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2.47亿的投资风口:如何迎接万亿级租赁时代?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-04-13 18:30:58        点击3104
    

导读:
■逃离北上广深,仍难掩人居之痛……
■人口流动改变城市人居配置,中国万亿级租赁时代来临!
■住房危机之城,资本必争高地
正文:

■逃离北上广深,仍难掩人居之痛……

1个月,51座城,从买房置业者的限购限贷、到卖方开发商的限售限价、再到政府部门增加土地供应,中国楼市调控进入了前所未有的严政期。

居高不下的高价、难以言喻的房贷,这应该是大多数一二线城市住房不可言说的人居之痛,也是那一波又一波选择逃离北上广深的源头之因。楼市疯不疯狂、有无泡沫暂不定论,但安居扎根一线城市对于大多数工薪阶层成为一大奢望。

 

而在城市发展的差异和不平衡引发的中青年人口流动速度不断加剧的趋势下,年轻辈候鸟式的迁徙成为宿命,由此导致一线大城市楼市的新型变化就是原来以售卖为主的楼市转变为以租赁为主业务。

这样的趋势不只是精明的投资客,开发商、中介代理都看得明白,从2016年开始万科、龙湖、招商、旭辉、金地、远洋、复地、景瑞等要么与既有的公寓运营商合作,要么推出了专门的长租公寓品牌。世联行募集超过20亿元,要在一、二线城市建设13万间公寓,专门用来出租。甚至小米都加入这门生意,推出小米公寓。

■人口流动改变城市人居配置,中国万亿级租赁时代来临!

当然,这并不是中国独有,国际一线城市楼市租赁市场发展的莫不火热。美国2016年房屋交易规模应该在1万亿美元左右,其中90%是二手房,10%是新房。而租房市场的规模高达5000亿美元,是整个交易市场规模的50%。

如果按照美国平均约租售比10年来计算的话,那么美国房屋租赁占比达到整个住房市场的83%!这意味着在美国租房是美国人居常态。


而日本同样,根据数据2015年日本共有住房4980万套,其中自住房3030万套,出租房1950万套,住房自有率为61%,东京和大阪两大都市圈,住房自有率更是低至54.9%和58.6%。在这两大都市圈中租房结婚者比例高达67.1%,买房结婚夫妇比例仅为14.3%。

可想而知,在人口流动改变城市人口结构和土地、产业配置结构上,全球移民性城市表现都是一致的。中国万亿级房屋租赁市场时代已然到来。

■住房危机之城,资本必争高地

由此看,中国高达2.47亿流动人口的冲击下,一线大城市如北上深这些人口移民大城必然呈现出类似的趋势:房屋租赁成为人居最主要组成。要知道2.47的流动量背后的意味是差不多4/5个美国迁徙了一遍,市场的需求和搅动绝对不可想象。

围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿级住房租赁市场。根据链家研究院的报告,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

这也是为何北上广深一线城市以及武汉、南京、苏州等二线城市纷纷探索建立购租并举的住房制度的背景,租赁市场迎来“黄金发展期”。

而作为年轻人奔赴城市首选的深圳,在住房危机早已触发的城市,租房市场更将成为资本必争之地,小户型的住宅产品、公寓产品伴随着深漂们的追逐将成为下一个风口资产,譬如塘朗城、绿景虹湾等。

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