■前言

       到目前为止，【纯白领域】、【潜龙华城】、【日出印象】、【书香门第】、【中航香水郡】、【圣莫利斯】等拓展区内楼盘已经建成或者正在建设中。

       但是关于龙华拓展区楼盘，到目前为止市场并没有给一个全面的评价和分析。而市场上的认识也比较混乱，当然由于一些特殊因素的存在，市场上也传出一些甚至是错误的判断，影响了对于片区的准确认识。

       以规划指标、楼盘数据来分析楼盘是最合适和整体失真比较小的方法。因此半求就籍此来做分析，希望能够给片区房地产市场一个全面的、贴近事实的描述和分析。

       而由于【圣莫利斯】属于townhouse产品，可比性不大，因此不进入对比分析。

       ■片区指标罗列（排序以拼音为准）

       【纯白领域】占地1.99万平米；建筑面积3.95万平米；容积率1.8；车位数180个、户数337户，车位户数比0.53：1。车位与百平米面积比为0.46：1

       【潜龙华城】占地5.70万平米；建筑面积19.60万平米；容积率3.43；车位数960个、户数2400户，车位户数比0.41：1。  车位与百平米面积比为0.48：1

       【日出印象】占地7.40万平米；建筑面积9.6万平米；容积率1.3；车位数420个、户数564户，车位户数比0.74：1。    车位与百平米面积比为0.44：1

       【圣莫利斯】占地27万平米；建筑面积33.22万平米；容积率1.23；车位数个、户数户，车位户数比。

       【书香门第】占地10万平米；建筑面积15万平米；其中一期总占地22204平米、建面62989平米，二期为矮层住宅，车位308、户数744。车位458  户数比0.41：1。车位与百平米面积比为0.49：1（一期1~14栋总户数476户，占地2.12万平米、建面4.77万平米、车位222个；一期小户型天一阁268户，占地964.43平方米，建面15200.39平米，车位86个。二期为矮层建筑，预计户数较少、车位较多）

       【中航香水郡  】占地3.63万平米；建筑面积7.96万平米；容积率2；车位数340个、户数541户，车位户数比0.63：1。车位与百平米面积比为0.5：1

       ■占地规模有质的差别：【书香门第】领先，【日出印象】随后

       一、指标分析：片区内大盘太少

       名次          楼盘                                        指标
         5        【纯白领域】                        占地1.99万平米
         3        【潜龙华城】                        占地5.70万平米
         2        【日出印象】                        占地7.40万平米
         1        【书香门第】          占地10万平米（一期占地22204平米）
         4        【中航香水郡  】    占地3.63万平米；建筑面积7.96万平米

      半求根据上述数据分析发现，片区内大盘较为稀有，只有【书香门第】占地达到10万平米，为片区同类楼盘的冠军，其余楼盘占地都在10万以下，此楼盘领先第二名、占地7.40万平米的【日出印象】的幅度达到35%，幅度较大。

      但是，由于4#地铁规划未定、拓展区规划调整导致二期迟迟不能开工、市政路穿越小区一二期之间等因素则影响了【书香门第】小区的整体性。而【潜龙华城】占地5.70万平米名列第三。随后是占地3.63万平米的【中航香水郡  】、占地1.99万平米的【纯白领域】。

      半求认为，占地面积越大，将越拥有自己较好的内部小环境。由于关外大环境较差，因此内部小环境对于抵御外部大环境影响、创造内部合适的生活空间意义非常重大。在关外，选择大盘比选择小盘要有更大的优势。

      二、占地规模得分

       满分为10分，由于各个楼盘占地面积在0~10万平米之间，因此平均约1万平米得1分，保留小数点后两位实行四舍五入制，由此各个楼盘占地规模得分情况如下：

       名次          楼盘                  得分
         5          【纯白领域】          1.99      
         3          【潜龙华城】            6.00
         2          【日出印象】            5.70
         1          【书香门第】  　    10.00
         4        【中航香水郡】          3.63  

