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接力省城浪潮的新洪峰:九城欢喜六城愁!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-03 23:39:14        点击1684
    

■9城额外惊喜、6城徒有虚表

由于准备明天(本周日)上午的《密讲第23场:绝机暗藏十二年、结构巨变扑面来》,又回看了研究了一阵子的那些实在而巧妙数据---而且是无法作假、不会说换的一类数据,其中的发现让我欣慰:

有9座城市带来了额外惊喜、出乎意料,他们的城市价值的低估程度,应不下50%~100%;但也有6座城市令人失望、虚架子成分大---这甚至包括了3座大家都认为的好城市,这些城市的价值被市场高估了,起码数据上就是这样。

真是大跌眼镜啊。要是没数据支持,我确实也没想到,敢肯定也是你没预料到的。咱们米奖赏说吧。总有人觉得,我国只有一线城市才有楼市机会。13.7亿总人口,光一线城市哪里够啊?我国房地产的机会,绝不仅几个一线城市、几座强二线城市就能吃完的。

上述话题的具体详情,我留在密讲上分析。今天的文章还是来谈点意外的。开谈之前提醒已经报名的朋友们,明天(本周日)上午的密讲第23场,地点在深圳CBD的国际商会大厦A座二楼多功能厅,届时可别走错地了。存疑就问李小姐13266798623。

■日光冠军之城

昨天我发了一条微博:“【日光冠军之城】据统计,今年1-1至6-1不到半年的五个月时间里,武汉全市共出现了80个日光盘,平均每月16个、每两天1个。武汉是全国出现日光盘最多的城市,并且遥遥领先。对此你怎么看?”

网友@要挂啊 说:“在珠三角的湖北人炒高武汉房价,武汉收入不高,不是害了武汉吗?”应该说,这位网友的情绪也是大众的情绪。

这位网友的观点到底对不对呢?我们来分析分析。首先要撇清的是,外来自资金是不可能炒高、更不可能无限炒高房价的。外来资金不可能去自投无价值城市的罗网的,正因有价值,外来自资金才来,正确说法是:外来自资金发现了价值,仅此而已。

■房价相关系数

一)购房资金的来由

把外来购房资金当作洪水猛兽,觉得这些过江龙破坏秩序、抬高成本,对本地人不利----这是绝大多数地方政府与市民的情绪,从而予以排斥。估计看官你或许也是这么想的。

但事实上,外来购房资金对于城市的意义与价值被严重低估了。今天主要就谈这个。

 购房资金,其实来源于两部分:①购房者的收入;②金融资金---按揭,业主之后逐年以收入归还。

 二)本地VS外来

首先要说本地购房资金,这些业主的收入----等于是业主的纯利润,这种利润的获得,消耗的是本地的水、电、空间等资源而获得的,这些购房资金的成本直接是本地的负担,这些购房资金是不可以全部计入GDP的。而且购房之后,还是那些人消费。

其次说外来购房资金,这些资金,消耗的是其它地方的水、电、土地,产生的污染也留在了其它地方,当这些资金来到本城购房,就等于是将其它地方的纯利润交到本城,纯利润是几乎可以全部直接计入GDP的。

外来购房者在本城投入巨资之后,当然会更多地在这里生活或者消费,在获取了其它地方的纯利润的情况下,还额外获取了外来资金的消费。

三)与本地人无关的房价最健康

两者一对比,就能明显发现,外来购房资金锁起的作用更大更明显。最极致的假设是,在不考虑溢价的情况下,由外来资金全部购房,本城市民全部租用这些房子,那样释放出的流动性、吸入的纯利润,将为本城提高一个档次的速度与质量,当然这只是假定。

真相是,城市的房价,越是与本地人无关、越是与外地人有关,城市就越好、越值得投资。而反过来,就越不值得投资。暂且将此定义为“房价相关系数”吧。

按此逻辑演绎就很明显了,外来购房资金比本地购房资金是更准确的检验的标尺,越与本地人无关的房价越健康、越与本地人有关的房价越不健康。所以,用不着怕外来购房资金。

■排外、打压房价是自残、自废行为

如果一座城市,由本土与外来资金合围,令房价逐年有序上涨,就会形成财富效应,这种效应将吸引外地资金持续流入,本城市民身价持续以比其它城市更快的速度上涨,最终形成金融高地、资产高地---我以前不是分析过吗---消费品价格追低、金融品价格求高。

高地最终获取的,是相比竞争城市的不对称优势,无论城市、还是市民都受益了,那些没有财富效应、无法成为资产高地的城市,再努力再拼命也是无法竞争与抗衡的。

担心外来购房资金者可以休矣。现在的很多强二线城市,刚刚有了苗头,就开始恐惧外来资金,这是完全错误的。资产价格被压低,其实就是打压市民财富、就是打压市民的竞争力,属于典型的自残、自废行为。

■明天上午8:30正式开讲

6-4本周日,即明天上午,我的“年中密讲”《绝机暗藏十二年,结构巨变扑面来》将举行:www.banq.cn/m/NewsInfo.aspx?NewsId=28932。8:00开始签到、8:30正式开讲。

现已准备妥当,报名很理想、将是满堂的朋友,感谢各位的支持。想到即将汇报的4大发现级内容,我自己确实有点激动呢。你要记得:

地点是在深圳福田中心区的国际商会大厦A座二楼多功能厅,届时可别走错地了。疑问咨询李小姐13266798623,我已尽力通知,还错过的别怪罪咯。明天上午见!

 

 

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