“锦绣江南4期”考查流水帐
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半求
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〖时间〗：2005年6月9日13：30~15：00
〖天气〗：风、暴雨
〖事件〗：实地步行考查龙华之“锦绣江南4期”项目情况
〖项目地点〗：龙华梅龙大道以东、工业东路以南、布龙公路以北、中华自行车以西
〖考查实录〗：
■前言
考查这个楼盘的时候，与半求5月19日考查“泰华·俊庭”一样，天空下起了瓢泼大
雨。不过想想也对，古贤不总是要“杏花烟雨下江南”的“草长莺飞二月天，隔堤杨柳醉春
烟”意境嘛。
提醒普通购房者不要在下雨天前往工地，因为雨天路滑，极其容易发生工地安全事故。
看楼老手半求就差一点出事了。
这是半求第二次在暴雨中前往一个工地考查。不过这一次比上次风更大，以至于考查完
毕，半求与同行者全身上下都没有一个干的地方了。相机也第一次严重进水，导致图片效果
普遍较差。
为方便计，“锦绣江南”及期4期以下简称“锦江”、“锦江4”。
■周边概况
【西面：正在建设过路天桥】
“锦江4”与“锦江”一、二、三期之间、“锦江4”的西面是六车道的梅龙公路。梅龙
公路是一条新路，路况不错，但绿化刚刚种植，显然并不是太好。不过道路中间的3米宽绿
化带还是不错的。
不过这里的梅龙路靠北边一段上有从苹果园转过来的一段高压线，对北面三栋造成一定
影响。而在风情商业中心与二期之间，目前正在建设连接天桥，以后业主就可以通过天桥来
往与小区之间，而无须过马路了。
西面则还有风和日丽、丰润花园、苹果园等小区。实事求是地说，西面的情况是相当理
想的。
【东面：中华自行车公司地块极其可能改造为住宅】
“锦江4”的东面目前是中华自行车公司的厂区及宿舍。目前这个公司已经比较破落，
但因为如此，这块地蕴涵了太多的联想。
中华自行车第一大股东中国华融资产管理公司于2004年12月29日分别与深圳市聚隆盛实
业发展有限公司签订了《中华自行车公司资产转让总协议》及《补充协议》。
成立于2000年的聚隆盛实业开发过横岗镇茂盛路隆盛购物广场、横岗隆盛花园。聚隆盛
实业经营主要就是房地产开发、物业管理、国内商业。
半求根据各个方面的消息来源以及自己的判断，基本可以证实，聚隆盛实业就是看中了
中华自行车的这一块占地超过10万平方米的土地。恰恰也就是这个公司，发家之路就是旧
改，隆盛购物广场、隆盛花园是横岗镇中心旧城改造的龙头项目。
东面的情况目前比较荒凉，如果改造成为现实，那么东面的状况将得到迅速改观。
【南面：龙华拓展区】
楼盘南面就是龙华拓展区，梅龙公路将被布龙公路隔开的南北两侧连接起来。未来，龙
华北地区拓展区将成为中国铁路枢纽之一，也是地铁、铁路交汇点之一。
锦绣江南距离位于龙华拓展区的深圳新火车站其的距离并不太近，近了受到人流影响太
大也不太远，远了不能得到其辐射而增加保值增值的潜力。
楼盘主体建筑与布龙公路之间有锦绣江南学校隔离，距离大约250米左右。噪音有所降
低。
【北面：工业区】
北面隔了一条工业东路基本是工业区，楼况一般。由于雨实在太大，我们一行人就没有
前往了，请见谅。
不过这个工业区改造的可能性很小了。但是，小区北面最近的邻居却是一个家具城。以
后业主购买家具方便了，不用跑远路。
■工地考查
【工地外围】
“锦江4”地块给人的突出印象就是：长！沿着梅龙公路，目测都快有550米了吧。这种
布局对于商业非常有利，但对于居住则稍微欠缺。
而工地分了三个标段。北面几栋是中国建筑承建，中间几栋是华西承建，而南面及栋也
是中国建筑承建。施工单位没有话说，都是赫赫有名的，而且也经过了实战考验。实地考察
也说明了这一点。
南、中两个标段半求一行凭借有利证件轻易就混入了。最终卡在了北标段，经过一段核
实之后才得以进入。
