前言：看似风牛马不相及的事物之间，却隐藏着千丝万缕的内在联系。

近几年，跟我国货币供应M2高增长相比，物价显得非常稳定，自2014年至今，CPI在2%上下波动，最近的两三月数值还跌破过1%，甚至出现了通缩苗头。

也许有人会说统计局数据做假，我的观点是统计毕竟是一门科学，或许跟实际有些出入（主要是样本选择/统计方法等），但能反映出大致趋势，基本是可信的。我们可以自己的日常消费为例，感受物价到底涨了没有？从最近的蒜薹、鸡蛋、猪肉、水果等价格就能略知一二。

物价不涨说明物资供应充足甚至过量，也可以说货币没有大量流入消费品领域，商品多货币少物价自然涨不起来——这也从侧面说明了做实业的不易，不能卖高价怎么赚到钱呢？

问题来了：这两年代表货币流通量的M2每年都以12%左右的幅度增加，到2016年末已达160万亿，为什么物价涨幅却在2%左右？钱为啥流不入实体呢？

2 贷/还款如何增减着货币

钱是怎么印刷的，我们之前说过很多次：央行“印刷”出的是基础货币，当它们进入商业银行系统，通过“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”的往复循环创造出了更多的货币，是的，贷款就是在印钱。

我们以按揭买房为例：

小王要买套1000万的房子，用自己多年的300万积蓄做了首付，再向银行贷款700万付了尾款——这是凭空增加的，专业的说法是银行创造出的货币（实质是信用）。地产商拿到的是1000万的全款，它可以用来支付原材料、建筑款、工资、税费等等。此时，市场中就增加了700万的流通货币。

在还了两三年月供后，小王的父母觉得儿子压力太大，影响了生活，于是就向亲朋好友借了700万，用于提前还贷。此时出现了什么变化？对了，市场中减少了700万的流通货币——亲友本可以用来进行其他消费的700万拿来归还了小王的银行债务，再仔细想，实际上是给了地产商，就是地产商两三年前拿到的1000万房款中的700万部分，只是有着时间上的错配。如果去掉所有的中间环节，就是小王用自己300万的积蓄，加上父母亲友借来700万，支付了地产商1000万的房款，整个过程没有增加钱，只是钱的转移。

是的，贷款创造着货币，当贷款被归还时，增加的货币就会消失，也可以理解成：当欠银行钱时，就增加了市场中的货币；当债务被清偿时，增加的货币就被消灭了。

3 地产去库存如何稳定物价

我们常说房地产是蓄水池，吸附住了超发的货币，所以货币没有在市场中流通，由此物价稳定。

这样理解蓄水池当然有问题：买卖是双向的，有卖才有买，有买才有卖。买房子的人把钱换成了房子，看似市场中的钱变少了，但卖房子的个人/地产商可是拿到了买房人的钱啊，也可以在市场中流通的（只是钱从买房人手中倒手到卖方人手中罢了），市场中的钱并没减少，怎么起到了蓄水池功能呢？

通过上文“贷款创造货币，归还贷款消灭货币”的原理，就能知道房地产如何成了蓄水池。房地产是资金密集型行业，其资金及上游的钢铁/水泥/玻璃等行业很大部分来自于银行贷款（即创造了货币M2），当购房人付了首付再贷70%的按揭款购房后，是创造了大量的M2，但开发商拿到这些钱后一部分归还银行贷款，另一部分支付了上游行业的工程款和员工工资，而上游行业拿到钱后又有一部分归还了银行贷款……购房人创造着M2，地产商及其上游行业归还贷款却在消灭着M2，其差额才是M2的实际增加额啊。

2015年底开始的去库存同样符合这个原理：资金从一线赶到二线，去库存完成之后限购/限贷/限售，再把资金往三四线城市赶，并配合着银行信贷……

等等，那钱不是越印越多吗？因为贷款就是印钱啊！可二线城市、三四线城市的开发商拿到购房款后并不全部吃喝玩乐消费了啊，很大一部分归还了银行贷款、支付了工程款又被上游企业归还了银行贷款，这是在消灭M2啊！

