在市场不断传来北京房价暴涨买不起，学历不如学区房值钱的讨论时，今天下午，传来消息北京楼市调控再次升级，最严调控到来。此次调控除了提高二套房首付贷至60%外，贷款期限更是降至25年。

而在这个时候被关闭微博的任志强，开通了在线问答，然而，这个在线问答仅存在了一晚上就被关闭了...

开通期间任志强一共回答了46个问题，主要集中在房价走向和改革方向。以下为当天晚上回答读者问题整理的主要内容——

1

问：任总你好，我在北京工作，现无购房资格，想在燕郊买，燕郊均价2万左右，你看好燕郊的发展吗？

答：任何一个城市都可能有溢出效应，这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。

2

问：最近很多一线房企大举向三四线城市发展，比如恒大，碧桂园，您对未来几年三线城市房价走势怎么看？

答：统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移，而不是向三四线城市发展。

3

问：任总，中国目前房价看似没有所谓的拐点，您认为房价会降？还是房价增速减缓，等待人民收入水平提高？

答：房价下降的可能性不大，我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况，一个是城市化率接近90%，一个是老龄化程度在超长的经营，另外一个已有的住房情况在改善，当改善过后再想提高，与经济的增长不相适应，只有日本这种特例，但很少出现，中国还很远很远。

4

问：任总，北上广深的房子现在都快10万一平了，现在还能再买吗？会不会被套住？

答：要想投资，最好别买最贵的房子，越便宜的房子升值潜力越大，贵的房子是给富人住的，他们也许装修得很豪华，不会轻易去改变，他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子，升值的潜力会更大，空间会更多。

5

问：您觉得中国的房价什么时候会下降？临界点在哪儿？

答：我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻，但至少我在世的这段时间不会出现。

6

问：任总，自己攒了一点小钱，刚够在三线城市买房，要把所有钱用在房子上吗？我该怎么合理用这笔钱，谢谢。

答：如果有余钱，放在银行不如去买房子，但买哪里的房子是你自己决定的，一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子，至于是一线二线三线，只要不是你自己居住，在哪里买无所谓。哪里的收益最高就去哪里买房子。

7

问：你的“房价永恒上涨论”怎么理解？

答：人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。

8

问：突然回答这么多犀利的问题，明天媒体会不会炸？

答：这个问题我没法回答你，只能由你们来决定了。

9

问：什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗？

答：北京是个权利中心的城市，纽约是市场化的城市，二者没有可比性。不改变中国##决定一切，##决定一切，决定经济的情况，北京房价应该比纽约更高，从目前的情况看，北京应该会增加到3000万人口，这种需求依然在继续，但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现有的房价高的大概10万美金/平米，一般的也要3-4万美金/平米。北京现在和纽约的差距还很大。

10

问：强哥，您觉得，年轻人在买房和创业之间应该如何选择。

答：年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢？创业或许不需要自己的钱，但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金，又想创业又想买房，你可以买房当办公室，这样就不需要租办公室了。所以买房和创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资需求，就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业，你是在就业。

11

问：任总，您觉得北京学区房近5年会发展成什么样子，您更看好北京哪个位置的学区房呢？谢谢你，盼复。

答：北京的问题是2000多所中小学几乎减少一半，仅西城区就缩减了一半的学校，曾经一段时期，计划生育导致生源不足而减少了教育分配，因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看，最优秀的集中在几个区域，比如西城、海淀、东城，而南城几乎看不到学区房的需求，他们没有特别优秀的，或者说很少有几个优秀的学校。未来的发展主要是普及化为主的一种教育方式。

12

问：您认为中国有可能进入租房时代吗？一个二十岁的有生之年能见到吗？

答：中国要想进入租房的时代，至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在德国，有合作社的方式来进行租赁的，而这些租赁房屋属于政府的大概17%，而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租赁，而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障，目前我们没有出台相关的更好的制度。

13

问：年轻人，买房还是租房？

答：无论年轻人还是老年人，都需要有一个正确的看法。租，最后是没有实物存在的！买，这个东西是你的，他除了居住功能外，还有个自然升值的功能。从全世界的角度看，这种自然升值，在人口密集和聚集的区域，是有保障的。