       ■建面规模：【潜龙华城】拔得头筹、【书香门第】片区亚军

         一、指标分析：10万以上建面只有两个楼盘

       名次          楼盘                                        指标
       5          【纯白领域】                  建筑面积3.95万平米
       1          【潜龙华城】                  建筑面积19.60万平米
       3          【日出印象】                  建筑面积9.6万平米
       2          【书香门第】          建筑面积15万平米（一期建面62989平米）
       4          【中航香水郡  】              建筑面积7.96万平米

       半求根据数据分析发现，片区内建面在10万平米以上的楼盘只有两个楼盘：建筑面积19.60万平米  的【潜龙华城】、建筑面积15万平米的【书香门第】，其余楼盘全部在10万建筑面积以下，说明片区楼盘规模普遍偏小。

       建筑面积9.6万平米的【日出印象】、建筑面积7.96万平米的【中航香水郡  】、建筑面积3.95万平米的【纯白领域】则分别名列三、四、五名。

       半求认为，建筑面积越大，表明小区居住人口越多，在关外，拥有较多居住人口的小区将更有内部配套的条件，使小区生活更方便。但是关键是要使建筑面积与占地面积之间达到一个比较好的平衡点，否则容积率过高将影响小区的居住舒适性。

       二、建面规模得分

       满分为10分，建筑面积在0~20万之间，因此平均约2万平米得1分，保留小数点后两位实行四舍五入制。

       但由于建筑面积越大，而占地面积没有同步达到一个比较好的面积的话将反过来影响小区的居住舒适性。因此对于此数据半求以为应该乘以加权数，取50%。取50%加权数以后，得此项分数如下：

       名次          楼盘                                得分
         5            【纯白领域】          1.98×50%=0.99
         1            【潜龙华城】          9.80×50%=4.90
         3            【日出印象】          4.80×50%=2.40
         2            【书香门第】  　　7.50×50%=3.75
         4          【中航香水郡】        3.98×50%=1.99

         ■容积率跨度较小：但【潜龙华城】表现最差

       一、指标分析：除【潜龙华城】容积率太高外，其余楼盘容积率较适宜

       名次             楼盘                                     指标
          3            【纯白领域】                        容积率1.80
           5          【潜龙华城】                        容积率3.43
           1          【日出印象】                        容积率1.30
           2          【书香门第】                        容积率1.50
           4          【中航香水郡  】                  容积率2.00

      对比上述容积率数据，半求发现，除开【潜龙华城】容积率太高外，高达3.43以外，其余楼盘容积率都较适宜，保持在1.3~2之间，说明片区低容积率楼盘较多，单位面积上居住的人口较少、人均拥有的室外空间较大。  

       【日出印象】容积率1.3排在第一位，而【书香门第】容积率1.53、【纯白领域】容积率1.8、【中航香水郡  】容积率2分别排在第二、三、四的位置。

       二、容积率得分

       由于容积率越高，小区的居住舒适性越差，因此满分为0分、最低分为-10分，建筑面积在0~3.5万之间，因此平均约0.35万平米得-1分，保留小数点后两位实行四舍五入制，由此各个楼盘建面规模得分情况如下：

       名次          楼盘                            得分

             3        【纯白领域】  　　        -5.14
             5        【潜龙华城】                  -9.80
             1        【日出印象】                  -3.71
             2        【书香门第】                  -4.29
             4        【中航香水郡  】            -5.71

         ■车位户数比表现：水平基本一致

       一、指标分析

       名次          楼盘                                        指标
         2        【纯白领域】        车户比0.53：1。车位百平米比0.46：1
           1        【潜龙华城】        车户比0.41：1。车位百平米比0.48：1
           3        【日出印象】        车户比0.74：1。车位百平米比0.44：1
           1        【书香门第】        车户比0.41：1。车位百平米比0.49：1
           4    【中航香水郡  】    车户比0.63：1。车位百平米比0.5：1

