中海说“不”·称霸《财富》：香蜜湖1号鉴赏会昭象
半求
banq@vip.163.com ■前言 今年，中海在各地的豪宅项目纷纷上市，上海的翡翠湖岸、北京的中海安得鲁斯庄园、北京昌平中海别墅、广州番禺蓝湾别墅、苏州半岛华服、中山中海林兰溪园都在各地取得了良好的销售业绩。
7月30日下午，“香蜜湖1号鉴赏酒会”在五洲宾馆举行。预示着中海在深圳的顶尖豪宅已经开始进入上市轨道。估计两个月后就可以销售，深圳豪宅态势因为中海的加入将变得更加好看。
中海全国布局“高端化”已经大白与天下。
■中海乃《财富》百强榜房企冠军：唯一真正的全国化的公司 除开台湾以外，中海地产业务范围遍及香港、澳门、大陆，是中国唯一真正的全国化的公司。其它公司的所谓全国化准确地说应该是大陆化。单是在香港一个地方，中海地产去年的利润就达到16亿港币，超过万科在大陆地区全年利润6.7亿足足10亿。
就在几天前，美国《财富》杂志公布了“2005年度中国上市公司100强”，这是《财富》第五次公布“中国上市公司100强”年度排行榜。
其中，最值得房地产业内关注的是，中海地产名列百强榜第92位，成为百强榜房企的冠军，万科、金地等中国上市房企因营业额在85.5亿元而榜中无名。
该排行榜沿用《财富》全球500强的评比标准，评选范围包括在中国内地、中国香港、纽约、伦敦、新加坡、纳斯达克等市场上市的1300多家中国公司，以各公司年报为依据。 应该说这个排名具备相当的公信力。
而中海的反应也让市场再次感到意外，所有的媒体报道中，中海此项荣基本没有被提及。其实更让人惊讶的是，从2002年开始，中海地产已经连续三年成为《财富》杂志中国地产业上市公司综合实力第一名，但一直就没有宣传。
房地产行业已经是国民经济支柱产业，行业政治的特点就是浮夸盛行、好大喜功。但是中海成为冠军也三年而不发，“大隐隐于朝”，在商场之中，盛名之前依然保持沉默，而且一沉默就是三年，或许未来还会继续沉默，这种处世哲学态度委实是与众不同的。
■中海对豪宅营销说“不”：“隐”才是主流居住文明 而这种“隐”的哲学观其实与“香蜜湖1号的定位是非常吻合的。
大家知道，深圳无论是小户型，还是中档产品或者是豪宅，又或者是顶尖高端住宅，在营销过程中都是惟恐声音不够大，现场活动则一定是人山人海，哪怕现场的人是请来的。
但其实，声嘶力竭之下，实际效果如何恐怕只有那些发展商知道。其实与西方文明熏陶下形成容走极端的性格特征不同的是，中国文化具备典型的辩证思维特性。
处世之道，中国历朝历代讲究“大隐隐于朝，中隐隐于市，小隐隐于野”，不同层次的人有不同层次的“隐”。“隐”其实就是中国居住文明的主流。
陶渊明说“心远地自偏”，讲究超然与脱俗的格调，及时是身处闹市也要保持心态的平衡和宁静。张弛进退，中国主流社会的心理与人格从而真正符合了传统文化所倡导的“中庸”之道。
从而呈现出明显的理性特征，崇尚阳刚而又不失阴柔，进取而又信赖退一步海阔天空，这种刚柔相济的价值取向与处世特征，使中国居住文明造就的环境心理变得十分坚韧、豁达与超然。
因此，高端产品不应该走喧闹的营销道路，能否以稳重、超然、专业的姿态来面对真正的高端客户，才是即保证销售、又为项目未来埋下良性伏笔的关键。“香蜜湖1号”至今响动不大，但社会关注度却一直非常之高，恐怕是中海对高端住宅传统推广模式说“不”以后取得的实效吧？
■中海敢于对客户说“不”：非请勿进 由于“香蜜湖1号”定位高端，因此，在“香蜜湖1号鉴赏酒会”没有采用惯常的产品发布形式，而是举办酒会，与一些楼盘只注重现场热闹的做法形成了鲜明对比。
主持和表演环节没有局限在深圳或者说广东，请来了北京海政歌舞团的王静，中国国家话剧院的一级演员童凡，小提琴演奏家薛伟，中央音乐学院薛颖、蓝天天、瞿慧莉、袁泉等。
同时邀请人员也是非常高的规格，一些有意进场观摩但没有获得邀请的人，中海说“不”，他们被挡在了会场之外，只有潜在客户及相关媒体和协作单位人员得以进入。
这种主动拒绝闲散人员入场的做法，在深圳房地产市场推广过程中较为少见。与一些需要发动无关人员参会的楼盘相比，自信心和层次显然不能相提并论的。房地产的推广服务，必须从漫无目的的营销阶段过渡到针对性营销阶段，时髦一点说，那叫“制导式营销”。
■中海敢于对媒体说“不”：产品保密 在鉴赏酒会上，中海只是透露了产品整体上的一些东西，细节上到现在依然严格保密。即使是众多媒体、业内人士穷追猛打，中海也总是说“不”，只字不提。对于一个即将销售的楼盘至今保密，来在整个市场上非常罕见。
半求有幸事前看到了产品的一些细节。其中底下晾衣房、小区玄关、功能区分的厅设计（含交谈厅、会客厅、早餐厅、晚餐厅和家庭厅）、男女独立套房、户外聚餐面积、全自然光私人酒吧和英式酒窖、逐级抬高等设计手法令人信服。
由于目前市场上抄袭盛行，因此中海敢于对媒体和专业人士说“不”，保密产品细节，对于保证产品设计不被迅速被抄袭是很有好处的，就可以保证届时销售的产品成为市场上的唯一、具备绝对领先优势的产品。
另外一方面，对于顶尖豪宅来说，这样的做法将能够保持适当的神秘感。届时只为真正的客户展现峥嵘。
■中海敢于对物管现状说“不”：物管不能“一锅煮” 中海是中国大陆物业管理的奠基者和开创者，中海在大陆管理的物业面积就已经超过2000万平方米，相当与十个深圳中心区写字楼的面积。加上香港及澳门，去年物业管理的营业额就已经达到5亿港币，是当之无愧的全国第一。
但就是在这种背景下，中海依然对现有的物管现状说“不”。针对“香蜜湖1号”，中海提出本土个性化服务的立即念，专门为项目成立“中海深蓝物管”。
在深圳我们可以见到物业管理公司提前介入工地管理。但是就一个项目提出针对性的物业管理方案则较为少见，而在销售之前就进行物业管理的提前展示就闻所未闻。
在鉴赏酒会上，中海特意展示了专门为“香蜜湖1号”特意成立的“中海深蓝物管”，并进行了团体现场展示。
深圳物管一直以来都是“一锅煮”，顶尖豪宅、高档住宅、中档住宅、小户型都是一样的管理模式、管理文化，但其实定位不同的住宅，其要求的管理内涵是完全不用的。
作为全国物管、开发企业老大，中海针对“香蜜湖1号”的做法，极其可能引发市场对物管“一锅煮”的反思。
图：
1、“中海深蓝物管”团体现场展示。
2、楼盘整体效果图
3、路牌
4、网络方阵
5、记者方阵
6、间隙演奏
7、轻松听介绍，其中有不少中海老业主
