“鸿荣源·尚都”考查流水帐
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                               半求
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    〖时间〗：2004年11月10日10：20~11：10
              2004年12月27日15：00~15：28
              2005年02月09日16：00~16：25
              2005年04月06日11：20~11：50
              2005年06月29日15：00~17：00
    〖天气〗：晴
    〖事件〗：实地步行考查宝安中心区之“鸿荣源·尚都”项目情况
    〖项目地点〗：新湖路东北、裕安一路东南、宝安大道西南、天悦龙庭西北
    〖考查实录〗：

    ■小区特点

    【鸿荣源·尚都：全市紧邻公建面积最大的小区】

    “鸿荣源·尚都”与其它楼盘不同的是，就是同时紧邻宝安体育中心及宝安行政两大公
建配套，其它楼盘要不与其中一个公建配套紧邻，而与另外一个则有阻隔；要不与两个公建
配套都有阻隔。

    而这两大公建占地面积高达83万平米：

    一、占地面积29万平方米的宝安体育中心包括占地8万平方米、建筑面积4.74万平方
米、座位8188个、总投资5亿元的2002年9月开馆的宝安体育馆（深圳目前最大的体育馆），
宝安游泳馆，以及未来将建设的宝安体育场。

    二、宝安市民广场总占地面积54万平方米，由中心广场、中央公园和海滨广场三个主题
广场及市民中心、配套市政道路组成。中心广场有花山、跑泉区、主题雕塑区、蛇形山及硬
地广场等。

    宝安行政中心由办公楼、招待所、会堂三幢建筑及室外配套工程组成,占地14.89万平方
米，总建筑面积10.26万平方米。

    此外，宝安中心区将在滨海大道外侧建设五星级酒店、国际会展中心、水岸剧场、酒吧
街、水上运动俱乐部等观海、休憩、运动健身项目，将沿地铁站位建设３个商业中心及在公
共岸线上建设１个港湾购物中心，还规划了医院、学校、图书馆、青少年文化宫等文化、卫
生、教育设施。

    而深圳中心区的核心绿化带（俗称“城市客厅”）占地只有45万平、会展中心占地20
万，加起来只有65万。因此“鸿荣源·尚都”已经成为全市紧邻公建面积最大的小区，超过
了原来的冠军、福田中心区的“星河国际”。

    【鸿荣源·尚都：全市单位住宅面积分摊公建面积的冠军】

    到目前为止，深圳的“鸿荣源·尚都”、“招商·城市主场”、“星河国际”分别名列
全市单位住宅面积分摊公建面积最大的小区的前完名，而“鸿荣源·尚都”则为冠军，领先
亚军、季军的幅度高达20%、59.38%。

    “鸿荣源·尚都”住宅面积162700平米，而紧邻的公建设占地面积为80万平米。计算下
来，每平米的住宅将能够拥有的公建占地面积是：830000÷162700=5.10平米。是全市单位
住宅面积分摊公建面积的冠军。

    “招商·城市主场”建筑面积65400平米，而深圳体育中心占地占地27.8万平方米。计
算下来，每平米的住宅将能够拥有的公建占地面积是：278000÷65400=4.25平米。招商城主
场以小户型身份成为全市单位住宅面积分摊公建面积的亚军，已经相当难能可贵。

    “星河国际”建筑面积200000平米，紧邻的公建设占地面积为65万平米，计算下来，每
平米的住宅将能够拥有的公建占地面积是：650000÷200000=3.2平米。

    小区周围公建面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资
源。公建，尤其是象市民广场、体育场等低容积率、低楼层的公建，也在很大程度上给小区
创造了宽阔无遮挡的视野。

    同时大面积公建的存在还变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以选择在小
区之内活动，也将可以很方便地选择到市民广场、还是体育场休闲活动了。

    【鸿荣源·尚都：三面极其开阔一面受阻】

    由于“鸿荣源·尚都”西南侧是宝安行政中心、西北侧及西南侧是体育中心，而这三个
方向的建筑都比较矮，并且距离远，因此这三个方向是非常开阔的。其它楼盘很难与之相
比。

    东北侧是宝安大道，也比较开阔。唯有东南侧与天悦龙庭紧靠，视野受阻。

    【鸿荣源·尚都：宝安中心区内车位户数比冠军】   

    从车位户数比来看，宝安中心区内楼盘表现相差悬殊，最高的“鸿荣源·尚都”1338
户、1883个停车位，即车位户数比为1.41：1，而最低的丽晶国际车位户数比仅为0.63：1。