         对比数据半求发现，片区内楼盘车位配备基本按200平米一个车位配置，是以前的老规划标准，各个楼盘基本没有差别。也说明规划控制是比较严格的。

       二、车位户数比得分

       车位户数比当然越大越好，意味着户均拥有的车位数多，停车方便。同时，由于上述楼盘一些是中大户型，一些是小户型，因此单以车位户数比做横向比较并不是特别合适和准确，因此按照规划标准的方式，以“车位与百平米面积比”为比较标准。

       由于上述楼盘车位户数比基本保持在1以下，因此因此满分为10分，因此平均约0.1得1分，保留小数点后两位实行四舍五入制，由此各个车位户数比得分情况如下：

       名次          楼盘                              得分
           2          【纯白领域】  　            　4.60
           1        【潜龙华城】                        4.80
           3        【日出印象】                        4.40
           1        【书香门第】                        4.90
           4      【中航香水郡  】                    5.00

         ■楼盘硬件总得分

       一、楼盘硬件总得分

       上述分析是楼盘硬件数据的分析，答案基本是唯一的，得分情况应该具有很强的指导性，而得分情况可能也让市场为之一振，因为根据数据分析的结果，与市场上的一些传言有较大差距，甚至导致一些购房人做了错误的选择。

       计算上述分项得分，各个楼盘得分情况如下：

       硬件总名次        楼盘                                              总得分
               1              【书香门第】  　　 10.00+3.75-4.29+4.90=14.36
               2              【日出印象】              5.70+2.40-3.71+4.40=8.79
               3              【潜龙华城】            6.00+4.90-9.80+    4.80=5.90
               4            【中航香水郡】            3.63  +1.99-5.71+5.00=4.91
               5              【纯白领域】            1.99  +  0.99-5.14+4.60=2.44
 
        二、硬件总得分分析

       经过对楼盘硬件的分析，就可以发现，片区内楼盘的差别比较大。从第一名到第五名之间，相差悬殊达到11.92分，差距幅度为489%，平均差距幅度122%，尤其是冠军与亚军之间的差距相对其它绝大多数片区要大，幅度为：63%。

       ■发展商评价

       一、  发展商主观评价

               楼盘                            发展商
       【纯白领域】  　　      榕江实业公司
       【潜龙华城】                潜龙实业公司
       【日出印象】                华利来实业公司
       【书香门第】                书香门第投资公司
       【中航香水郡  】          中航地产公司
 
       实事求是地说，不但这个片区，连整个龙华所有楼盘的发展商水平、实力都比较弱小。本片区楼盘的发展商以华利来实业、潜龙实业土地储备较多，但中航地产的实力最强、品牌最好，其余发展商土地储备较少、开发经验较弱。

       本项评价属于半求的主管评价，不象数据分析是唯一的，各位应该自行判断。

       二、发展商实力得分

               楼盘                发展商得分
         【纯白领域】  　　      3
         【潜龙华城】                4
         【日出印象】                5
         【书香门第】                4
         【中航香水郡  】          9

         ■楼盘总评价

       一、楼盘总得分

        名次               楼盘                                    总得分
           1            【书香门第】  　　          14.36+4=18.36
           2            【中航香水郡】                    5.9+9=14.90
           3            【日出印象】                      8.79+5=13.79
           4            【潜龙华城】                        4.91+5=9.91
           5            【纯白领域】                        2.44+4=6.44

       二、楼盘总得分分析

       加入发展商因素之后，各个楼盘之间的差距变小了一些，第一名与第五名之间的差距为11.92.，差距幅度保持不变。缩小到185%，平均差距幅度缩小到46%。如果不加入发展上演因素，此三个差距幅度分别是489%、122%、63%。
       
       根据详尽的数据分析以后可以基本这样认为，在龙华拓展区，依照楼盘规划数据来选定购房顺序的话，则应该是：