14

问：任总，对于年轻人来说，你建议租房还是贷款买房？未来十年房价会有怎么样的变化？

答：无论是年轻人还是成年人，只要是有经济支付能力的人来说，都应该买房子。买房子，至少他的资产价值还在；而租房子，所有的付出未来都会一无所有。

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问：近期北京通州的房价会不会大幅度增长？

答：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制。而长期内供需关系就会恶化，因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。

16

问：任总，您觉得目前北上广深的房价有泡沫吗？未来十年这几个城市的房价有降价的可能吗？

答：在中国城镇化率还很低的情况下，尤其是真实的城镇化率还很低的情况下，从整体而言，房价大幅下跌的可能不存在。至少从世界各国出现泡沫的情况看，大多是在局部出现了人口的下降或城镇化率已经达到很高的程度下出现的，中国还没到那个时候。但中国的宏观政策是我们没办法决定的，如果这些政策出台的太离谱，可能在局部时间内发生比较大的波动。尤其是中国的货币政策，决定中国未来的城市化。

17

问：这几天一线城市地王频出，包括上海、深圳、北京都出现了跳涨式的单价地王，对接下来的楼市走势影响会如何？

答：地王的频频出现，对整个城市发展并不一定是好事。只要是高单价的地王，都必然是生产豪宅产品，对普通人来说没有太多意义。对城市的发展来说，仅仅有豪宅是不行的。接下来的走势要看供求关系和政府的政策，我们的市场还是受宏观政策的影响占主导地位。
      
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问：大神，听你的话买了房，请问深圳的房快上天了，还能买吗？是推荐中心区旧点的还是关外新盘？

答：从人口结构看，深圳是中国目前最好的城市。老龄化程度最低，年轻人实力最强，创新程度最高，而发展最快。这些都是被楼市所关注的要点。至于选择哪里投资，可能要看具体的情况。
      
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问：任总，中国的债务危机会爆发吗？如果爆发，楼市会不会下跌？

答：债务危机分三种情况。1、国家的债务危机，如希腊。2、企业的债务危机，如美国的金融危机。3、个人的债务危机，在中国几乎不可能。但企业的债务危机，在某些地方已经出现了。至于把全国都变成一种危机状态，至少从目前的财务情况来看不太可能。我们有一些地方债，但很难形成巨大的危机。企业债、P2P 、银行债，都可能在局部出现危机，在短期可能不会影响到中国的经济。
      
20

问：任总，您好！请问你，未来十年北京上海的房价与香港比肩吗？谢谢。

答：北京上海进入完全市场化的情况下，人口至少在现有的情况下会急剧增长。但中国的政策谁也不知道，对大城市来说，行政政策希望人口不断减少或减少增长速度，这就是自由市场与非自由市场的区别。政府的政策在短期内对房价的影响是巨大的。但从从长期看，不改变政治格局和经济格局，一线城市尤其是北京上海的房价依然是上涨趋势，至于什么时候与香港比肩，我觉得还早着呢。
      
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问：我只想问，北上广的房还能买吗？

答：这个问题最简单了，如果要问我，我一定要说还能买。当一个城市还有经济增长能力或者说因为文化政治等其他要素导致这个城市人口在不断集中的时候，那么这个城市区域的房子就是涨价的过程。当我们的城镇化发展速度更快的时候，人民会发现我们现有的城市规模已经很大了，但和国际上比较，还是很小很小，也许我们会有更多的大型城市出现，典型的一线城市更是首当其冲。为什么会有很多很多的限制性政策在一线城市出现，就是因为他们不想让这个城市发展的更大，但也许人们的想法和政府的想法是有差别的。
  
22

问：您认为选择从商，专业背景重要吗？什么是让一个商人成功最重要的因素？

答：历史上把仅仅作为商品交易称为商人，更多的人是把企业家当成商人。二者是有差别的。如果做为一个企业家，不一定需要专业背景，最重要的是发现机会寻找机会的能力，同时要有解决问题的办法。作为企业家来说，更主要的是创造财富，如果没有很好的组织能力，没有团队，没有把一帮人聚在一起的能力，企业家是很难做成的，不同于做一个小买卖。从商和从企业是两个不同的概念。
      
