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银行紧缩首套房贷的“小九九”
作者:李宇嘉   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-05-08 17:38:31        点击1206
    

帮助“刚需”实现“住房梦”,能稳定楼市,也是银行其他衍生业务的来源,更是内需的“助燃剂”。

4月以来,北上广深纷纷调高首套房贷利率,深圳首套房贷利率已从原来基准利率的九折上调至九五折,北京、广州干脆上调至基准利率,而一年前,首套房贷普遍可享受八五折优惠。融360最新报告显示,除一线城市外,重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等二线城市也纷纷上调首套房贷利率。

有媒体称其为控制资产泡沫的“定向加息”。但是,背后真实原因却是,金融机构被迫“去杠杆”,融资成本全面走高,首套房不赚钱了。2月以来,央行“缩短放长”,货币市场利率上浮,10年期国债和3A级企业债收益率分别上升80和160个基点。当前,40%的新增信贷定价间接挂钩货币市场利率或国债利率。

另外,银行资金来源今非昔比,不受地域和分支机构限制的同业和理财,大有取代存款之势。但是,3月末至4月初,银监会连发十道监管令箭,银行MPA首次“大考”,目标直指同业和理财乱象,打击“加杠杆”和套利行为。由此,融资渠道受限、规模直减,融资成本全面提升。尽管首套房贷的安全边际高,但此时收益与融资成本趋于“倒挂”,首当其冲就成了被砍掉的对象。

目前,首套房贷即便执行基准利率,也只有4.90%,4月末理财产品平均收益率已上升至4.33%,扣除员工成本后,收益基本能匹配成本。但是,防范金融风险已上升到国家战略,看人民银行和银监会的架势,金融“去杠杆”的力度一浪高过一浪,银行负债端(如吸收同业负债、发行表外理财)和资产端(如同业拆出、资管计划等)要同步收缩,也就是所谓的“缩表”,这个过程才开始。

银行“缩表”意味着“钱荒”,资产与负债两端都荒。这一幕2013年6月也发生过,原理如出一辙。因此,融资成本还会上升。按照这一趋势,首套房贷利率打折多半要亏损。于是,曾经作为优质资产而被抢的“香饽饽”,一夜之间就变成了鸡肋。首先是调减利率折扣优惠,然后是拉长贷款发放周期,或搭售理财产品,变相提高利率,或以隐性门槛(仅VIP客户享受优惠)拒你于门外。

华夏时报报道,近期一些小银行按揭业务经理,已经转做抵押贷业务了。差别很大,抵押贷属于消费贷业务,利率一般要上浮20%~30%。虽名为消费或短时周转,但多数用来买房子。如果你打电话咨询按揭贷款,客户经理会委婉地告诉你,银行资金紧张,建议你申请抵押消费贷。

我国金融制度之落后,多年来未有改观,特别是房贷制度,或许是楼市大起大落的罪魁祸首。本来,支持首套房的优惠要长期坚持,不能因调控而变。特别是房价高企的今天,房贷利率上调对新市民、大学毕业生等“刚需”的影响蛮大。新一轮调控已形成高压态势,政策步调一致,泥沙俱下,楼市回调。但是,这也刚好是置业时机,特别是对久旱逢甘的“刚需”,更是如此。

但是,唯利是图的银行,打着调控的旗号明修栈道,实则暗度陈仓地盘算着自己赚几个点的“小九九”。长期利率管制下,银行左手拿着利率接近通胀的存款,右手加成后就贷出去了,或提高点数后拆给其他银行,躺着也赚钱。它们完全忘记了,应该反哺老百姓买房。“刚需”融资受挫,调控高压下楼市更暗淡,这也为未来松绑调控和货币,促成又一轮暴涨埋下了祸根。

近年来,国家屡屡强调要支持首套房购置需求,支持合理需求,但每到调控降临后,为贯彻调控,便利操作,孩子和洗脚水就一起被倒掉了。“刚需”是楼市的“稳定器”,他们融资需求更强烈,住房消费更渴望,任何时候都应支持。帮助“刚需”实现“住房梦”,能稳定楼市,也是银行其他衍生业务的来源,更是内需的“助燃剂”。可惜,这些都被银行的短视抹杀了。(作者供职于深圳房地产研究中心)

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