如今的房价持续高位，一二线城市尤显，但房地产的吸引力仍然不减。在住宅类投资因政策而受限时，投资者顺势将方向瞄准商务公寓类投资。
那么，在面临全国楼市的密集调控下，当资产荒犹存，无房票的情况下，商务公寓类投资如何看待？其购买与投资价值如何？住宅与公寓投资区别何在？二者如何组合而实现当地产投资的租售并举？
为此，塘朗城特邀知名房地产研究与投资专家、深圳爱住家创始人黄芳来为您打开另一条房产投资的新思路与新方向，现场吸引了百余人到场参加，人气爆棚！
黄芳
大咖智慧观点
①楼市拐点，资产增值放缓
深圳楼市经过2015年的彻底疯狂与2016年逐渐回归平缓的过程，今年中国其他一二线城市与都市群经历了房价的暴涨，史上最严调控随之而来，楼市坐稳甚至进入冷冻期间，拐点来临，楼市仿佛进入最后阶段。
而信用贷、消费贷、抵押贷等现象无不表明银根从紧也随之并行，即便是在深圳，资产增值也在放缓。
但楼市的机会来源于调控，2017年恰是刚需上车与改善换房的好时机，尤其是随着今年震荡筑底过程中，全国楼市跟深圳的距离已然拉开。在深圳房价波动微小的当下，这对换房需求者极为利好。
②持有期间，如何改善现金流
房地产作为拉动经济的一辆马车，当世界经济体系都需中国房地产来为其注入资金时，大型开发商均在一线城市布局储备土地，随着3-5年楼盘的入市，目前这种靠货币防水来支撑经济体系往前走时，资金只会愈发贬值，房价依然会上涨已是既定事实。
如今的楼市市场，对于置业者而言，降杠杆是重中之重，应借助杠杆作用加快融资，以求以高幅撬动资产投资。以当前的情况，还应充分考虑3-5年的缓冲期，从而保证现金流流通，为月供资金与下一波行情的首付资金做好储备。
鉴于此，除了降杠杆外，做好关于首付款、购房资格、多踩盘等准备工作同样重要。
③投资达人，如何组合住宅和公寓
房产除具备快速增值价值外，还包括其他价值，如租金维度，在住宅受限时，高端公寓、日租、短租公寓、合租公寓、劏房以及私家会所，都可让所持物业实现价值的盘活和提升，尤其是住宅套型公寓，即商务公寓，完全可做到住宅与公寓相组合。
买公寓应该怎样选择呢？首先要在核心地段，在经济密度高、人口密度高的地方购买；其次是租金回报率高；再次户型一定要是住宅套型，适合居住，公寓有小区与mall则就更为合适。
在测算投资回报时关注公寓往精品化、租金高端化，只有这样才可使公寓在增值方面弱于住宅的部分补回来。
④公寓投资，如何租售并举
商务公寓不仅可满足居住功能，像住宅一样使用，不占用房票，还可用于银行低开贷款，变相的降低商务公寓持有成本，加之可观的租金收入，完全可做到租售并举。
若想提升公寓租金，要看其是否有可改造与利用的空间，其实空间是最重要的，其次是装修风格和场景体验感，比如通风、采光、合理的功能布局、多一个房间，这些是首要考虑的。
⑤凤变冰、住改劏、商务公寓
所谓凤变冰，即“罗玉凤”变“范冰冰”，把老、烂房子做好看，不但能提高租金，还可提高售价；劏房，劏成多个房间来提升租金；商务公寓，可做成精品、高大上，整租提高；或是日租、会所，通过改造让价位更合适。
公寓改造方向：
1、精品高端公寓，做成五星级甚至六星级酒店的样子，在合适的地方提供，这个所谓的合适的地方一定要跟CBD有紧密联系，或者是跟高端产业有联系，才会有高端人群拿着公司的租金补贴租此类房子；
2、LOFT个性公寓，装修一定要有特色，不仅可用于居住，还作工作室；
3、小型私家会所，如做小型美食或DIY空间，可以搞活动的形式，通过改善用途盘活时间上的利用，可以提升租金。
4、体验式电商中心，如做个性电商品牌，在合适的地方租公寓，如可做服装定制引人前来定做，以发散性的思维提高租金。
塘朗城·TOWN寓样板房效果图
⑥种种科技树，你了解的有几多
买房置业与加大家的价值与利益相关，因此为使得价值最大化，有必要种种科技树。
首先要解决功能性，增加房间，改善通风、采光、布局，买卖时增加生活体验感；
其次，看房、买房时有多种方式提升回报或卖得更好，这个过程非常专业的，第一个专业体现在功能布局，将不合理的原始的厨房、阳台改掉，让其更通风，采光更好，看起来比较亮堂、舒服；第二是尽量多增加使用空间，即增加居住房间数量，第三是增加功能性房间，如书房、茶室；
再次，软装方面，增加全屋的软装成本，如装饰画、盆景等，不仅时尚，也更利于审美；如改进厨房、工作间、洗手间，做到干净、好用。
通过改进如上方式，挖掘CBD附近低价房源楼盘，进行装修、改装，卖价增幅达10%-20%，租金增幅达30%-80%，是提高回报的好办法。
塘朗城·TOWN寓，资产荒下风口的择优之选
根据大咖的智慧观点，房产同时具备居住与金融双重属性，但在当前人民币贬值压力尚存且资金流受到管控时，一边是资金宽松，另一边市场则缺乏更好的增值渠道，相比之下，房地产因其本身具备的安全性，则成为资金聚集地。当下，正是一个资金潮下的资产荒时代：优质资产缺失，资金贬值，因此，这就给了核心城市的优质房产以巨大的空间。
塘朗城广场效果图
不难得见，占位深圳智慧中心片区的塘朗城·TOWN寓，在当前资产荒风口下，尤其是在当前住宅、商办等产品调控的现状下，更有其独特的价值而成为择优之选：
1、优越的城市属性，占据国际性都市的核心地段资源；
2、稀缺的自然属性，拥有不可复制的景观资源；
3、价值高地、房价洼地，具备价值带来的巨幅溢价空间……
塘朗城·TOWN寓在兼具以上价值点的同时，更是自我突破实现了价值最大化！其雄踞深圳智慧中心片区，扼守粤港澳大湾区龙头位置，片区内名校扎堆，科研活动频密，正是深圳的高智人才输出中心；与地铁5号线塘朗站B出口无缝接驳；“三横三纵”城市主干道立体交通网，畅通深圳全城，另有深圳北站与西丽高铁站“双高铁站”拱卫，交通通达性巨佳……
综合来看，塘朗城·TOWN寓作为深圳罕有的在售、紧靠山体资源的TOD全能轨道综合体，无疑是资产荒下风口的择优之选。目前，塘朗城·TOWN寓主推的31-61㎡、低总价214万起的智慧公寓，不限购不限贷，火爆热销中。塘朗城·TOWN寓，一座城对话深圳智慧。品鉴热线：2833 8888