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从市长的高度看懂限卖
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-06 18:07:27        点击1197
    

今天来回答关于限卖问题。

实践中,解决问题的高手经常会搭配使用治标和治本这两种方法,来提高解决问题的效率。治本固然很重要,但通常扩日持久且耗费庞大资源;所以,还需要搭配使用聪明的治标方法。

各位都知道,调控房价最有效的治本方式是:

① 减少货币供给量,甚至将「法定货币」制度改回「金本位货币」制度;

② 长期大幅减少房贷总额,严控房贷增量;

③ 阻止核心区人口净流入,进行人口引流;

④ 大幅增加:

a.核心区住宅用地供给,

b.地铁沿线郊区住宅用地供给,以增加房产有效供应量。

这四点的可行性,昨天我们有分析过。某些同学在这四点理性的治本分析中,也说的很好。如果你在分析政府政策时,能从政府的角度出发,假设政府处在一个棘手的两难里,你就能一层层拨开以上四点治本的效果及其副作用。

虽说上面四点治本的切入点都很关键,但实际上,还有一个凌驾于这四点之上的因素,我们没有谈到。这个超强因素影响着治本四点的成效,而治本四点的成效又回过头来影响这个超强因素。


这个超强因素就是——上涨预期心理。

上涨预期心理并不完全理性,因为市场主要由以下三种人组成:

 1 感性人群    

这群人的特点是不重视分析,只跟着直觉跑,当他们看到房价上涨就疯狂追买;看到政府调控以及市场急冻,就着急想卖。他们常莫名其妙的赚到钱,又莫名其妙的赔出去。

 2 不专业但理性人群    

这是大多数中产阶级和媒体专家的写照。这群人占人口多数,并具有根深蒂固的理性思维,例如:

  • 暴涨多少,通常就会暴跌多少

  • 天下沒有白吃的午餐

  • 喜欢听权威机构分析,但没有能力判断权威机构是否专业

  • 喜欢用统计数字做推论,但又不知道统计数字的缺陷

  •  ........

他们表面上常常做理性分析,但因为缺乏第一线实操经验,又过度依赖二手统计数字,所以理性分析的过程里充满了逻辑漏洞。

这群人在自己的分析被事实狠狠否定后,会有三种表现:

① 当房价不但没跌,还涨得厉害时。因相信“眼见为实”,故丢掉自己的分析能力,弱化成感性人群,开始追买。

② 把眼睛闭上,心里想着:“不是不报,时候未到”。认为总有一天市场会回到自己的理性预测,故坚守在不专业但理性人群的国度里。不知不觉,一辈子就过了。

③ 开始走向第一线研究,实际看无数间房、谈判无数次,并不断比较「亲自踩盘」和「媒体报道&统计数据」的落差,然后成长为第三类人——

 3 专业理性人群         

(细节暂不展开)

综上所述,因市场中的主体为前两类,即「感性人群」&「不专业但理性人群」,故反应通常趋向不理性。

因此,上涨预期心理本身,多半是被不理性因素所驱动的。

那要如何打破「上涨预期心理」呢?

——除了上面理性但缓慢的治本手法外,政府需要能快速执行和快速影响市场的治标手法。而治标手法针对的,通常是快速减少市场买方这个重点,并以此为圆心,展开各式各样的调控手法。

众所周知,市场上的买方可以简单分成自用者和投资者。政府当然优先考虑从投资者身上开刀。

而投资者又分成短炒者和长持者两类。短炒者会以「追买」加「短期加价卖出」的模式,快速将房价推高往上。许多自用者因有购买需求,看着房价往上涨,担心如果不加价会买不到房,所以也被催化追买。因此,短炒者除了自己对房价的推升影响外,也很容易把其他买家同化,大家一起追买,如此互相刺激、互相抢购再卖给对方。如此反复循环,房价被快速推高。

在这样的情况下,政府对短炒者深恶痛绝,几乎所有的调控布局,都是以短炒者为核心。

既然短炒者的模式是「追买」加「短期加价卖出」,政府就先推出限购&限贷,削弱短炒者「追买」的能力。之后由于经济回稳速度很慢,政府只能逐渐加重力度,而无法一次出重拳。直到最近,政府观察到仅仅削弱追买能力已经不够了,开始思考从另一个层面削弱短炒者,就是「短期加价卖出」的能力,故推出了——「限卖」。

这个概念如果没从「短期治标」的角度看,你可能会看不懂。因为减少供应量,在一般人心里会认为是「长期会推升房价」的措施,与增加供地这类增加供给量的政策似乎背道而驰。但事实上,限卖因大幅增加了短炒者短期加价卖出的难度,导致短炒者大幅减少此时进场抢房的动机,纷纷暂停观望,故市场变得冷清,其他买方也变得冷静,甚至悲观。

当看房的买方减少,成交量自然减少,房价也自然涨幅缩小,甚至停滞。如此,政府才有机会打击上涨预期心理,甚至扭转成下跌预期心理。而这点,才是让房价暂时止步的关键。

当上涨预期心理存在时,即使是压抑房价的政策,也会变成助长房价的因素。例如:政府拍地,明明是要增加土地供应以增加房产供应,期待最终能因供增加而抑制房价。而偏偏,拍出的土地价格反而变成了房价上涨的燃料。

简而言之,当市场普遍看涨时,政府很容易陷入做什么都涨、做什么都错的困境。因此,治标——打破房价上涨预期,反而常常是最关键、最重要的第一步。这个治标目标完成后,后面的治本才能在不引发副作用的前提下,徐徐图之。

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