踏入2017年，市场对今年楼市看法颇为分歧，惟笔者相信今年楼价的升势未歇（尽管升幅温和），至今年较后时间才出现上升拐点（即见顶回落）。今期笔者将从息口、一手供应和楼市（市宽）指标，与读者探讨今年楼市的表现。

特区政府虽于去年11月底推出[加辣]措施，但并未有窒碍楼价升势，差饷物业估价署公布截至去年11月私人住宅楼价指数，攀升至306.6点，超越2015年9月录得的高位，再创历史新高。

[辣招]是否对抑制楼价升势完全无法产生作用，仍待观察，但有分析认为，今年美国联储局将加息，加上一手供应显著上升，料对楼价带来压力。是耶？非耶？

■实质按息仍属偏低

首先，息口方面。正如本栏以往分析已指出，息口变化对楼价带来多大影响，很大程度视乎实质按息（即按揭息率扣减通胀）的水平【图1】。从【图1】可见，自2010年至去年第三季，香港实质按息大致维持负水平之下，某程度支撑着楼价，尤其细价楼在过去6年保持强势表现。

虽然息率已进入上升周期，惟吊诡的地方是，联储局加息步伐料加快（年内加息3次或以上机会存在），但与此同时，通胀升温的压力同样存在；故此，即使今年联储局[积极]加息令实质按息回升，惟部分上升空间可能会被通胀升温所抵消。

再者，纵使今年香港通胀维持现有水平不变（约1.2%），并假设年内加息3次，实质按息水平仍属偏低（不足2厘），暂时未必对楼价带来太大压力（市场气氛则作别论）。反之，读者须密切留意美国长期债息何时向上突破3厘的牛熊分水岭。

其次，一手楼宇供应方面。根据运输及房屋局最新数字，未来3至4年私楼潜在供应多达9.2万伙，是有纪录以来新高。潜在供应大幅上升，当然对未来楼价走势带来压力，但正如以往分析指出，施工住宅数目与落成数量（相当于最迟可应市的数量；假设发展商不长时间囤积现楼）存在滞后因素。

按历年两者的关系，后者领先前者2至4年；不过，随着楼花期延长，近年滞后情况约为两年时间。若按此推算，楼宇供应将在2017年底或2018年初开始显著增加（【图2】；2016年第一季私人住宅已施工数量高达13300伙），届时相信此因素才会对楼价造成较大压力。某程度这亦是其中一个原因，令笔者推测香港楼价于2018至2019年出现较为明显回落，甚至终极一跌。

再者，一手楼实质销售的变化与楼价关系更为密切。目前12个月累计一手楼买卖涉及金额的按年变化（以下简称[一手楼销售金额变化]），截至去年底只上升16%；从历年关系来看，[一手楼销售金额变化]往往要回升约90%或更高水平，即意味大量购买力被一手楼所吸纳，楼价的升势才会出现逆转【图3】。按以往[一手楼销售金额变化]回升速度推算，所需时间至少要6个多月。

换言之，从一手楼销售数据看，楼价似乎尚有进一步上升空间，待一手楼销售活动吸纳一定购买力后，才有较大回调压力。

其三，楼市（市宽）指标。从统计全港128屋苑楼价高于10周平均的比率可见，在去年9月18日比率高见90.6%，即当时有逾九成指数成分屋苑呎价高于10周平均比率，创2012年11月以来的新高，不过，此比率随后见顶回落，迄今已辗转下滑至60.2%，并与楼价走势背驰；即楼价虽然续创新高，惟指数成分屋苑楼价高于10周平均的比率却持续减少中【图4】。

■周期顶后将终极一跌

值得留意的是，从这市宽历年与楼价的关系，不难发现市宽与楼价出现双顶甚至三顶背驰，以及市宽比率要跌低于50%强弱分界水平，楼价才会转势回落，又或陷入较长的巩固期。由于目前这市宽比率只是出现第一个顶背驰，且读数尚未跌穿50%水平，故相信楼价短期还有进一步上升空间。

另一方面，从2007年至今，楼价与这市宽出现首个顶背驰至楼价确认转弱，往往历时4至15个月不等。按此推算，楼价最迟于今年底将再次见周期顶部（假设背驰状况没有resolve），随后便进入本栏早前提及的M形走势最后阶段，即终极一跌。

总括而言，虽然联储局今年加息步伐有机会明显加快，惟由于实质按揭息率仍属偏低水平，短期内也难以飙升，加息因素暂不会对楼价带来太大压力。至于从一手楼销售和供应，以至楼市技术走势的角度看，楼价最快今年下半年、最迟明年初才会出现转向。换言之，二手楼价今年下半年较后时间极有机会出现上升拐点，随后将进入M形走势的最后阶段。

信报投资研究部