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深圳:一座躺在便利店上的城市
作者:王越   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-07 19:03:24        点击1831
    


深圳三年位居全国便利店指数榜首

24小时便利店,一直是许多人心中最温暖的城市微光。寒冷的冬夜可以吃到热乎乎的关东煮,炎热的夏夜可以买到爽口的冰激凌,不灭的灯光迎接早起的上班族,也等待晚归的夜行人。


便利店的发达程度,某种意义上意味着城市的服务功能配套的先进合理程度。在DT君重点研究的地铁商圈中,周边服务配套功能也是重点考察的指标之一。

那么,在中国哪座城市落脚,你才能随时找到一家便利店?

一说起这个问题,几个一线大城市又要开始吵个不停,我们可怜的帝都又会被全国很多其他(南方)城市拿出来群嘲,毕竟DT君的好基友也用大数据写过这样的文章《24小时便利店早已遍布上海,为啥北京却还是小卖部的天下?》

但是当DT君将目光转向南方时却发现:上海和北京算什么,深圳才是深藏功与名啊。

最近几年,在中国连锁经营协会(CCFA)统计并发布的“中国城市便利店指数”中,深圳几乎蝉联冠军,说它是中国最便利的城市一点也不为过。


上面这张排行榜中,深圳特别显眼,将北上广加起来一起甩在了八条大街后面。作为一线城市,深圳不仅在便利店的存量上保持领先,在近年来的便利店数量增速上也高歌猛进,和其他二三线新发展的城市相比也不逊色。

为什么这么说?根据CCFA的解释,便利店指数是一个综合指标,通过对连锁品牌化便利店数量、便利店数量增速、24小时便利店比例及政策支持力度等核心数据综合得出(DT君注:总得分=增长率得分×30%+饱和度得分×40%+24H得分×10%+政策支持得分×20% )。

据粗略统计,目前在深圳,基本上每个大型住宅区附近500米内,都会有至少一家便利店存在,其中70%还是24小时营业的。怪不得有人在知乎上还说:“我去过不少城市,感觉深圳便利店密集程度绝对数一数二。”

深圳人看起来已经被便利店“养刁”了,在这里生活久了,居然会患上“便利店依赖症”。

DT君一个“深二代”朋友大学期间离开深圳去到南京,感觉自己最不习惯的一点就是缺少便利店:

突然来到一个没有便利店的城市,感觉就像出门忘记带手机一样,缺了点什么。尤其时晚上,路边小店只卖饮料、烟酒,想吃点热食只能去餐馆或者大超市,但大超市夜里关门比较早,晚上为找口吃的窜几条街是常有的事。

“病入膏肓”的他每次放假回深圳,都要特意去家楼下的7-11吃一碗车仔面配鱼蛋。

看起来,便利店有如此这般让人无法忘却的魔力。DT君倒是很好奇,作为中国的“便利之都”,深圳的便利店到底发展到了一个怎样“令人发指”的地步呢?

深圳连锁便利店“势力榜”:美宜佳是老大

我们先来看看CCFA指数排行榜中所说的连锁便利店的情况。

连锁便利店在深圳的发展源自1992年,小平南巡,改革开风气之先,当时颇有预见性的美国便利店连锁品牌7-Eleven(又称“7-11”)在深圳开了中国大陆第一家门店。随后,各类连锁品牌不断进驻,见证了整个城市90年代到新世纪的高速经济发展。

这里目前拥有的连锁便利店品牌超过10家,除了来自美国的7-11和来自日本的“全家”之外,国内连锁品牌更是成了深圳便利店的“大户”,其中尤以美宜佳、喜洋洋、华润为多。不过更值得注意的是,深圳人还“原创”了百里臣、万店通等本地连锁品牌,这些品牌的店铺数量相对比较均衡。

