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谈谈“深圳星系”:轴心万岁!
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-03-02 10:56:24        点击4283
    

导读:
■万有引力是怎么来的?
■城市、流行与恒星
■“深圳星系”
■“深圳星系”的恒星、卫星
■“深圳星系”的运转轴心
■商办是唯一的价值创造空间,科技是主要的价值创造手段
■请自行脑补
正文:

■万有引力是怎么来的?

一个石头没有多大引力、一群分散的无数个石头也没多大引力。但当大爆炸将N个石头紧密聚集并成为一个星球,那对外就有了万有引力,并同时会具备稳定的运行规律。

而一些星球互相吸引,就会形成相对恒定的星系,拥有恒星、卫星、星云…进而成为或大或小的宇宙空间。

质量越大、对外的引力越大,这就是物质规律。其实,城市也是这样的,从这个角度就可以看到城市的极速收缩,以及有效空间---恒星与卫星---越来越少、而无效空间---星云与尘埃---越来越多的趋势。

■城市、流行与恒星

当一座城市GDP达到1万亿元、人口达到1000万人口以上,就会进入新的阶段,具备市场自我循环的内在力量,并对外具备引力。直白说就是,这种城市的规模,仅凭内部人们之间互相服务就可以维持运行,并具备以自身的引力强化自我的能力。

当其GDP达到万亿元级别的时候,如独立成经济体看待,大概相当于一个大中型的国家,在全球214个经济体中,能排在48位左右,相当于新西兰、高于科威特。而这个排位位居22.4%这个位置,接近于二八定律的2,进入20%序列是具备城市领导力、城市引力的表现。

人类至今,没有出现过具有500万城区人口、1万亿元GDP的城市衰败的案例,也就是说,超过500万人、1万亿元紧密聚集之后,这种城市基本就成为恒星。

只有500万人口以下、1万亿元以下的城市,才有成为流星的概率---比如说美国的底特律,最高峰时未超过230万人、低潮期大约65万人,未能形成自己的城市引力,最终走向了衰落。

■“深圳星系”

而如果城区达到1500万人、GDP达到2万亿元这个标准,就已经进入全球20%的序列了,成为二八定律中的二,这座城市成为世界的“有效城市”,而其它80%的则是“低效城市”。

这座城市本身就已不再只是一颗恒星,而应视为一个大的系统----城市小宇宙、内部拥有众多恒星组成的星系。城市内部的各大主要功能片区成为其中的恒星、或者卫星。

按这标准,深圳无疑已可视为一个城市小宇宙、其中拥有自己的星系,不妨称之为“深圳星系”。

■“深圳星系”的恒星、卫星

而其中的主要片区就成为各大恒星,其中占据绝对优势的片区,就成为这个“深星系”中的太阳星---负责创造价值、输出供应能量。而恒星之间的过渡区域其实就是尘埃(星云),另外还有战略级设施、特色商圈所在地,往往成为卫星。

“深圳星系”中的恒星有10个:福田CBD、前海中心区、高新区、后海中心区、超级总部基地、留仙洞总部基地、北站商务区、龙岗中心区、宝安中心区、蛇口海上世界片区。

“深圳星系”中的卫星有8个:深圳机场片区、盐田港区、西部港区、深圳北站、东门步行街、华强北、人民南、新会展中心片区。

■“深圳星系”的运转轴心

10个恒星中,按规模与性质来看,福田CBD、前海中心区、高新区、后海中心区最为重要。其中,福田CBD承当交易功能、也就是兑现价值,前海中心区成为国际化总部所在地,后海中心区是中央企业驻深的分部中心,高新区是全球第二大科技湾区、也是创造价值的所在。

对比规划,前海、高新区面积接近,但是高新区拥有更多的科技总部,而且增加容积率之后的高新区,事实上的商务面积、总部数量是遥遥领先的,甚至在不少的领域,深圳高新区已经领先硅谷。

再加上大沙河科技走廊、以及众多中心片区的围绕。因此,高新区可以视为“深圳星系”的运转轴心:太阳。城市轴心地位、全市太阳功能,这是看待高新区的重要全新角度,否则无法完全解释高新区具备的国际级的辐射能力了。

■商办是唯一的价值创造空间,科技是主要的价值创造手段

而高新区之前只是在科技上展现万有引力。而随着280万㎡总建面的华润城在今年下半年开业万象天地,整个高新区的轴心地位将从科技领域外溢,覆盖到商业、教育、生活领域,增强并体现高新区的万有引力并自我强化其轴心地位。

福田CBD只有区区500余万㎡的写字楼面积,而深圳高新区现状写字楼面积就已达1000万㎡,而根据增容计划,整个深圳高新区的商办将达约1600万㎡,是深圳当之无愧的永久商办中心。前海规划写字楼1400万㎡,比高新区略少。关键就在于此!

房地产的空间形态包括住宅、写字楼、商业、厂房、仓储。在所有品类中,写字楼是创新维持力最强的品种,而创新具有显性的经济价值、成为价值创造者。所以,具有最强生产力、创新力维系水准的写字楼,就成为所有房地产空间的价值创造者。

■请自行脑补

因为具有新创价值的能力,所以只要写字楼扎堆的地方,住宅、商业也都跟着旺起来。所以,写字楼中心是所在城市的价值泉眼,活力之地。在房地产投资界,“写字楼在哪里,就投资哪里”其实是铁律了。与其投资那种建成后就死气沉沉的片区--死地,当然远不如投资活地。买活地不买死地!

作为在全球科技业创新力紧随美国硅谷的片区,深圳高新区事实上已经成为全球第二大科技中心,深圳正式凭借此成为全球唯二的科技湾区城市。而与硅谷不同,深交所还是全球IPO的冠军,“科技中心+金融中心”这可是全球唯一的。各位不要忘记,美国房价最贵的不是曼哈顿,而是硅谷。

而华润城恰恰是高新区中少有的综合体项目,约280万㎡城市人文综合体,全方位丰满了优雅、品质的生活,譬如万象天地,创新体验万象城,时尚T台秀场天天上演;全线优质教育,为每一个孩子的未来护航;双地铁畅享高效都市生活;来自台湾的诚品生活为书香门第造势,而人文剧院更是添色华润城文艺气质……

超总轴心,人文府邸,华润城出现的价值、地位与意义,放眼全球其实没有齐观对象。目前,项目建面约150-195㎡匠心大宅,190-230㎡70年产权公寓正热销中,咨询热线:400-889-8888

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  评论者: 过客 个人网页:  
    美国最新最贵邮编出炉,还是纽约最贵,当然比硅谷只贵了一点

--发表日期:2017/3/11 18:28:52
[来自: 36.36.93.6]
 
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