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世界城市新恒星,全球财富新主桌:上海浦西玫瑰园开篇
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:项目及片区考评        2017-06-08 18:31:11        点击4959
    

导读:
■上海浦西玫瑰园开山之言:价值的横向移动
■城市星系的主要都市圈.长三角都市圈踞首
■全球前5大都市圈都将在中国,2040上海将成全球城市
■长三角超级CBD,西上海“世界门户”成价值新极
■献礼世界的都市玫瑰豪宅,从此坐上全球财富主桌
正文;

■上海浦西玫瑰园开山之言:价值的横向移动

前段时间,专程去上海考查由融创地产和象屿地产联袂开发的上海浦西玫瑰园项目,考察完毕后与项目负责人及团队碰面,谈到了很多,很有收获。于是就准备撰写系列文章,从城市、区域、经济、行业、产品的角度,对此进行系统阐述。

今天这篇就算是开山篇。从城市谈起。在中国的经济产出中,农业占比已经下降到9.1%、剩余的90.9%依赖城市。按一般趋势,农业占比将下降到4%左右,也即城市将上升到96%。

单看绝对数字没感觉,但你一计算相对数就可以看出巨大的变化了:农业从9.1%下降到4%,下降的幅度高达54.3%,将下降一半还多。这种价值的横向移动会带来巨大的变化。

也就是说农村还有一半的价值要转移到城市中去。而对应的人口呢?13.7亿的总人口中,最终将只有不超过3.7亿的人口生活在农村,剩余的10亿人都将居住在城市。

按照10亿人居住在城市的规律,那么中国将只能从城市化向大城市化、再向都市圈化迈进,否则无法装下10亿人、也无法满足成本更高状态下的效率要求。

笔者认为,城市化之后的大城市化、以及几乎同时展开的都市圈化,中国的主要都市圈将会出现“5极、4行、N卫”的54N格局。

■城市星系的主要都市圈.长三角都市圈踞首

中国城市星系中,会存在5大“恒星型都市圈”、4大“行星型都市圈”:恒星型都市圈,指的是自己能够发光发热并且对外供应热量的城市。行星型都市圈,是指围绕恒星城市运转、自己发光发热但对外供热能力相对弱一级的大型城市。

一)5大“恒星型都市圈”:

①东极——以上海为核心的长三角都市圈;

②南极——以广深港为核心的珠三角都市圈;

③北极——京津雄都市圈;

④西极——成渝都市圈;

⑤中极——以武汉为核心的华中都市圈。

二)4大“行星型都市圈”:

①北极与东极之间的胶东半岛都市圈、

②东极南极之间的海峡西岸都市圈、最终发展成为包括台北在内的海峡都市圈

③南极和西极之间的云贵昆宁阳都市圈、

④西极和北极之间的西安都市圈。

而目前台湾的台北市,未来可能只是中国地域内的一个行星型都市圈、归属于海峡都市圈,而不是主都市圈。

■全球前5大都市圈都将在中国,2040上海将成全球城市

按照齐夫法则,大国的范围内,都市圈将表现出1:2、1:3、1:4、1:5、1:6、1:7、1:8、1:9、1:10的人口数量关系,第十大之后的比例关系就开始不明确、变平了。

最大都市圈的人口,两倍于第二大都市圈、三倍于第三大都市圈……十倍于第十大的都市圈。这就是齐夫法则。

而按此法则,中国要摆下10亿人口,最终恐怕将出现这个地球上首次以亿计的都市圈(之前最大是4100万人的东京都市圈):

长三角都市圈人口将达到3亿、

珠三角都市圈人口将达到1.5亿、

京津雄都市全人口将达到1亿、

成渝都市圈6000万人、

武汉中部都市圈7500万人。

也就是说,地球将开天辟地地首次进入以“亿”计的都市圈时代!未来的经济是:

①中国一座城市相当于一个大中型国家,中国的城市与其它国家竞争合作;

②中国的一个都市圈相当于其它一个洲,中国的都市圈与其它洲竞争合作;

③中国则相当于其它另一半的世界,中国则与另一半的世界分工。

也即是说,全球前5大都市圈都将在中国。以上海为核心的长三角都市圈将成为全球第一。起码从城市的角度,上海将带领世界向上。上海应该成为全球房地产投资者的殿试场,能不能走上全球房地产的财富主桌,在上海都市圈内的资产配置是至为关键的、决定性的。