值得一提的是位居深圳便利店店铺规模势力榜首的美宜佳。这家便利店来自东莞,号称是中国规模最大的便利店企业。成立于1997年的美宜佳目前在全中国店铺数量超过4600家,主要“势力范围”在广东和湖南等地。而另一家叫做喜洋洋的连锁店,诞生地也是东莞,布局主要在广东省境内。

当然,人们对“便利之都”的印象,绝不仅仅停留在到处可见的连锁品牌上。

深圳便利店分布全景:人均便利店数量远超标准

为了能看清深圳便利店的全貌,DT君爬取了大众点评上深圳“超市/便利店”目录下的全部店铺信息,从中去除了大型超市,余下3800多家。在挑选比对后DT君却发现,仍然有很多店新设便利店没有被囊括。

想想也不能怪数据。基于CCFA的统计,深圳2016年的便利店增速达到25%,让大众点评紧赶慢赶也是很难赶上开店的步伐(DT君注:深圳速度在这里居然得到了另一种体现也是妹想到)。

执念的DT君没有放弃,抱着尽可能严谨的态度,在大众点评数据的基础上,逐品牌查询了便利店的官网,并将能够找到的店铺信息进行补充,最终补充完整后,录入数据库的深圳便利店(连锁和非连锁)总量为4749家。(当然,也许在DT君写作的这几天,深圳又开了几家新便利店也说不定。)

这个规模意味着什么呢?

依照《2016年深圳市国民经济和社会发展统计公报》统计的全市年末常住人口1190.84万人来计算,这意味着深圳每2508个人就拥有一家便利店。而按照哈里斯国际市场营销机构(HIM)和7-11连锁便利店品牌的联合调查数据,每3000人拥有一家便利店,被看作是便利店密度高低的分界线。按照这个标准,深圳的便利店密集度高出标准一大截。相比之下,在邻近的广州,每9107人才拥有一家便利店,两个城市在这一指标上的表现泾渭分明。

簇拥在深圳的近5000家便利店,都是什么来头?DT君根据地理位置信息和简单分类,在地图上找到了它们的位置:


按照DT君统计的数据库,深圳的便利店连锁品牌为1449家,而非连锁店则有3300家之多,达69%,这些相当于是便利店中的“散户”。

看到这里你也许要说,哦原来深圳是小卖部的天下。

非也。这些非连锁店,很多是从原来的小卖部演变而来。深圳人特别会抓准发展投资的时机,当初便利店刚刚兴起,这些小卖部的主人就嗅到了新的商机,效仿这种模式对店铺加以改造,并添加一些提供热食冰饮的服务,再给自己的店取个名,就大功告成,如今,这些原来难以管理的小卖部已经自行发展成了深圳便利店大军中的重要力量。这种情况,和北京盘踞着无数胡同里的传统小卖部是完全不同的。

打破关内关外,有人的地方就有便利店

便利店的数量分布密集程度,是检验商业区活力的一个重要指标。

熟悉的人都知道,深圳因为建设经济特区的原因,历史上将这座城市分为关内和关外。关内的特区包括罗湖、福田、南山、盐田四个辖区;其他的地方就属于关外。

由于特区政策存在,以前关内关外的经济发展水平差异非常大。此后特区的历史使命完成,深圳开始逐渐拆除各个关口,现在“关外”的建设发展速度正在崛起。

近年来便利店的分布,也打破了关内外这条在深圳人心理泾渭分明的线。

从上面的深圳便利店全图中可以发现,早期深圳的老城市中心罗湖、如今的中央商务区(CBD)福田以及高新技术产业为代表的南山,便利店十分密集。而其他传统意义上的“关外”地区,比如龙华和光明新区,便利店的密集程度也不甘示弱。

不过,关内的盐田区,关外的坪山新区、大鹏新区在便利店上的分布上都比稀疏。

新区密度低可以理解,毕竟尚处在发展初期,但关内的盐田为何也会如此?