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问：任总好，本人生活居住在北京，在三亚 投资了套小户型公寓，现在犹豫是否还要保留，您看好三亚的发展趋势吗？

答：长期看好，短期不行。要看你的资金是否要着急用，如果不着急能到长期就留着，短期要用钱，赶紧卖了吧。投资主要在你资金运用上，没有用，继续留着。

24

问：您对当下正攒钱努力买房的年轻人有什么建议吗？鼓励大家如果有钱就买房投资吗？

答：如果把钱拿去投资，买房可能是最好的投资之一。如果是作为投资用，买房子就不存在攒钱的问题。你可能买的是最便宜的房子，也许不是为了去住，也许很远，也许从来没去过。但升值后把他卖掉，小房子换成一套大房子，从远距离变成近距离。但如果是自己居住，就要选择适合自己的房子。从时代发展和城市发展来看，房子是相对于更保险的投资方式，至少在城市发展还不足以满足人们需求的情况下。
      
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问：您觉得中国房地产界，除董藩老师外，谁对房地产的理解最深刻？

答：对中国房地产理解最深刻的好像应该是我吧！董藩老师有很多理论的研究，认识也很深刻。但董藩老师最缺乏的是实践，他没有干过具体的项目，所以他可以从宏观去讲，但不会实际去操作。

最后，附此次北京楼市最严调控内容解读——

京房认房认贷政策走势和判断

一、总体预判：改善、投资直接毁灭性打击，刚需上车盘受间接影响，学区房影响最小。短期市场短期有余温，几个月内遇到拐点逐渐回调。新一波离婚大潮可期。抵押消费贷款创新产品将会出现。贷款申请是以网签记录为准，新政发布前送入的贷款申请不会影响。

二、北京新政：认房（1套）认贷（有贷款记录），二套普通住宅60%，非普通80%。

三、京房普宅标准：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上【观：别墅不算】；
2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际销售价格确定【大三房及以上不算】
3、五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价符合其一即可【可选好少】

四：具体分析：

1、京房非普通住宅挂牌约占市场挂牌数60%左右，此次新政将直接打击非普通住宅的购买力。2016年居民新增购房杠杆率约占到40%，一套房内4成资金依靠贷款。本次将二套房非普通住宅的首付比例提高到80%，是国内首次也是最严格的！说明当局对市场下杀手的决心是认真的！改善、投资类需求已经直接被调控，缺少融资支持，购房需求会大幅减少，交易量快速下降。

2、二套房普通住宅被提高到60%，也是国内最严，一般购买此类普通住宅的客群收入并不宽裕，缺少融资支持，会基本放弃购买。

3、首套上车刚需被间接影响，由于二套改善需求被冻结住，卖一买一需求下滑，首套刚需住宅市场供给也会下降，需求和供给同时下降，市场进入胶着观望期。

4、学区房产品影响最小，学区房内含学票价值，抵御调控风险，并且由于购买客群不差钱，此类产品可能会随市场波动，但总体影响最小。

5、整个市场交易量会出现冰冻，但由于房东心态较好，短期内不会出现价格下跌，但结合历史和其他城市调控情况来看，几个月内京房价格将走到拐点，这一轮京房牛市基本结束，预计一至两年内回调10%或更多。长期看好趋势不变。

6、为了贷款资格，预计会产生新一轮离婚大潮。

7、按揭贷款限制，消费贷、抵押贷款创新会出现，未来京房市场上会产生7成首付、利率上浮30%的抵押贷款产品，支撑购房需求。

8、按揭贷款申请是以网签记录为准，新政发布前送入的贷款申请不会影响。

9、短期内京房挤出效应有利于环京楼市，但考虑到环京楼市也会有更进一步跟进调控，且价格已经较高，环京几个月内也会走到本轮拐点。