导读：
■商改住与商务公寓二者的定义
■究竟如何区分商改住与商务公寓？
■何种商务公寓值得入手？
正文：

■商改住公寓与商务公寓二者的定义

自从去年10月份以来，全国楼市调控风暴席卷而来，尤其是随着今年北京“3.26政策”的出台，对商改住公寓可谓是致命的一击，而后，上海、广州也相继跟进对，瞬间将公寓推向舆论的风口浪尖，大部分人认为其是调控高危，恐一入手便被锁住。

其实，真正的商务公寓并不属商改住范畴，因此并非在限购之列，购房者无需过度担心。那么，二者该如何定义呢？

首先为商改住公寓，其指的是用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商改住改为住宅（不合法不合规）。而商务公寓，顾名思义，即“商务式服务，公寓式管理”，一般处于城市核心地段及商务中心区，兼具居住与办公需求且具备写字楼功能的公寓（合法合规）。

■究竟如何区分商改住与商务公寓？

一、本质区别：土地用途与房屋用途

土地用途即土地性质，常见的为如下5类：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年，综合与其它用地均为50年，简而言之，房子的产权年限由用地性质决定。

房屋用途才是真正的房产种类划分标准，一般分为住宅、商业、办公以及商务公寓等类型，但房产种类是不受50年、70年等年限来限定的。比如商务公寓的产权会依据土地性质而分为40、50、70年，这也不难解释为何商务公寓会有70年的产权，因为其土地性质属于住宅类型。

真正的商务公寓，其房屋用途中的房产类型明确标明为商务公寓，只有这种才合法合规。而商改住的房屋用途只能是商业、办公，部分打擦边球者会将商改住公寓以商务公寓、酒店式公寓的形式推出，自然在严打之列。 

二、配套不同

商改住：无法迁入户口，无法就近入学；无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量公共配套设施指标问题（由前期商改住和住宅建设规划目的不同决定）。

商务公寓：土地性质为住宅的商务公寓则可迁入户口，部分可落实教育等指标，但不同地区规定不一。

综上，真正的商务公寓，本身便具备居住用途，无需改变，不在目前的限购之列。不仅如此，商改住本身存在的迁户、教育等指标限制，部分商务公寓也可落实（需参照相关地区的规定）。

■何种商务公寓值得入手？

当住宅产品被一轮接一轮的调控政策牢牢锁住时，并不在限购之列的商务公寓市场无疑会迎来大利好，但并非所有的商务公寓均值得入手。笔者窃以为，还需考虑项目所在的城市、所处的片区与规划等方面。

就扼守粤港澳大湾区龙头位置，本身具备科技中心、金融中心、创新中心、智慧中心等多重价值优势的深圳而言，在住宅市场限购、北上广严控商改住、资金南下溢出等众多因素的叠加之下，优质片区的商务公寓将更为抢手、更为稀缺。

有鉴于此，占位深圳智慧中心南山大学城片区，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，受深圳北站与定位为深圳第二高铁主站西丽站裹挟，不限购不限贷的塘朗城·TOWN寓，势必将受到资产人士的率先青睐。

塘朗城广场效果图