〖时        间〗：2005年06月29日17：10~18：53
       〖天        气〗：晴
       〖事        件〗：实地步行考查宝安中心区之“御景湾”项目情况
       〖项目地点〗：创业路东北、新安六路东南、宝安大道西南、玉律路西北
       〖考查实录〗：

       ■松茂概况

       【又一“建企”转“房企”】

       半求记得“御景湾”原名“云天雅苑”，地块为西乡径贝村的征用返还地块，今年3月
份改为现名，并已在政府部门正式注册，

       “御景湾”是深圳市松茂房地产开发有限公司的第一个项目，该公司此前以建筑施工为
主业。在深圳，建筑公司转型做房地产的例子非常多，比如鸿荣源、星河、富通、泰华、京
基、绿景、西部城建、阳光华艺都是经历了原始积累以后进入房地产行业，并获得巨大成
功。

       建筑公司由于对于施工环节非常熟悉，因此施工管理、质量控制、成本控制、户型技
巧、进度控制、预制件都非常在行，往往相当有竞争力。到目前为止，深圳建筑企业转做房
地产的，都是非常成功的。
 
       【第二个项目估计今年底明年初启动】

       如今松茂地产目前正在商谈另一宗地块，整个谈判工作已接近尾声，第二个楼盘可能会
在御景湾销售后期正式启动。
 
       ■周边概况

       宝安中心区干净、整齐、没有老旧建筑、规划较为超前、未来配套较为齐备。“御景
湾”位于创业路、新安六路、宝安大道、玉律路围合处。

       小区西北咸水涌对面就是河东派出所，但本小区治安归属翻身村派出所管理，在小区工
地出入口就有翻身村派出所的值班亭。

       小区以北咸水涌对面及福中福附楼的“世纪中心家居广场”、深圳径贝小学，业主以后
装修购买建材是非常方便了。小区西北宝源路与新安六路路口对角就是麻布科技工业园，及
河东村、渔业村、麻布村、深圳海城小学等。

       其它情况半求已经多次阐述，这里就不多说了。

       【地块条件类似招商“花园城3”】

       “御景湾”本身规划有8000平方米的中型商场和5000平方米的街铺，小区东南侧紧邻就
是宝安中心区学校所在地，小区东北侧紧邻宝安中心区医院。

       这个位置条件与招商在蛇口的花园城三期非常相象。  花园城南面就是医院和学校、花
园城MALL。同时，“御景湾”距离1#地铁宝安体育中心站直线  距离大约600米，步行距离大
约1100米，属于直接辐射范围内。

       【紧邻规划中公园、中小学】

       按照规划，“御景湾”正东面紧邻就是是一个面积大约1万8的片区开放式公园，对于小
区业主休闲的意义是相当之大的。

       宝安体育中心与“御景湾”之间，规划并即将动工的有一座中学、一座小学，紧靠在一
起，距离“御景湾”大约500米吧，中学占地约1万7、小学占地约1万。

       根据上述资料，“御景湾”的教育配套、商业配套、体育配套、公园休闲配套、地铁配
套绝大多数在5分钟步程以内可以解决，而地铁配套、体育配套、政府在8~15分钟步程以
内。

       而楼盘西南侧的创业路与宝安大道一起被规划为片区林荫道（请见后图），并留有较为
宽阔的绿化带，如果规划实现还是比较吸引人的。

       ■工地考查

       【宝安中心区内所有楼盘与特区的关系没有质的差别】

       从南头出关经过创业路立交桥，就可以看到在立交桥旁边楼体上的“御景湾”称“活体
建筑、舒居典范”的了。

       而记录从南头出关来到“御景湾”的车行时间，区区12分钟，这说明，宝安中心区内所
有楼盘与特区的关系没有质的差别。

       【销售处较大】

       当站在尚都楼上时，可以看到“御景湾”东南、东北、西南侧目前均为空地。东南为规
划中的两所中小学学校用地；东北及东侧分别是规划中的宝安中心区医院及开放式公园；西
南侧为深业新岸线后期工程。

       小区大门朝北、面对未来的医院处，大门还做了一个造型。已经施工到了18层,估计还
有三个月就可以封顶了。

       目前，楼盘的销售中心正在装修中，销售处内部超大啊，中型楼盘这么大的销售处确实
还是不多的。销售处装修为跃式，并设计了洽谈区、休闲区、展示区等。而销售处门前是大
约2000平米的门前小广场。