    区内楼盘车位户数比的排列依次是：1.41：1的鸿荣源·尚都、1.19：1的深业·新岸
线、1.13：1的金泓·凯旋城、1.05：1的金成时代、1.02：1的天悦龙庭、0.82：1的新锦安
雅园、0.74：1的幸福海岸、0.63：1的丽晶国际。

    【鸿荣源·尚都：宝安中心区产品创新的矫矫者】

    半求看完了宝安中心区的所有住宅，有一个收获。那就是“鸿荣源·尚都”在产品创新
上较多，在片区内表现突出。具体体现在以下几个方面：

    一、园林小品多

    半求对比片区内的其它小区，“鸿荣源·尚都”突出的特点之一就是小区内园林小品比
较多，这样一来丰富了小区园林的内涵，避免了单调之感。

    比如水中天鹅雕塑、花瓶造型、小区入口镂空双塔、小区镂空水中亭、下沉式广场、廊
柱造型、水中绿岛、阶梯缓步广场………等等不一而足。

    二、零干扰、全赠送“挑高空中院馆”

    半求对比片区内的其它小区，“鸿荣源·尚都”第二个突出的特点就是“挑高空中院
馆”做到了全赠送、零干扰。

    其它小区的空中院馆上面都有上面邻居的窗户。而“鸿荣源·尚都”的空中院馆则即做
到了挑高、上面又没有邻居的窗户，做到了零干扰，这是目前唯一做到空中院馆零干扰的小
区。

    另外，其它小区的空中院馆需要计算一半面积。而“鸿荣源·尚都”的空中院馆在施工
时全部做成户外的，以可拆卸式砖墙隔离，入伙后将砖墙拆卸，即可将原本在室外的空中院
馆与室内连接在一起，做到了全赠送（这一点是半求在现场看后判断的，并没有核实）。

    而隔墙时，特意隔出了象可园一样的内藏式衣柜一样的模型，高2.11米的凹陷部位，将
室内的这一块面积也做到了只算一半，可谓精明到家了。

    三、全天然大理石贴面

    半求咨询现场施工人员，除主体基座（附楼）以上部分外，其余外露部分全部以天然大
理石贴面，包括全部路面、消防通道也都是天然大理石贴面。是宝安所有楼盘中唯一的，这
样做将大大增强小区建筑质感。

    而室外楼梯踏步大理石贴面厚度达5公分、花池护边大理石贴面厚度达10公分及16公分
厚度，这种厚度在区内是独一无二的。

    四、同色勾缝，使外立面整体感强

    相信很多人在远处看熙园而不是进入细看的话，都会以为熙园的外墙是涂料，因为整体
感很墙，看不见瓷砖之间的缝隙。

    其实熙园外墙用的是瓷砖，只不过在填缝的时候，使用了与瓷砖同色的填缝剂，使墙壁
为统一颜色，看起来就象涂料一样整体。“鸿荣源·尚都”也是象熙园这样做的，效果相当
好。

    同色勾缝这种做法，其实是综合了综合了瓷砖的耐久、容易维护与涂料整体感墙的优
点。“鸿荣源·尚都”做得更彻底的是，连空调室外机遮挡格栅都是同色的。

    五、建设过街天桥：与体育中心融为一体

    连接“鸿荣源·尚都”与宝安体育馆、宝安游泳场的过街人行天桥正在施工中，由于是
轻钢结构，估计半个月后就可以启用了。

    这是宝安中心区内唯一建设有过街人行天桥的小区，将让小区业主非常方便地来往与体
育中心和小区之间，并保证业主安全。

    六、铝合金阳台护栏

    与南山蔚蓝海岸4期一样，“鸿荣源·尚都”采用了铝合金做阳台护栏。铝合金做阳台
护栏的优点是：

    防氧化性能好适合暴露使用无须后续维护；质量轻可减轻建筑负担；散热性能好提高使
用感受；造型限制少加工方便适合复杂处理可按照要求设计出各式护栏；吸能性好可缓冲一
般性冲击；

    这是宝安中心区唯一采用了铝合金做阳台护栏的。

    ■小区外围

    达到现场以后，先围着周围转了一圈。“鸿荣源·尚都”西南侧为新湖路、西北侧为裕
安一路、东北侧为宝安大道、东南侧为天悦龙庭。片区内的情况就不多说了，非常干净、崭
新，没有旧建筑，公建多。

