导读：
■多城再现“限”字诀，深圳人，你该怎么置业？
■旧改难度大、地价成本高，哪种物业能占据主动？
■繁华中心，山居雅宅：华润银湖蓝山更值得关注
正文：
■多城再现“限”字诀，深圳的楼市会怎么走？
从去年十一期间全国22城的同时楼市调控政策到现在刚好满半年，在这半年的时间里，楼市最火的一个字是——限！在“限”字诀下，限购、限贷、限售等等政策层出不穷。其实，从这半年的楼市调控政策来看，可以将其大致划分为两个阶段。
第一个阶段是去年10月份的22城调控到今年的1月份，一线城市，热二线城市楼市逐渐趋于稳定；第二个阶段是2月份到现在，由一线城市和热点二线城市转移到二线和一线城市周边的三线城市，并在限购、限贷的基础上出现限售！
远的不说，就看珠三角的。截止到4月22日，珠三角已经出现七座城市限购——广州、深圳、佛山、东莞、珠海、江门、中山，四座城市限售——广州、珠海、东莞、惠州。其中珠海、惠州要求取得不动产证后满3年才能转让，东莞、广州则为2年。
而且，在北京、上海、广州出台整治混乱的“商改住”市场后，很多人都担忧深圳市政府也会出台类似的政策，对“商改住”市场进行整顿，或者也像其他城市一样进行限售。对于此，我们无法预知。但是，我们可以在深圳现有的政策背景下，对深圳今年的土地出让、旧改政策进行一次简单的盘点，对深圳楼市进行辨别。
■旧改难度大、地价成本高，哪种物业能占据主动？
一、城市更新：关内三区获取土地的唯一方式
深圳由于其城市辖区面积小，以及地形限制的原因，导致其城市发展只能以多中心模式进行。所以经过三十多年的发展，深圳最早的城市发展地罗湖的土地已经用完，要想获取土地资源唯有进行大规模城市更新。福田区作为第二建成区，从土地储备上看除了安托山片区还有规模较大的土地储备外，其他也基本只能以城市更新为主。
相对来说，深圳关内三大中心区之一的南山区所拥有的尚未开发土地资源是最多的。深圳湾、后海、留仙洞以及西丽仍有不少的土地储备，但是深圳湾已规划超级总部基地，后海则是金融服务区，西丽的留仙洞也已经明确是总部基地。因此，深圳关内三大中心区的住宅土地资源获取方式唯有是城市更新。
根据深圳“十三五”城市更新规划，未来五年深圳全市将力争完成各类更新用地30平方公里，其中拆除重建更新类用地规模是12.5平方公里。具体分配到各区的话是罗湖120公顷、南山75公顷、福田50公顷、盐田40公顷等。
但深圳“十三五”的城市更新规划对城市更新也做出了一些限定。比如严格执行更新配建人才住房和保障性住房政策；原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村原则上以综合整治为主等等。
再者，深圳新颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》也做了这些规定，旧住宅需100%业主同意才能拆除，“十三五”期间全市将试点开展10个左右重点更新单元实施，非独立占地的社区级配套用房配套规模达105万平方米，2020年提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。
可见，土地资源的获取，深圳也并不是一味地大拆大改，而是有条件、有限制地进行。而且旧改的难度和旧改物业对房价的影响有多大，相信大家是有目共睹的。
二、土地出让：越来越少，频频创下天价
在土地出让方面，近几年住宅用地出让最多的片区基本位于原特区外，像龙华区，其次是坪山、光明、观澜或者沙井等距离中心区较远的片区。原特区内住宅用地的出让几乎为零。
由于可开发建设用地极为有限，深圳近几年来“面粉”的价格不断攀升。从2012年到2016年的5年时间里，深圳出让的住宅用地为15宗，也屡屡创下天价地王，如2015年年底拍出的尖岗山地王，2016年的龙华地王等等。
地王对周边房价的影响除了立竿见影外，还有后续上市时的带动力。受这些影响，深圳对土地出让提出了严格限制，如配置人才保障房，定价要以二手房房价作参考、价格不得高于多少等等。
再来看看深圳的今年土地出让情况。根据深圳市规土委2017年的工作计划，“通过拆除重建供应用地2.5平方公里，完成旧工业区综合整治100万平方米”、“保障公共基础设施和重大产业项目用地，全年释放12平方公里用地”。从这些计划中可以看出，今年的土地获取方式依旧是旧改，而且居住用地的出让数量依然会像前几年一样少。
从以上分析来看，深圳的住宅用地逐渐减少、中心区的旧改项目越来越多将会是大趋势。再加上严格的楼市调控政策，复杂的市场环境，要求购房者必须擦亮双眼，做出更准确、更具价值的判断。而就目前来看，土地储备越充足、品牌实力越强的房企，越能够给购房者提供价值保障，同时项目所处的位置越核心、资源越完善、丰富，在市场上的价值就越凸显。
■繁华中心，山居雅宅：华润银湖蓝山更值得关注
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