       【半围合式、较宽楼体间距】

       小区规划为半围合式，也就是说不全部封闭，而是形状围合而建筑开敞，有利于小区内
部通风。同时，由于建筑之间的楼体间距在同等楼盘中表现较为突出。

       最宽处楼体间距目测大约为120米（A、C1及C2、B1之间），而一般楼体间距为35米左
右，B1栋的B单位与A栋之间距离最近，大约20米，应该说这个水平相当不错了。

       【比区内同等小区更大的架空花园】

       同时，架空平台花园花园目测有1万2千平米左右，与片区内同等楼盘相比，花园面积大
了40%以上。花园园林越大，表示小区业主室外活动休闲场所面积越大。

       园林设计上，包含了入口广场、景观大门、叠水雕塑、儿童乐园、九重天景门、知心
亭、月神廊架、交谊广场、旱地喷泉、木栈桥、天畔湖、步云桥、扶风亭、儿童戏水池、文
化背景墙等15非部分。

       【架空平台花园设计亮点分析】

       架空平台花园有两个亮点：

       一、由于架空平台之上，还有商业上层的平台花园，而这两层平台花园大约有10米的落
差，因此设计师在C1、C2栋之间靠小区内侧设计了室外步行楼梯，将两个不同平面的花园连
接起来，扩大了室外活动的面积了整体性。

       二、丰富业主回家的路径。一般的小区，业主开车到车库回家，只能选择从车库的电梯
厅一种方式，当然也可以从车库出入口出去在到花园回家，但这一种不具备长期的可行性。

       “御景湾”则设计了将车库与架空平台花园连接起来的步行楼梯，而且宽度达近1米6。
也就是说，业主开车到车库以后，不四海只有从车库电梯厅回家的一种途径，而是可以从车
库先回到架空平台花园，休闲一下、与邻居交流一下再回到家中。

       【立体绿化最佳的小区】

       “御景湾”除开设计了挑高阳台、普通阳台、挑高入户花园以保证业主各家户内的绿化
之外，建筑内部还每两层设计了一个空中绿化平台。加上架空平台花园、商场楼顶花园。

       由此小区实现了业主家庭内部的立体绿化，同时也实现了小区公共场所的空中绿化，这
在宝安中心区内所有楼盘中是非常少见的。因此半求认为，“御景湾”是宝安中心区内立体
绿化最佳的小区，即使在整个深圳，这种立体绿化也是在前列的。

       【工地文化】

       半求选择C1、C2、A、B1四栋为考察标本，只有B2栋代表性不强因此没有考查。进入工
地特别是进入室内以后，半求有一个明显的感觉，就是这个楼盘的工人呈现少见的幽默感。
工地文化几乎是所有建筑工程的普遍现象。

       “御景湾”工地文化主要表现就是工地文化发达，诗歌、粉笔画不少，而且基本没有低
俗文化、也没有怨天尤人的字句，比如：“远看山无色，近听水无声；春去花还在，人来鸟
不惊”、“白毛佛绿水、红掌拨清波”、“I  LOVE  YOU”、“天生我才必有用”等。

       与一些楼盘尽是发牢骚、对欠薪不满的工地文化比较起来，这里的工地文化还是让人眼
前一亮的。

       【施工】

       进入工地考查，松茂不亏是施工出身，在工地管理、质量控制上还是有优势的。但是由
于小区较小，工地材料堆放和垃圾管理则较为一般，显得较为杂乱。

       在质量上，表现还不错，半求只发现在B1栋6楼有一处空调机室外架的基座打掉重来，
其它部分的平整度、光洁度都还是不错的。尤其是转角凸窗在施工时间的局部加强布筋、施
工电梯的临时小屋让半求印象深刻。

       卫生间采用降板设计，降低幅度为28公分，足够预埋污水管线用途了。

       【细节】

       1、步入式凸窗

       半求查看了发展商提供的户型图，并没有发现79公分总宽的凸窗有步入式设计的。但在
现场，半求却看到了一些厕所和房间的凸窗就是可进入式的，难道是户型图搞错了？

       而且自己反复求证了多次，确信不会有错，大家可以看看后面附的图，看看是否如半求
所说。

       2、波浪阳台采用格栅设计

       半求看到，“御景湾”局部阳台处理采用格栅设计，也就是阳台的一半上面是实体楼
板，而另外一半则是用混凝土浇铸而成的格栅，这样一来，就可以达到无须计算建筑面积而
赠送的目的。