    宝安大道即将与深南大道连接，以后中心区来往与特区之间将越来越便利。而此路的绿
化是非常好的，与深南大道的风格一样。特别是靠楼盘一侧高大而密集的树让人印象深刻。

    而1#地铁“宝安行政中心站”就在天悦龙庭的西南侧，距离“鸿荣源·尚都”有大约
200米距离，这种距离即可享受未来地铁便利，又可避免地铁人流过于靠近小区的影响，应
该是更合适的。

    小区裕安一路对面就是已经与2002年起用的、深圳最大的宝安体育馆和着正在施工中的
宝安游泳馆。而小区未来的西北角空地，就是规模宏大的宝安体育场。在这个地段看楼盘，
就明显感受到没有阻挡的好处了。

    今年5月13日，占地面积为24327.07平方米的宝安体育中心游泳馆一期工程即室外露天
游泳场正式大规模施工。如果各方面进展顺利，加上天公作美，整个工程将在8个月内完工
并投入使用。半求进入查看，发现目前动工的游泳馆面积并不大。

    游泳馆坐落在宝安体育馆东北面、宝安大道旁，建成以后，尚都的业主去游泳就非常方
便了。尤其是尚都正在建设直接通往体育中心的天桥，是享受体育中心最方便的小区了，目
前工人正在紧张安装中。

    宝安体育中心游泳馆每天能接纳上万市民，是深圳第二大的游泳场，仅次于深圳游泳跳
水馆。同时，游泳场还设有无障碍通道等设施，方便长者和残疾人参与游泳、戏水，这是深
圳第一个关注长者和残疾人的游泳场。

    小区西南角就是宝安市民广场，这个广场拖延很久了，政府手里钱不够花啊。但是这个
广场的规模比深圳市民中心的气派可大多了。深圳市民中心占地才21万，这里可用54万啊。

    ■工地考查

    小区园林刚刚开始做，但已经种植了很多大树了，半求点了点，现在就已经有26棵了，
还是不错的。当然也不全是大树，也有一些树径较小的。

    【室外工地】

    一、施工、质量、现场管理、细节控制不错

    半求先后与2004年11月10日、2004年12月27日、2005年02月09日、2005年04月06日、
2005年06月29日到楼盘现场，也看完了宝安中心区内的所有楼盘，实事求是地说，如果论施
工、质量、现场管理、细节控制，“鸿荣源·尚都”的表现是最值得注意的。
  
    比如工地运输车辆出口位置配置的高压水枪清洗装置，保证所有车辆出工地以来一尘不
染，这一点不但在宝安，即使在整个深圳，也是极其少的，以前只有在地王大厦才格执行此
项目规定，一般的工地只设计水池泡泡汽车轮胎而已。

    同时在工地运输车出入口，设置了垃圾灰尘收集池，上面以网板覆盖，路过的车辆带来
的尘土在这里掉落到垃圾灰尘收集池内，这是半求今年内看到的唯一一个这样做的工地，也
是半求20年看楼以来除写字楼以外所看到的唯一一个这样做的工地。

    更让半求感到意外的是，在工地的临时通道，不时有工人在黄土路上洒水，以降低灰尘
被车辆带起，降低灰尘污染。当半求返回自己的车辆，则再一次被正在体育中心与工地之间
道路上清扫车辆落下的不多的泥土灰尘，被清扫过后的道路，除开轮胎印，几乎看不到垃圾
和灰尘掉落的痕迹。

    在施工方面，比如基础所有边坡都用预制桩保护，耗资较大，让人信服。 所有立柱全
部是请水施工，其余墙体基本达到准清水的程度。

    还有的就是，工地从做基础开始，就没有使用已经被禁止使用的红砖。

    二、材料加工与使用部位距离过长，影响小区内部环境

    在现场半求看到，由于工地材料堆放场在小区东北侧与宝安大道之间，距离工地比较
远，这样一来就使得运输过程较长，导致工地里掉落的杂务很多，显得不是很整齐。

    另外，工人虽然统一了服装，而且服装上标识有“鸿荣源”的字样。但是服装缺有多种
颜色，让半求感觉很奇怪。统一服装不就是为了显得整齐规范吗？颜色多种多样就失去意义
了啊。