“锦江4期”总面170000平方米，有10栋18层、4栋32层，1136户家庭。锦绣江南学校则
位于小区最南端。半求一行在小区看到，地下车库已经开始做防水工程了。
【公共部位】
架空层也就是未来的商铺高为5米45，很高了，未来完全可以隔成两层使用，比较实
惠。
所有墙体基本都达到了准清水施工的水平，平整度、光洁度、密实度非常不错，线条顺
直，结构外观观感好。尤其是圆形立柱的施工更是不错。
而项目模板经多次周转，但结构中、上部仍然保持良好的外观。砌筑质量同样优良，拉
结筋使用塑料环、构造柱、过梁、砌体底部和顶部斜砖，均严格按规范要求施工。
由于分了三个标段，因此进入每个标段都只有从各个标段的出入口进入，而由于工地狭
长，导致材料堆放较为困难，但是依然较为整齐。
特别值得表扬的是南面标段（中建）连垃圾管理都井井有条，所有的立柱的四个角，为
了很好保护和提示路人，都在四个角度上用蓝白色相隔的木板予以包裹，犹如停车场的做法
一样。而在所有的危险处，都有文字警告和护栏。那些预留的外露钢筋，全部用木盒保护。
步行楼梯显然接受了众多楼盘设计失误的教训。不是直接设计成1米1，而是设计成1米
2，以保证建成以后能够达到1米2的要求。一般地说，施工时1米1竣工后就只有1米甚至95公
分了，而这是不符合消防要求的。
关于质量半求就不多说了，质量稳定了、好了，反而可以说的不多了。
【室内部位】
半求测量了几个与未来业主生活密切相关的几个数据，得到的是：厕所楼板10公分、客
厅楼板12~13公分、公共过道15公分、净层高2米81、凸窗89公分（凸窗上下沿10公分）、厨
房及卫生间地梁20公分高。
以上关于楼板的数据是毛胚还没有找平之前的厚度，找平之后一般要加个2公分。可见
楼板厚度还是不错的。净层高2米81，表示设计层高（包括楼板）有近3米，大胆高于行业平
均水平。尤其是在关外属于顶尖水平。
凸窗89公分则已经非常宽阔了，加装窗户以后，净宽度应该可以达到79公分，超过了一
般楼盘的全宽，非常不错，保证业主以后有更大的多余空间。而凸窗上下沿10公分，与楼板
同厚，鹰嘴防止积水的部位等做的比较仔细。不过一些位置被碰掉了。
厨房及卫生间地梁20公分高，对于保证放水效果非常必要。其中厨房的地梁厚度为20公
分，个人觉得太厚了，占据了不少空间，其实1公分就足够了，向厕所一样就可以了。
不过，给室外空调预留的空调管的孔好象位置有点低，如果能够高个5公分就非常好
用，否则空调管外露太多。
强体内的线槽、插座曹、管槽全部以泡沫预埋施工法施工，避免以后打凿墙壁破坏质
量。
半求还有一点弄不懂。那就是凸窗靠室一侧，凸窗下的墙都向外突出大约10公分，室内
凸窗之下就是一个长方形的深度为10公分的一个洞，高度民主大约为40公分。这样的设计有
什么好处呢？自己实在没有看明白。希望明白人给指点一下。
此外，厕所厨房没有设计为降板式。这种做法有利于工程质量，但上下邻居之间存在一
定的污水排放的噪音影响。看来有所得必有所失。
【景观】
上到7楼左右，视野就比较开阔了。半求感觉：
北面景观一般，在小区西北角，也就是梅龙路对面，还有一块已经围起来的地块，面积
大约4万平左右。了解了一下，这里也将建设住宅。
西面则有山景还是不错的，当然，“锦江”一、二、三期的景观也是不错的。不过想看
到对面园林的想法可能要落空了，因为除开建筑屋顶，园林即使到了10楼也无法看到。
南面则是未来的拓展新区，目前大多数还是空地，但白纸上画画，深圳人不应该画不好
吧？应该不会差到哪里去吧。而远处的塘朗山即使是下雨天也是看达成协议很清楚的。
东面景观则优劣参半。让人惊喜的是东面有一个建筑形态非常不错的塔，到现在为止半
求还是没有弄明白那是什么塔。而坂田则依稀可见。但是，这个方向的其它建筑则一般。
■“锦江”特点
【是龙华规模最大的小区】
“锦江”一、二、三期占地21万平米，建筑面积40万平方米，分三期开发，容积率为
