■集中开工日

今天是年初十，正逢周一，应该是最多房企在春假后开工的日子了。咱也打个招呼，大家收收心，回到房地产上来。

其实呢，房地产在任何时代、任何经济体都是极端重要的事务，人类的发展史，事实上就是空间的争夺史。

那些鄙视、贬低房地产的人，应该连房地产知识的边都没摸着。

■购买力根本上是房价决定的

既是生产资料、又是生活资料，既是金融品、又是民用品，既是投资、又是消费，不折旧、有租金、能增值----房地产的这种枢纽性是独一的份。

而且房地产的价格---房价、租金---还是最重要的枢纽性成本信号，此价一动则牵动全身。一个经济体的购买力，看起来是货币决定的，但根本上是房价决定的。

房价低则一切都低，整个空间就压死了，希望也就渺茫了。在合理范围内尽可能维持房价在高位，才是整体福利所在。

■经济防癌

正因为房地产如此地极端地重要，如果房价涨速过快，那就会具有吞噬一切的能量，成为整个系统的癌细胞。所谓癌细胞，就是那种自己过于强大、并无法遏制地疯狂生长的细胞，最终挤掉其它细胞的空间，从而让人丧命。

从这角度去解读，现在如此严格的房地产调控就会释然了。那些认为调控是否定、打压楼市的看法是站不住脚的，调控是为了防止房地产过度加速，而成为社会的黑洞与癌细胞。

而维持房地产的正常生长速度，则是必要之义，否则如果房地产失速，将是集体受损、国家贬值，是谁也逃不了的。我们要记住：楼市调控=经济防癌。

■购房者、房企的5点意见

基于此，对今年内的房地产市场，我就有给购房者、房企的5点意见吧：

一）中国体量大，房地产的稳定性更强。

与日本、香港等经济体不同，中国的军权、币权完全独立，而工业、人口体量、购买力为指标的GDP又位居第一，因此，我国可能出现历史上稳定、持续发展时间最长的房地产现象。

二）不站岗者将失去系统性、时代性机会。

快速拉升之后，出台史上最严厉的调控政策，楼市风险筹码比例极小，但房价涨速也得到严格控制，当房地产被上升到国计民生、执政地位的层面后，高位站岗、阶段放行恐怕就将成为常态。

虽然年内普遍的大机会没有了，但不高位站岗者，就会失去参与系统性、时代性的机会。购房者学会站岗，是门技术与艺术。一旦站对了岗，就会获得下一轮放行的机会；而一旦站错了岗，就可能是毕生的损失了。

三）房企的各类节点，应尽量前置。

政府手上的政策储备、调控手段，还有还比较多没有打出来，在房地产的政治考量越来越重的情况下，年内评估应有足够的敬畏之心。

对现金流有需求的房地产企业，应该将确定性限定在今年上半年，今年下半年则属于非确定性比较大的时间段。由于销售速度、房价、购房者的观望情绪都受到调控的影响，房地产企业的营销节点就应该尽量向前赶。

或许很多人会担心，如果尽量往前赶，万一下半年政策有变呢？对这点你大可不必介怀，如果你公司对现金流没有那么迫切，等得起，等当然是个大概率正确的策略，最好等个十年那一定赚得更多啊。

但如果不是，那最好抓住上半年的确定性，如果年尾放松了，那也是非确定性的收获而已。由于当前大城市、超大城市都快速迈向存量房时代，这给政策提供了足够的发挥空间与时间，这是我所要提醒的，也是建议营销前置的前提之一。

四）房地产经济的国有化、计划化。

国有力量在安居房、廉租房领域的作用毋庸置疑。在商品房领域，国有力量也将继续得到加强，很多政府将成为商品房领域的买家，以后你身边多出政府购房者、企业购房者，你大可不必讶异。

这会使得房地产经济呈现出国有化、计划化的特色，这在有效开发土地越来越少的当下，是政府恢复房地产话语权的努力尝试，大庄家进入房产领域，这意味着什么，你好好想想吧。

五）楼盘营销动作要讲究有效，有效性的动作越来越少。

经过这么多年的陶冶与实战，购房者、投资者的专家化越来越明显。随着房价保持高位，购房者的数量也将进入收敛阶段，所有房产的资产化、投资化是必然的。

因此，从大体上看，一般售楼员、普通营销者的眼界与水平，低于购房投资者已经是大概率事件。而购房者的水平将大踏步提升。

水平提高、数量收敛，最重要的影响就是：有效性的人、事、物、举动、价值，都在收敛与集中、骤减，将留下长长的敛迹。

这就意味着，绝大多数的售楼员越来越多负责的只是接待、办事，而无法有效对话。一般的营销者，如果以自己的眼界与思维去阐述项目，可能无法赢得受众的共鸣，甚至惹来鄙视。

停止老水平线上的绝大多数营销动作吧----抽个奖送个票、发个趣味微信稿、造个谣言、攻个击----这些大凡都是低效动作、无效动作，有些甚至是负面动作。

购房投资者所需要的营销，是能够给他们带来知识增量的、扩大眼界的、开脑洞的东西，内容、观点已经高于一切。这变化会突如其来，在很多经济体都得到了验证。不选择有效性而胡乱做营销动作，则做得越多、错得越多。

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