    三、平台地势较为丰富

    小区采用了两次架空设计，即架空后再架空。目前平台防水已经做完，正在做防水层的
保护层。小区主入口向着体育馆，南北两个区独立出入，中间以天桥连接。

    从主出入口缓步接替进入，接替两侧设计了接替式水景，并予以了接替绿化。小区平台
上有水体、亭子、绿岛、小型下沉广场，因此内部地貌较为丰富。避免过于单调的弊端。

    四、车库全面自然采光

    在平台上，半求看到了为数众多的金属架，这种金属架是用来装配钢化玻璃的，目的是
解决车库的自然采光。而结合车库的通风，则设计了一座水中岛，岛上有一个镂空亭，非常
不错。

    【楼内公共】

    本楼盘施工的一个小细节值得一提。那就是所有的专用阻燃PVC电线套管在留有接口的
时候，都采用专用的封口塑料杯，没有象其它楼盘一样采用将封口折合的损坏套管本身的这
种做法。

类似这种做法的还有无须拆卸塑料连接环、暗接避雷系统等。

    在剪力楼梯内，由于剪力楼梯内两侧都是墙壁，楼盘一般都不培植扶手了，建筑规范中
也没有强求要装配扶手，但在这里配置了，对于行人还是比较方便的。

    暗座采用预埋施工法。但施工单位采用了局部改进，以前的预埋施工法容易造成深浅不
一，不符合规范要求。本楼盘采用了深度可调节预埋施工法，即在暗座四周裹上塑料皮，然
后挂上钢丝，未来就可以直接调整深浅了。

    【室内考查】

    墙体厚度有20公分及25公分两种。凸窗全宽79公分，装配窗户以后大约70公分。而客厅
楼板厚为14公分，卫生间及厨房楼板厚度为11公分。
 
    室内净层高为2米91，也就是说，设计层高（包括楼板厚度）应该在3米~3米1之间。这
个层高在宝安中心区属于第一梯队，非常开扬。
  
    而在户内，让人感受比较深的是整体双开弧面落地玻璃窗，这种玻璃窗的视野宽阔、而
且毫无阻挡，非常好啊。不过半求建议在底部装上保证安全的保护栏杆，虽然是钢化玻璃，
还是保险一点好啊。

    卫生间降板33公分、厨房不降板。步入式凸窗高度民2米08，人进入是没有问题的。

    【景观视野】

    由于“鸿荣源·尚都”西南侧是宝安行政中心、西北侧及西南侧是体育中心，而这三个
方向的建筑都比较矮，并且距离远，因此这三个方向是非常开阔的。其它楼盘很难与之相
比。

    而珠江口景观及江口的岛屿则清晰可见。东北侧是宝安大道，也比较开阔。唯有东南侧
与天悦龙庭紧靠，视野受阻。

    【测试数据】
 
    尚都的平均户型为130~150平方米，属于比较纯粹的大户小区，保证了业主成份较为稳
定，这是大小户型兼有的社区所不具备的特点。

    墙体厚度20~25公分
    凸窗宽度79公分
    客厅楼板厚13公分
    架空层3米91、4米41、5米8
    室外楼梯踏步大理石贴面厚度5公分、花池护边大理石贴面厚度10公分及16公分
    卫生间降板33公分
    步入式凸窗高2米08
    步行楼梯宽度1米16

    【步行测距】

    这个小区步行测距较为方便，因为重要设施基本都在小区周围，以下为最短距离：

    到体育中心1分钟，到宝安行政中心3分钟，到未来1#地铁行政中心站2分钟，到创业立
交桥23分钟。

    ■小区指标

    地块总用地面积：58070.40平方米
    地块计容积绿建筑面积：212800.00平方米
        住宅：162700.00平方米
        商业：50000.00平方米
        居委会：100.00 平方米
    容积率：3.664
    绿化率：60%
    总户数：1338户
    停车位：1883辆
    其中：地面停车：259辆
        架空车库：482辆
        地下车库：1142辆

    ■建筑用料

    永高PVC、蓝盾防水、伟昌铝合金门窗材料、专用阻燃PVC电线套管风口杯、千层峰牌水
泥、金龙羽电线电缆、唯美陶瓷、深塑暗座、俊典艺术砖、马可波罗陶瓷、奥特曼陶瓷、银
龙牌超白超细轻质碳酸钙、出口级特白双飞粉、宝创混凝土、淡绿铝合金、淡绿玻璃、
XBALABO不锈钢……

图：从宝安大道方向看楼盘

再来一张两个邻居楼盘

再

宝安大道

想不到这是中心区的景观吧

宝安游泳馆开工了

小区园林剖析图

吸筹时的情况

户型

去年11月10日