1.7左右。“锦江4期”占地75000平方米、总面170000平方米，有10栋18层、4栋32层，1136
户家庭，在户型设计上，大露台、入户花园、落地凸窗基本成了标准表情。
“锦江”一、二、三、四总占地28.5万、总建面57万、容积率为2，是龙华片区迄今为
止占地规模、建面规模最大的小区。即使放在整个深圳也属于大盘之列，而2的容积率也给
人多了很大的信心。
半求认为，在深圳，尤其是在关外，选择大盘将更适合家庭居住。
一是规模大将具备自身更多的内部配套；二是规模大有较大的室外休闲环境；三是内部
小环境将能够很好地缓解关外大环境的缺憾；四是规模大社区将有形成社区文化的良好条
件；五是大社区将更容易引起政府的重视和扶持，以及一些公共服务机构（煤气水电等）的
重视。
【劳模想都不想就选了】
最近引起社会关注锦绣江南的是这样一条消息：
就在上个月26日，宝安区委、区政府和龙华街道决定共同出资奖励深圳建市25年来的第
一个由劳务工成长为全国劳动模范的郭如贞，她是龙华成功皮具厂的劳务工。
当问到他想要哪里的房子的时候，郭如贞想都没想立刻就说：“锦绣江南”。于是，宝
安区委、区政府和龙华街道就在锦绣江南为她安下了家。
【深圳第一个真正意义上的中式园林小区】
首先，半求并不觉得“锦江”完全地体现了中式园林的精髓。但“锦江”小区中间的拱
桥、九曲桥、石刻、小桥流水、传统雕塑等还是有那么点中式古典之古意新做的意境的。
而“锦江”小区也是深圳房地产历史上第一个以中式园林为卖点的小区。此后，书香门
第、万科第五园才开始以中式园林为主要的核心。
【“锦江”自身配套全，可能成为区域商业中心】
1、“锦江”：龙华片区自身配套最全的小区
“锦江4”风情商业中心16000平米，另外在一、二、三期还有约3000米长的五条商业步
行街。整个“锦江”的商业面积大、而且分布在小区的南、北、西、东多个方位。
同时“锦绣江南学校”、幼儿园、艺术中心等设施也在小区之内。可以断定“锦江”是
龙华片区自身配套最全的小区。
2、“锦江”：可能的区域商业中心
由于区域有“锦江”、风和日丽、丰润花园、苹果园、上塘村、上芬村、银泉花园、玉
华花园、日出印象等近10个小区，这里的住宅建筑面积总计为约130万平方米。
按100平方米一套住宅计算，这里有13000户人家。按每户3口人计算，这里居住的人口
为39000人。而这里还集中了中华自行车公司、天安工业区、龙联工业区等工业区以及宝安
区明珠学校、银泉酒店等。因此，这里的消费人口应该在60000人左右。
按照深圳50000人养活一个大型超级市场的指标来衡量，这个区域确实是需要一个商业
中心的。而由于人民南路沿线，以及风和日丽、丰润花园、苹果园、只有分散的商铺，因
此，设计了商业中心以及集中型商业街的“锦江”可能成为这里的商业中心。
如果成为了商业中心，对于提高这里的租赁水平和生活便利度则是非常有好处的。
■交通状况
锦绣江南及其周边目前已开通的公交线路有（按字头排列，由于线路调查为其它人统
计，如有错楼请及时通知更正）：
18路（龙华→惠州）
352路（火车站→富士康）、302路（火车站→美丽365花园）、336路（龙华同胜村→布
心山湖居）、350路（龙华汽车站→-青青世界）、380B路（大浪新围村→-小梅沙）、370路
（观澜→西丽）、312路（福田汽车站→观澜牛湖总站）、315路（沙井大王山→沙井大王山
(环线)、k302路（美丽365花园→火车站）
526路（观澜→东湖站）
68路（布吉→莞城）、616路（西乡→横岗）、621路（龙华汽车站→民乐村）、622路
（松仔园村→水围新村）、662路（宝安沁园公园→沙湾汽车站）
788路（光明→梅林检查站）
863路（龙岗→松岗）
945路（布吉海关→平湖汽车站）、971路（观澜汽车站→梅林关）
■建筑用料
广州日立电梯、旋转式烟罩、变截面烟道、宝益盛混凝土、复力焊剂、加气轻型砖……
图：楼盘整体效果图（点击打开将更清晰）
风情商业街（点击打开将更清晰）