去库存这招够狠——消化了过剩房产、置换了银行债务（由开发商负债转移到购房人负债）、缓解了金融系统性风险、还稳定了物价……

但这并不是房地产蓄水池的全部，房地产还是聚集M2的介质。

4 房子锁定了市场中的货币

M2每年增长12%以上，CPI每年才增长2%左右，悖论背后啥逻辑？反正钱没有进入生活消费品领域（也是实体经济），是的，房地产属于投资品，不属于消费品。

房地产成了货币聚集的媒介，让钱集中起来，而没有流入市场。怎么聚集的？贫富分化是一种聚集，让钱聚集到部分富人手里从而让市场中流通的钱变少（人的消费是有上限的，一日三餐、豪车豪宅总有度）；让钱聚集到一些机构当中，并限制它的支出，从而让市场中的钱变少；让房价以后会更高的预期，来影响并限制人们的消费，从而让市场流通的钱变少……以此实现了稳定物价的意外效果。

这十余年依靠投资房产而成了高净值人群，在一线城市及部分二线城市占了不小的比例，他们在成为金字塔顶尖富人的同时，把货币集中在自己手里，也就锁定了货币在二级市场的流通量。除了他们，这些年与房地产相关上下游从业者业有部分成了富人，由此也锁定了一些货币。

大型开发商及其相关行业/公司也在地产财富大爆炸中聚集了相当的财富（也就是货币），它们中不少是国有企业，因反腐和限制消费，也把很大一笔货币锁定起来。这就像当年反腐反公款吃喝一样，各国家机关都有钱，但不让花，钱被锁定起来，并短期影响到高端酒楼的生意。

因为预期以后房价更高、更买不起、买了还会升值，所以人们就省吃俭用压缩其他消费，拿积蓄甚至借钱去买房，后果就是钱进一步聚集或准备聚集于房地产，从而减少了市场流通的货币量。
谁也没有想到，高房价竟成就了抑制通胀、稳定物价的一剂良药！这是高房价产生的出人意料的副作用！

5 如何在资产和消费间套利

国家年年M2超发，但超发的货币又被集中起来，并没有流入市场当中去，钱的集中却意外的稳定了物价。

钱集中的最重要表现形式就是贫富两极分化，专家经常谈到我国储蓄率多高，但这些储蓄被多少人占有呢？1人1亿存款，9个穷光蛋，十人平均下来都是千万富翁，得出的结论当然就是消费潜力大有可为。

当一种东西人人追逐时就会产生溢价和泡沫，远的如郁金香和南海股票，近的就是国人最爱的房产。有些东西因为资金的流入追逐价格水涨船高，把资金吸附其中，相应的其他商品对应的资金就会减少，价格就难以上涨甚至还会出现下跌，就像当下中国出现的资产通胀（高房价）和商品通缩（CPI低位徘徊）并存的奇观。

这就是期间的套利机会，理想状态是参与资产的泡沫并获利了结，拿着钱去消费，购买已经“折价”的商品/服务。是的，资产是溢价的，性价比低的；消费是打折的，性价比高的。现在消费能用更少的钱获取更好的商品和服务。

当然，我并不是让你全部抛售掉房产，拿着钱去消费，或用本来刚需的首付去进行性价比高的消费，因为没人知道房价的顶在哪里。

如果你资产较多或储蓄较多，确实可以趁着物价低迷的近些年，去消费享受生活，本来应是大水漫灌雨露均沾的资金却过于集中在了资产领域，造成更大范围的消费品领域饥渴干涸，你去消费就是去救急，自然获得超值的回报。另外么，也是为国家实体经济做贡献。

这就是资产和消费间的套利机会，我们既能发现溢价的东西，也能寻找到折价的东西，及由此判断出钱花在哪里更物超所值。我们应有独立的思考和清晰的头脑，因为随众的结果往往是高位接盘或高价买单。

后记：

事物是关联的，后果是很难预测的，房地产去库存及高房价却意外的起到了抑制通胀的效果，估计大多数人、包括高层也未曾预料到这样的结果吧。