事实上,伴随中国跃升全球第二大经济体,上海已然成为全球资本逐鹿的中心舞台。根据“全球城市”2040规划,更为上海未来30年注入前所未有的国家使命与世纪雄心:

2020年,上海将基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一;

2030年,上海将成为世界最大城市群的首位城市,引领长三角在新一轮全球竞争中登顶;

2040年,上海将建成全球城市,尤其强调东西方文化的沟通与交流,为2050年“全球文明城市”真正融合各种文明、并推动孕育发扬新的城市智慧提供至为关键的支撑,成为全球城市网络中一个世界级、综合性的代表新时代文明的全球城市。

■长三角超级CBD,西上海“世界门户”成价值新极

按照这些都市圈现有的人口、并对照未来人口,基本上都是“一个萝卜两个坑”。这意味着什么呢?

目前,全球214个国家或者地区,仅有13个人口过亿,仅占6.1%。可见长三角的体量之大。而且,2016年长三角城市GDP合计14万亿人民币,相当于2万亿美元,如果是一个国家,则位居全球第8,与印度基本一致。

长三角都市圈目前只有1.5亿人,其实已经是全球人口最多的都市圈了。而长三角都市圈未来3亿人口,相当于中国、印度、美国3.24之后的第四大!要达到3亿人口,还要扩张1.5亿人、幅度高达100%。

如果再考虑到城市的高密度,这就意味着上海都市圈内,房地产的投资机会会是“一个萝卜三个坑”。尤其是根据啥上述提及的上海2040规划首提“9+5+2”布局,正式定义虹桥、闵行、真如等9个主城副中心与嘉定、青浦、松江等5个新城中心,共构上海“全球城市”核心功能。

加上“2500万人口”政策红线出炉,上海城市外溢效应日趋提速,向西辐射长三角定成必然。尤其是多个城市副中心聚拢围合下的西上海“世界门户”——大虹桥,正在践行历史性崛起高度,成为上海当仁不让的价值新极。

这里以总部经济、国际贸易、现代服务业为主导,聚焦“大交通、大商务、大会展”三大核心功能,全球最大的国家会展中心、亚洲最大的交通枢纽以及美国宣伟、壳牌、阿里巴巴、中国平安等世界500强悉数落户云集,定位为“服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心”,堪称“长三角超级CBD”。

■献礼世界的都市玫瑰豪宅,从此坐上全球财富主桌

一个萝卜三个坑,就意味着现在已经进入这些都市圈的核心城市、而且能长期立足的人,将拥有巨大的机会。而规模巨大的人口和经济聚集,又将产生高浓度的价值分泌,顶级价值的分泌浓度将10倍于上述扩张空间。

也即100%*10=1000%。意思是:

①恒星城市的价值将10倍于行星城市;
②行星城市将10倍于碎片城市;
③大城市内部的核心顶级物业将10倍于本城的平均价值;

形式上理解,你的正常资产配置比现有全市的平均水平要高出2倍、才能拥有这个都市圈扩张对应下的10倍成长空间。

如果你所在城市的人均居住面积是40平米、如果是投资者那你家庭拥有的住宅总面积应不少于360㎡,以90平米一套计,你起码得拥有4套,才能够拥有你所在都市圈扩张对营销的成长空间,否则就有愧于你站的位置了。

更直接地说,“四套房”其实是上海都市圈内投资者们的刚需,对自住客户而言这则是入主上海都市圈的极佳机会。上海浦西玫瑰园,以世界级的宏观视野、融汇中西的海派文明为立意之本,不仅承载着聚合与重构全球资本精英圈层的使命,更以建筑的方式,演进“全球城市”的精神文明进程,远见并实践上海若干年后的人居未来.

上海浦西玫瑰园凌驾西上海“世界门户”核心,紧邻京沪高速、沪常高速、上海绕城高速与312国道,车程15分钟直抵虹桥国际机场,上海地铁11号线与苏州轨交S1号线在此无缝接轨,直接与迪斯尼、徐家汇、上海体育馆、上海交通大学、上海西站相连,全盘掌控世界门户跃动脉搏,由此也为前瞻客户们坐上全球财富主桌提供了难得的优质筹码。

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