今年春交会期间的模型（点击打开将更清
晰）
其实早在2003年模型上就已经有四期了
（点击打开将更清晰）
业主比赛吃西瓜（点击打开将更清晰）
2003年年初一期的历史照片留做纪念吧
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2003年年初一期的历史照片留做纪念吧
（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
如今的小区组团绿化（点击打开将更清
晰）
如今的小区组团绿化（点击打开将更清
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如今的小区组团绿化（点击打开将更清
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小区盲道（点击打开将更清晰）
用大树做环岛（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
下雨也可以健身嘛（点击打开将更清晰）
九龙球（点击打开将更清晰）
业主中藏龙卧虎呢（点击打开将更清晰）
2期的商业内街化（点击打开将更清晰）
如今的小区（点击打开将更清晰）
小区宣传栏（点击打开将更清晰）
小区平面图（点击打开将更清晰）
2003年年初一期的历史照片留做纪念吧
（点击打开将更清晰）
游泳池的历史照片留做纪念吧（点击打开
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2003年年初一期的历史照片留做纪念吧
（点击打开将更清晰）
春交会上的锦绣江南展位
位置并不好
但人流还是蛮多
可见大盘是大有好处（点击打开将更清晰）
2003年年初一期的历史照片留做纪念吧
（点击打开将更清晰）
2003年年初一期的历史照片留做纪念吧
（点击打开将更清晰）
二期地质勘察阶段原始照片给业主留做纪
念（点击打开将更清晰）
二期地质勘察阶段原始照片给业主留做纪
念（点击打开将更清晰）
二期地质勘察阶段原始照片给业主留做纪
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二期地质勘察阶段原始照片给业主留做纪
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二期地质勘察阶段原始照片给业主留做纪
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二期的组团大门（点击打开将更清晰）
小区多期之间的关系（点击打开将更清
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小区区位关系（点击打开将更清晰）
会所内部的艺术中心（点击打开将更清
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双语幼儿园（点击打开将更清晰）
风雨连廊（点击打开将更清晰）
4期全景
在梅龙路上看锦江
4期的围墙，可惜被施工队在外面又遮盖
起来了（点击打开将更清晰）
连垃圾管理都井井有条，值得表扬（点击
打开将更清晰）
所有墙体基本都达到了准清水施工的水
平，平整度、光洁度、密实度非常不错，线条顺直，
结构外观观感好。尤其是圆形立柱的施工更是不错。（点击打开将更清晰）
商业铺位净层高5米45，由于设置为仪器
顶部开始计算，因此需要在仪器读数上加上仪器本身高度14公分。
危险洞口都有安全防护（点击打开将更清
晰）
材料有标识（点击打开将更清晰）
特别值得表扬的是南面标段（中建）连垃
圾管理都井井有条，所有的立柱的四个角，为了很好保护和提示路人，都在四个角度上用蓝
白色相隔的木板予以包裹，犹如停车场的做法一样。而在所有的危险处，都有文字警告和护
