■万亿级别的房地产财富浪潮

在去年一季度的某场密讲上，我曾给到场听众报告这样的判断：

按现状及耐受力分析，深圳市府从2019年、也就是三年后将鼓励“工改住”，是比较确定、空间大的房地产机会，并购工业区并博取转性机会值得关注。

这可能是万亿级别的房地产财富浪潮，而且是深圳独有的情况。

其实，在此前VIP大多已经在工业区上采取了动作，但没想到的是，那场密讲后到去年末，到场听众中、特别是派代表参与了的那些投资与资管类公司，之后也采取了大动作。

■2016年最“意外”的房地产交易

以至于使得2016全年内，最出乎社会与政府意料的房地产交易，不是刚需、也不是商业、更不是豪宅，而其实是交通便利、地段不错、有改造前景的工业区及整栋厂房。

深圳的工业物业交易，去年已经创出了历史最高记录，该交易的基本都已经完成交易了。而且这次买家买进之后，并不求立即转手，而更多是等待时间的收获。

工业物业交易，不受限制、变性之前价格低、一旦变性则空间大，因而在听取深度分析后，资金就采取了果断的动作。现在，这个判断密讲发布过去快一年了，我也可以公开了。

■全球工地占比最高、宅地占比最低的城市

一）倾尽家底支持工业

其实，深圳土地市场应该拨乱反正。记得任正非先生曾说：“深圳房地产太多了，工业用地太少了。大家知道大工业的发展，每个公司都需要一定的空间发展。”

这个说法不符合事实。深圳发展30多年，倾尽家底支持工业，到目前为止，总建成土地中，34%用作工业、仅24%作居住，而交通、公共服务、商业服务用地不可或者难以压缩。

在居住用地中，照顾原村民、村股份公司的又占去了30%，用作商品房开发的土地太少太少。

二）代价由住宅承担

在国际上，一般城市居住用地占到总用地的40%~55%，可见深圳住宅用地被挤占的情况有多严重。深圳因此成为全球500万以上人口中，工业用地占比最高、居住用地占比最低的城市。

工业用地过多挤占了住宅用地，导致住宅价格太高，而工业用地的折让其实转嫁到了住宅头上。各位看看各工业区，普遍容积率很低，充分说明了深圳花了多大代价支持工业。

深圳因此成为全球500万以上人口中，工地占比最高、完地占比最低的城市。宅地被挤占、工地过多，导致宅价太高，而工业租金与地价又过低！应该要拨乱反正了。

■“工改住”的机会

因此，加之对深圳市府还拥有的可开发土地的内部数据的分析，就可得出结论，从2019年开始，如果不较大规模地放开“工改住”，深圳将出现严重的住宅供应危机。

这必然会导致，市府从严格管控“工改住”、担忧过多改为住宅用地，会转变观点，从而鼓励“工改住”。工改住一旦开始就存在以下的机会：

1）旧改容易，因为业权单一好谈判、好拆迁；

2）容积率提高的空间巨大，价值呈现直升机形态；

3）深圳原本没有准备发展到这么大的规模，因此不少工业区位置相当好，甚至位于城区、中心城区、核心城区，转性后价值倍增。

当然，经过一年的时间，工业区、整栋厂房的前三波交易已经完成，变性之前的前期价值已经得到体现，后期价值只能以时间换空间，等待改性的到来。而2017年，楼市最大机会点也已漂移，需要升级思维。