思想要是错了，上帝也保佑不了你

本文写于5月2日

■一开始就要正确

购房投资，要尽可能地从一开始就正确，否则后续的损失可能超出你的预料之外。而购房投资的正确包括两个层面：1)产品要正确；2)阶段要正确。

所谓产品正确，就是你的条件是适合买住宅、还是商用物业，是适合大户型、还是小户型，是产权房、还是小产权与军产房？

所谓阶段正确，就是你的条件是适合溢价投资、还是持有经营(租赁)？是适合单城之内分散投资，还是多城聚焦投资？

■怎么理解产品正确呢？

越穷越投机、越富越投资，越穷越激进、越富越保守。这本来就是正常的，但我们见过太多的人，还没有到阶段，就做起了收租养老的梦想，购入了商铺、写字楼等商用物业。

不是说商用物业就一定不好，甚至有些符合条件的街铺、写字楼具备翻番空间，但那是已完成原始积累阶段者才应该去做的事，否则就不应该涉入，否则就会失去速度，没有速度你怎么追赶呢？

再比如说，自住则根据自身条件决定面积并且应该适度放大面积。但是投资的话呢，反而不应该单纯追求面积，很多时候面积越大单产越低。当然现在限购改变了这个要求，但规律迟早会起作用的。

■怎么理解阶段正确呢？

比如说，你要具备判断条件与能力。太多次听到这种对谈：“你觉得哪个城市好啊”？“当然一线城市”！“那一线城市哪里最好呢”？“这还用问，CBD啊”！

这属于无限思维、正确的废话。一线城市好、一线城市的CBD好，这不用说。如果钱够、特别是身价达到了降低流动性的阶段，当然是一线城市。

但购房投资者的条件各不同，各自的最好也就不同。对启动资金较低、供款能力较低的人，一线城市就不是好去处。况且，时间点不同对应的最好也不同。

2015年中~2016年底，机会与空间最大去处是强二线城市，而非一线城市。但有太多不讲条件限制的人：以前该投奔一线的时候，重金投在了二线，轮到二线表现他又投了一线，然后自觉英明，你看啊，我有一线的房子了很高大上呢。

又比如，有人刚开始投资房地产，买对了片区，增值可观，就嘲笑那些老手---身价已高的人，增值率还不如自己呢。其实啊，身价已高者追求的主要已非流动性，而是安全性、稳定性与现金流了，已经高一个维度了。

■买错房，代价大

如果产品买错、如果阶段失准，就必然要进行纠错。但是纠错的成本就非常高了，但很多人的理解能力又赶不上。这里给出一个简单公式吧，应该便于立即理解：

买错一套物业，成本假定为1，持有一定时间后增值了a，这个增值是低于楼市年均水平的。此后就要纠错，往往不能以新价值(1+a)卖出，而只能以低于此水位的价格卖出，为便于理解，既定为需要便宜a才能卖出。

绝大多数人会觉得，我买来之后涨了a、然后便宜a卖出的话，应该不亏钱啊。好吧，以公式说话，如此买卖，结果就是：

(1+a)*(1-a)=1-a+a-a²=1-a²。

这还不包括交易的中间费用b，也就是说，上述表面看似不亏不赚的一笔交易，事实上亏了。这是新手最常犯的认知错误，亏了钱还不自知。

而投资其实是群际相对概念，当这种人1-a²的时候，买对的人却获得了更大的收益，假定为1+2a。两者的相对差距有多大呢？假定a=20%：

((1+2a)-(1-a²))/(1-a²)

=((1+0.4)-(1-0.2²))/(1-0.2²)

=(1.4-0.96)/0.96

=1.304/0.96

=136%!

两者的相对差距136%，这还是不包括交易中间费用，那是本质上的、大幅度的差距。而如果将a假定为15%，收入差距则有33%，平白无故你就比别人少有这么大的数额。

而只要买错，20%及以上则是大概率的。那些买对了的人，就会继续垒高壁垒、太高门槛，你修正错误的代价实际上还会抬高，也就是说损失会比上述数字更大。

可见买对有多么重要，一次正确还是错误，决定的相对财富、相对盈亏是巨大的。如果是持续错误、或者正确，其损失与收益之大，其实都在你的表面想象之外。

所以为了买对，就应该让思想先正确起来。

■为了买对而升级思想

而且现在调控如此严厉，限买限卖、直接停市，要抓到依然有重大升值机会的品种，已经越来越困难。这可能给予那些房地产反对派以足够的口舌，他们会以为、他们也确实会在某些局部正确起来。

但对真正的购房投资者来说，这巨大风险其中蕴含着机会！甚至于风险越大机会越大。年内，某些城市的某些品种具备翻番的可能。有点意外吧？