栏。那些预留的外露钢筋，全部用木盒保护。
预制件（点击打开将更清晰）
高空看（点击打开将更清晰）
厕所及卫生间楼板厚度10公分（点击打开
将更清晰）
地面预留的管槽（点击打开将更清晰）
凸窗89公分则已经非常宽阔了，加装窗户
以后，净宽度应该可以达到79公分，超过了一般楼盘的全宽，非常不错，保证业主以后有更
大的多余空间。而凸窗上下沿10公分，与楼板同厚，鹰嘴防止积水的部位等做的比较仔细。
不过一些位置被碰掉了。
强体内的线槽、插座曹、管槽全部以泡
沫预埋施工法施工，避免以后打凿墙壁破坏质量。
室内净高2米81，，由于设置为仪器顶部
开始计算，因此需要在仪器读数上加上仪器本身高度14公分。
空调孔留高5公分就最好了
厨房及卫生间地梁20公分高，对于保证放
水效果非常必要。其中厨房的地梁厚度为20公分，个人觉得太厚了，占据了不少空间，其实
1公分就足够了，向厕所一样就可以了。
卫生间地梁的厚度就比较合适
高处看梅龙路
黄土裸露的位置未来是园林的一部分
看图上的规划
游泳池就在这里
东面的住宅
可惜看不清楚
半求还有一点弄不懂。那就是凸窗靠室一侧，凸窗下的墙都向外突出大约10公分，室内凸
窗之下就是一个长方形的深度为10公分的一个洞，高度民主大约为40公分。这样的设计有什
么好处呢？自己实在没有看明白。希望明白人给指点一下。
阳台楼板厚度也是10公分
步行楼梯显然接受了众多楼盘设计失误的
教训。不是直接设计成1米1，而是设计成1米2，以保证建成以后能够达到1米2的要求。一般
地说，施工时1米1竣工后就只有1米甚至95公分了，而这是不符合消防要求的。
同时自然采光
沙石的管理
沙石的管理
龙华北地区拓展区的日出印象
正南面景观
南面则是未来的拓展新区，目前大多数还是空地，但白纸上画画，深圳人不应该画不好吧？
应该不会差到哪里去吧。而远处的塘朗山即使是下雨天也是看达成协议很清楚的。
东面景观则优劣参半。让人惊喜的是东面
有一个建筑形态非常不错的塔，到现在为止半求还是没有弄明白那是什么塔。而坂田则依稀
可见。但是，这个方向的其它建筑则一般。
高空看
看看三期
高处看锦绣江南学校
中国建筑语言的呼应
工地围墙
在风情商业中心与二期之间，目前正在建
设连接天桥，以后业主就可以通过天桥来往与小区之间，而无须过马路了。
天桥在4期的位置
电线有些影响哦，但只是北面几栋啦
苹果园
华西的工地围墙
车库顶部做了防水了
中华自行车公司大楼
最北端的这个是什么？
在小区西北角，也就是梅龙路对面，还有
一块已经围起来的地块，面积大约4万平左右。了解了一下，这里也将建设住宅。
小区东北角就是一个家具城
东面景观
不如维持现状
原始自然
风和日丽
从北向南看
中华自行车与楼盘的关系
一楼商业已经开始间隔了
户型
户型
户型
户型
户型
户型
各位网友：
在《“锦绣江南4期”考查》 过程中，本工作室使用精密仪器---“激光测距仪”测试了楼层净高。由于测试时，须
将仪器放置在地面，因此高度应该从仪器的底部开始算起，数据应该包括仪器本身的高度14
公分，这就需要将仪器设置成为“底部起测”模式。
由于工作室工作人员将仪器的测试模式误设为“顶部起测”模式，即从仪器顶部开始计
算距离，没有包括仪器本身的14公分高度。
因此《“锦绣江南4期”考查流
水帐》关于层高的两个读数：室净层高2米67、一楼商业净层高5米31，均没有包括仪器
本身的高度14公分：室净层高为2米81、一楼商业净层高5米45。
净层高2米81，表示设计层高（包括楼板）有近3米，大胆高于行业平均水平。尤其是在
关外属于顶尖水平。
因此给您带来的麻烦，本工作室及半求本人表示深深的歉意！
同一位置“底部起测”模式数据就比“顶
部起测”模式高了14公分
当时测试室内净高时就是“顶部起测”模
式，所以应该在2米67的基础上加上14公分为2米81。
这是“底部起测”模式测试的商铺层高，
应该在5米31的基础上加14公分为5米45