DT君从深圳市统计局找到了答案:


从这张深圳各区的人口数量与人口密度图上,我们不难看出,罗湖、福田在人口密度上遥遥领先,而盐田、坪山新区、大鹏新区这个三个地域无论从常住人口,还是从人口密度上讲,都是倒数前三名。

对于盐田来说,由于其最早发展的产业是港口,相对人烟稀少,不像同属关内的罗湖与福田发展的商业、贸易、金融一样更聚人气。去过的人会知道,盐田街道作为盐田港的大后方,货柜车多如牛毛,粉尘、噪音不分昼夜,不太适宜居住。
不过同属盐田区的梧桐半山片区,居住环境则很好,而梅沙,主要拿来开发旅游,环境也不错,布局了一些高级住宅;沙头角就更不用说了,政府、法院、图书馆都在这个里,加上整个盐田的房价要低于罗湖,越来越多的人会来这里买房,未来或许会吸引更多人口聚集。

和盐田形成鲜明对比的是,宝安和龙华新区成了常住人口最多的区。由于这里大量的厂区聚集了人气,最著名的比如宝安的富士康和龙岗的华为。员工不仅白天在这里上班,很多人也会租房或者置业在此。另外,由于关外生活成本相对低,很多关内上班的人也会选择在住在这里。便利店就跟随人群的触角,遍布到这些地区。

地铁站周边,便利店还有发展空间吗?

既然深圳便利店如此发达,那地铁周边的商圈是不是都布满了便利店呢?DT君将地铁站周边500米范围内的便利店拿出来做了一个统计,情况如下:


从上图中看,富民、华强路、沙尾这些地铁站周边的便利店分布密集,周边半径500米的范围中,便利店达40至50家之多。

这主要得益于其附近的巨大的人流。华强路是商业汇聚人气的代表,其南侧著名的华强北,号称中国最大的电子产品集散地,属于集科技、商业、金融为一体的综合性商圈。
(图片说明:华强北步行街;图片来源:网络)
从天亮到傍晚,这里的人流络绎不绝,甚至到夜里十点钟,附近的电子产品经销商依然在忙着的进货、发货。巨大的客流量吸引了大量的连锁品牌便利店,百里臣、吉米、易站等都有分布,有些品牌还一口气在这个区域里开设了三四家店面。

与华强路以商业聚集人气不同,福民、沙尾、下沙站则是典型的居住区,周边零星分布着数个城中村,人口密度高,便利店也蜂拥而至。

除了关内的这几个区域之外,坪洲、翻身这两个站点远离远离中心,开发比较晚,房价、租金比较低,会汇聚很多年轻人,也是居住型站点。这里年轻人的特点是早出晚归,往往没有时间做饭,而便利店的热食为这个问题提供了很好的解决方案。

地铁线路远离城中心的终点站,由于通常会链接一些居住区、工业园,便利店分布会比较多。这一点在3号线、11号线的终点站上表现比较明显。

不过,从图上看,很多地铁站附近仍然存在一些便利店的空白区域。DT君发现,这其中大部分是属于人们通勤的途径地,在这里上下车的乘客比较少,不足以支撑便利店的经营。另外,像白石洲站虽然是人流进出大站,但附近餐饮小吃、大小超市已经很丰富了,尤其是博耐家居广场门前发达的餐饮行业,为便利店留下的经营空间可能并不多。

不过让DT君的好奇的是车公庙站作为4条线路的换乘点,人流不言而喻,却也呈现出了便利店空白。虽然地铁便利店租金高、面积小,但DT君觉得,对于很多实力雄厚的连锁企业来说,密集人流带来的高曝光率对品牌传播来说,也将是一笔非常划算的买卖。

DT君在实地探访时还发现,深圳有着与地铁关联的巨大地下商业空间,其经常像纽带一样将办公、商业、地铁关联在一起,聚集了大量大人流,但出了大型购物中心的地下一层之外,在品牌业态上大多呈现出略显低端和大众化的特点,而且极少会发现便利店的存在。

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