导读：
■房价走势与城市土地价值的关系
■投资者必知的傻瓜公式
■后海不只是海，更是连年攀升的土地价值
■顶豪市场窗口期打开，如何为资产避险护航？
正文：

■房价走势与城市土地价值的关系

兴许很多人疑惑：对于某些城市尤其是一线城市而言，房价快速上涨不免诡异，经济或不是最好的年代，城镇化也在持续进行中，本应是平息的房价，为何总是掀起一波又一波的上涨潮？

正是有此疑惑，投资者才开始纠结，即楼市“辣招”频出，但房价似乎未有停涨苗头，在这个关键的“十字路口”，对于投资者而言，时下出手与否纠结未有止息。而之所以纠结，无非是认为“辣招”似乎给房价以下降的理由，但却又担心不出手，万一房价涨会吃大亏。

其实我们认为，衡量一个城市房价会不会上涨，主要看该城市的城市土地价值。城市土地价值大有上涨空间的城市，即使各种抑制政策与手段，房价又将如何表现。

■投资者必知的傻瓜公式

以深圳豪宅市场为例，现顶级豪宅均价15w＋，但这是不是上涨顶峰值呢？当深圳1996平方公里的土地无法扩张时，扩张的只有土地价值，而土地价值最为直接的表现即为房价，因此，我们的答案是否，底气来源于傻瓜公式：lv=rv+hv+ov+cv+fv。

所谓土地，意指地上附着物的权利，而地上物便视其为土地的衍生品。那么，城市土地价值lv则借助地上物实现，而地上物则表现为住宅(rv)、酒店(hv)、写字楼(ov)、商业用房(cv)、以及工业地产(fv)的集合。

因城市功能各异，等式两侧参数权重不同，经济环境特定的前提下，各功能供应量便保持在合理状态，原则而言，若lv保持不变，hv、ov、cv、fv下跌，则rv上涨无疑，此时投资者将资金投入rv则是稳赚。

在城市化进程中，深圳有着极强的创富能力、强大的金融爆发力（2016年深圳金融业实现增加值2876.89亿元，同比增长14.6%，占同期全市GDP的14.8%）以及不断增加的创投企业，在此环境下，lv并不会停留在现有阶段，而应是稳步上涨的，由此带动的等式后几项上涨则最是明显。

■后海不只是海，更是连年攀升的土地价值

提及现在的后海片区，相信很多投资者首先浮现脑海的便为“豪宅林立”一词，房价基本9w-10w/㎡起，也正因如此，普通收入者与后海几乎成了“绝缘体”。如今的后海片区，套用傻瓜公式后，等式两侧参数均为上涨，且是在后海无工业地产的情况下。

暂且将时间倒回至2001年，后海某119㎡的房产，售价160w，均价1.34w，但现节点二手房均价8.4w＋，对比现在，“1”字头房价已遥不可及。足以说明，在该时段内，后海片区lv上涨呈爆发性，且在该片区没有fv的前提下，rv、hv、ov以及cv则均为上涨。

附：后海片区3盘2001年与2017年均价一览

当前，后海片区开发逼近尾声，发展已然趋于成熟，除仅剩的几块面积寥寥的国有储备地之外，后续将不再有大面积土地供应。但区域的发展离不开土地，在面对后海既无旧改又无土地供应窘境下、在后海片区坚挺的房价下，住宅供应日渐减少、享优势配套资源区域也正逐渐豪宅化，此时，扩张的便只有该片区的土地价值，房价的表现则最是简单粗暴。

■顶豪市场窗口期打开，如何为资产避险护航？

因此，具体到住宅领域，还应当具体问题具体分析。当普通住宅成为人们生活的必需品后，对于投资者而言，其投资价值似乎大打折扣，且在温饱转向富裕的过程中，投资者对于顶级豪宅的认知则呈现出空白式恐高。

但也正是由于上述认知空白的存在，才留给预判能力者以绝佳的机会，成为其区别于傻瓜式赚钱的关键所在。财富沉淀下，顶级豪宅市场光明乍现，机会窗口已打开，而在乱想丛生的市场中，寻求安全的资金避险池则成为知富阶层的头等大事。

鉴于此，坐拥与世界湾区比肩的后海片区深圳湾地段，华润置地在深圳规格与价值制高点打造的定位为“全球时代的城市范本”的华润深圳湾·悦府，正以其CBD核心区位优势、丰富的业态组合以及接轨国际生活方式的姿态，让知富阶层无不对其青睐尤加，同时也将其作为投资的最佳后方与首选财富外溢地。

目前，华润深圳湾·悦府建面约249-364㎡天际美宅，揽一线海景，控大城气象，雅韵静立，敬待典藏！

华润深圳湾整体（效果图）