■唯独楼市财商可以速成

3月5号本周日，将在深圳开办的房地产速成班第2期，接受报名4天名额已近50%了，虽然还有5天报名时间，但按此速应会提前结束招生，因为周二、周三是报名高峰期。

好为人师的我，愿将24年的博观约取、18年的投资实操，继续之前585场讲座、智助7万多购房者的历程，为提升你的房地产财商而努力。速成班是以最高效的方式，让你跨越式提升的目前所能想到的最佳途径与创举。

认为房地产财商不能速成者，是他自己没有摸着边而已。忙完厦门龙湖、武汉公司事务，昨晚回到深圳，处理积压的邮件与信息，看到VIP客户的一段话，由此有感而发写下本文。

■命运级的影响，来自小小的脑电波

一）进入楼市的第一要务

想看懂楼市、想做好楼市、想获益楼市，第一要务是放弃消费思维、拥抱资产思维与投资意识。

但可惜，不仅大众，包括一些专家学者在看待房地产的时候，都掉入了这个成本陷阱、消费思维的陷阱，不少的人甚至长期纠结于此长达几十年。

消费思维主要表现为成本观。举个简单例子吧，土地资本化、也即1998年之前，其实北京、上海和三、四线城市的房价基本一样。

二）消费思维不可能看懂楼市

你是否大吃一惊？其实不但是在北京、上海，公元2000年之前，在各地买房的代价也都是基本一样的。因为那时各地的建安成本差不多，所以房价也接近。

那个时候，各地土地都还没有实现资本化，房产是视为一种消费品。消费品价格在各地是趋同的，你现在喝的饮料吃的食品、穿的衣服鞋子，在全国的价格都差不太多。

那时，唯独深圳和广州的房价高，为什么呢？其实就是这两座城市率先实现了土地的资本化，决定房价的已经不仅是建安成本、而是土地资本化后的资产价值与金融价值。

三）土地资本化后才有的资产价值、金融价值

这里说的资产价值，包括土地的可抵押价值、可入股的折权价值、可重复加价流通交易的价值、可保值增值的价值等等。消费品是无法做到抵押、入股、重复加价流通的，消耗了也就没有了、或者折损了。

这里说的金融价值，分两个层面：

一指的是，土地资本化后，可以把土地未来十年、二十年、三十年的现金流在当前折现，实现跨时空的价值交换，带来财富洪峰。

二指的是，土地资本化后，可以利用杠杆，付出30%的代价就可控制100%的和保值增值的价值，而在消费品领域付出同等代价你可控制的只是会逐渐贬损的商品——消费消费，超过一定限度就是“消(耗浪)费”了。

四）命运级的审判，就是你的思想

大家回头看看，公元1998年也就是十九年前，这并不久远，还历历在目呢。那时北京、上海与三四线城市的房价基本一致。而只是十九年过去，发生了多么翻天覆地的变化呢？

仅仅不同的城市化带来程度不同的土地资本化这一项，就已使北京上海的房价15倍以上于三四线城市了。十九年前的基本相同到如今已天差地别，对不同地区的人、家庭，带来了命运级的影响。

而最幸运的人是在深圳和广州，因为这两个地方的人最早享受土地资本化利益的人，他们节约了更多的时间，实现了更多的滚动。

五）不是保值、是爆炸效应

深圳、广州，尤其是深圳，比北京、上海早13年实现了土地的资本化，导致的结果反差有多大呢？以顶级楼市投资家的身价量级来看看吧：

香港的楼市投资家身价最高达150亿元级、
深圳的楼市投资家身价最高达100亿元级、
上海的楼市投资家身价最高达50亿元级、
广州的楼市投资家身价最高达30亿元级、
北京的楼市投资家身价最高达20亿元级。

香港和深圳的顶级房地产投资家的身价在百亿元以上。香港遥遥领先、深圳则冠绝大陆。而各地的房地产企业呢？排名靠前的房企，绝大多数集中在面积并不大的深圳与广州，比如万科、恒大、碧桂园。
这都是拜于土地资本化带来的好处，使得深圳、广州领先了其它城市好几个身位。这里的市民也因此提前享受到了资产滚动、资产爆炸的巨大好处。

因为，消费品只能消耗浪费掉，做得再好也只是燃烧效果，旺起来。而资产可以滚动交易，加价循环交易，因此才有爆炸效果。

■消费思维害死人，投资之前先投智

看到了吧，消费思维害死人、资产意识加速人。所以才说，投资先投智。上面说的还只是非常小的一个侧面，相信一天的速成班下来，90%的人会惊讶于自己曾经的思想错误！

财务自由者，帮助并成就更多人是更高的成就感。这应是我热衷传经布道的原因。现在帮别人赚钱比自己进步还高兴！一天讲超过8小时，体脑消耗巨大，这是高压强的痛苦，但看着一张张鲜活而渴望的面孔，那种高浓度分泌的快乐油然而生。