积1749.88㎡,计容建面30.9万㎡,楼面价为9641元/㎡。

值得注意的是,南山区出让的3宗地块均面向总部企业定向出让,且均以底价成交,其中T207-0050与T207-0051两宗地块是深圳湾超级总部基地近年来首次出让商业地块。根据规定,T207-0051宗地竞买申请人应为国家金融监管部门批准设立的银行业法人机构,且经认定的总部企业;T207-0050宗地竞买申请人应为由市政府确定为总部企业的商贸流通类企业;位于后海中心区的T107-0084地块准入行业类别为新一代信息技术,此宗地竞买人应为深圳注册的企业法人,且为总部企业。

十二、2016年前海拍地收官战:九龙仓13.37亿摘深圳前海商业地

2016年12月29日,深圳前海两宗专为港资企业定制的商业用地公开出让。其中,T102-0262共有两家企业参与竞拍,并很快便被香港其晋有限公司(九龙仓)以13.37亿元摘得,楼面价为29065元/㎡。而另一宗T102-0261号地块由于无人参与拍卖而流拍。

据资料显示,T102-0262号地块位于前湾片区七单元04街坊,土地用途为商业用地,面积仅7477.25㎡,地上建筑面积46000㎡,出让起始价为13.17亿元。该宗地块还对竞买人设置了诸多要求:竞买申请人须为在香港特别行政区注册企业;最新财政年度总资产值不少于500亿港币;最新财政年度已经建成的位于香港的各类投资或收租物业(共同持有的,以应占权益面积计算)建筑面积不少于9.29万㎡;独自或合作开发建设位于香港的已经建成的单一最大房地产项目的建筑面积不少于9.29万㎡。

另一处位于前湾片区七单元03街坊的T102-0261地块,总面积是上一宗地块的两倍有余,达17079.31㎡,地上建筑面积80000㎡,起始价为21.23亿元。该地块对企业的要求更高,最终地块也因无人报价而流拍。公开资料显示,而且,在竞买要求中规定,该地块申请人须控股不少于3家在中华人民共和国香港特别行政区主板上市企业,其控股的上述上市企业中不少于1家最新财政年度经审计的总资产不低于港币1000亿元。此外,竞买申请人应在深圳市无总部企业用地。

最终,在持续了短暂的12分钟,历经三轮叫价后,香港其晋有限公司(九龙仓)以13.37亿元最终拿下T102-0262地块,折后楼面地价2.9万元/㎡。

 


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。