       3、挑高入户花园

       市场上，挑高露台比较常见，但挑高入户花园比较少。这个楼盘则除了设计挑高阳台
外，还设计了挑高入户花园，上下两户刚好错开。这样一来，入户花园由于具备了6米高
度，就可以真正实现阳光充沛而种花植树了。

       4、地梁

       在厨房及卫生间，全部仔细地做了20公分高的地梁。这一点对于为来保证防渗漏、耐久
性都是大有好处的。

       【景观】

       在C1楼上，看南山前海、珠江口及大南山一清二楚，尤其是江口的大、小铲岛给平静的
江面平添了一些生动。西南面及南面景观是相当不错的。

       西北面则情况要差一些，主要是本地村民房较多，规划较为混乱，但好在建筑高度基本
在8楼以下，所以影响不大。东北面的景观比西北面好一些，只有哪个加油站稍微影响心
情。

       【测试数据】

       半求测试数据如下：

       室内净高为2米81，说明设计层高为3米。
       架空平台花园以上的商业部分室内净高为11米35。
       卫生间降板28公分。
       凸窗79公分。
       客厅楼板厚度13公分、过道楼板厚度15公分、卫生间及厨房10公分。

       ■建筑用料

       OTIS-LG星码电梯、永高PVC、GANGFENG暗座、高新建预搅拌混凝土、加气轻型砖……

       ■物业管理

       “御景湾”小区将由开元国际进行物业管理。

       深圳市开元国际物业管理有限公司2000年10月，规模排在全国民营同行前列，是中海物
业前总经理李立新创立的。

       开元国际目前共管理：国家优秀示范小区（大厦）3个（深圳海富花园、雅豪轩花园、
联想研发中心大厦）、省优示范小区(大厦)5个（深圳联想研发中心、海富、雅豪轩、北京
星岛嘉园、长沙维一星城），市优小区7个。

       截至目前，开元国际在深圳、北京、南京、桂林、济南、石家庄、武汉、福州、长沙、
西安、大连、青岛、大庆等城市签约管理高档物业建筑面积超过700万平方米，全委和顾问
项目30多个。

       “开元国际”还将物业管理中技术含量最高的楼宇智能化科技部分独立出来，成立专门
的公司实体；与同济大学进行战略技术合作，进行楼宇智能化核心技术、设备的研发制
造。  
 
       目前管理的部分项目有：海富花园、联想研发中心、大庆祥阁花园  、丽景城、圆龙
园、云海天城、世纪宝鼎、北京康桥水郡、北京星岛嘉园、雅豪轩、御景台、江苏盛唐艺
郡、北欧森林、胡姬花园  、紫洲国际、凯旋城、长丰工业园  、蔚蓝雅苑、青春庭院……  

       ■小区数据

       占地面积15948.4平方米
       建筑面积64170.21平方米
               住宅面积50326平方米
               商场面积7970.36(商场为4层)平方米
               商铺面积5677.11（商铺位于裙楼1~2层）平方米
       停车位355个（其中地面15个）
       5栋塔楼住宅24~28层
       住宅业主共497户
 
       ■后注

       以上注明“规划”字样的内容属于规划阶段的方案，存在调整的可能性，但无论如何，
有了规划在前，变更的可能性有，但是已经不大。

           图：从宝安大道看楼盘（点击打开更清晰）

请看规划中小区东面的开敞空间
（点击打开更清晰）

楼盘与地铁、公交车等的关系

新湖路规划为商业街

区域位置关系

即将开始建设的中小学离楼盘不远

围绕小区的创业路与新湖路被规划为林荫道

小区靠近片区居住中心

片区整体规划平面图

从南头出关经过创业路立交桥，就可以看
到在立交桥旁边楼体上的“御景湾”称“活体建筑、舒居典范”的了。

楼盘与宝安体育馆的空间关系

从其它楼盘看御景湾

销售处门前是大约2000平米的门前小广场