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物质去化,时间翻盘:如何不被索命?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2017-06-09 11:39:21        点击753
    

导读:
■烧脑话题:物质成本已被覆盖
■时间轴的变化,带来空间轴的更大变化
■不但白送、而且倒贴
■锁时之产,华润城用空间垄断时间!
正文:

■烧脑话题:物质成本已被覆盖

尹香武先生在微博上提了这个一个烧脑级问题:随着人均收入的逐年提高,对远郊和郊区的房价,相对来说是好消息还是坏消息?”,在其后的回复中有不少逻辑思考可借鉴:

无论发生什么天灾人祸,每代人的人均收入都会翻一番。也就是说,人均收入逐年提高是一个不可逆转的趋势。这其实意味着时间成本的逐年提高,带来的影响是巨大的。

目前物质商品现在已经空前过剩,此类物质成本基本可以视为一个定数,在生活中的占比将越来越低,对于3套及以上的有产阶级来说,物质成本其实已经被覆盖掉了。

所以,物质成本将不再是主要的考虑项目了,成本考虑转移到哪里去了呢?其实就是上述的时间成本。时间成本不但自己在升高,而且在总成本中的占比就越来越高。由此,时间开始成为最主要的成本考虑项,而且越来越重要。

时间轴的变化带来的是空间轴的更大变化。结论是,相对来说,人均收入提高其实是不利于郊区物业的,这与感性的直觉是相反的。

■时间轴的变化,带来空间轴更大变化

对于郊区、远郊的物业来说,交通的经济成本其实大家往往可以接受,但是时间的量是刚性不可变的,时间成本又越来越高,而且除了节约时间、提高效率就没有其它替换途径了,因此交通的时间成本大家越来越不想付了。

 

物质可以替代、所以物质成本大多可以忍受,时间无法替代、所以时间成本过高就无法忍受了。因此直观理解就是,只要收入达到对应水准,就有脱离郊区迁移到城区的举动,因为这样做节约了最大的成本也就是时间,这才是最划算的。

但是,城区空间在整个地理空间中的占比是很低的,居住空间的供应一旦成型就是个定数,城区内无法对应需求而无限制地扩大供应。因此,在时间轴上表现出色的城区,住宅空间的供求关系其实是永久失衡的,永远是供远小于求。

想节省时间成本而归附城区的人越来越多,但是供应又无法对应放大,表现在竞价上,自然就是价高者得,城区的便利地带,最终房价10倍于郊区、5倍于次级城区是必然的。而这可能是理解近期外地的企业家、城市规划人士频繁买入综合体华润城的关键点。

■不但白送、而且倒贴

华润城位于高新区----这保证了区域的价值创造效率、客户基本盘效率都属于高级水平;

华润城的道路、地铁及其与战略交通设施的合理距离关系,保证了出入本城市的效率属于高级水平。

华润城的超级综合自配----“住宅+商业+写字楼+酒店+艺术与纪念馆的类似设施+学校---保证了2分钟步程内的日常生活效率属于高级水平,请注意是2分钟;

华润城公配有紧邻的“地铁+高尔夫+河流+公园+海景+山景+城景+总部基地”,是深圳资源最齐备、配套最好、品种最全的住区,享受公配的效率属于高级水平。

 

这种高度综合的产品与片区特性有什么价值呢?说白了,华润城是各种空间的紧密集合。这种集合,对于时间成本特别高的人来说,具有极大的意义,也就是生活、工作、休闲、娱乐、会客等可以在自己的区域内就能够完成,能够节约大量宝贵的时间与精力,当别人拥挤在路上、到处寻找目的地的时候,这里的业主下楼就可以解决几乎所有的问题。

真正计算起来,在经济真相上,从时间成本考虑,华润城目前的售价,不但属于白送、而且还是倒贴呢。具体计算可参照《华润城’雄问:全球第二价值泉眼,是我们的!》http://www.banq.cn/html/25014.htm

■锁时之产,华润城用空间垄断时间!

对于纠结华润城的户型的,这其实是物质成本的思维,而缺乏了现代的时间成本思维。与此同时,参照香港的十大蓝筹楼盘因为高容积率带来的规模效应与时间效率,从而带来出色的租金表现,可以预测,华润城的系统和密度或将成为价值加持。住宅空间本质上是系统产品,牵连的空间系统越大、镶嵌进入城市的深度越深,则价值越高。

外地客户在买入华润城项目就对深项目的核心区位和售价作出过预测:一旦深圳再推出土地拍卖,即使比华润城的地段差一些,楼面地价也将超过华润城公寓的售价。某种意义上华润城是锁时之产:

通过华润城,他们锁定了以楼面地价买到蓝筹楼盘的最佳机会;

通过华润城,他们又锁定获取30年金融资源的最佳机会:30年房贷,要知道10年后的货币对时间的购买力估计都贬值不止50%

通过华润城,他们锁定了空间垄断权----核心的高新区地段就是永久性供远小于求的地段---以此垄断权换取人头税:月租现金流、倍利溢价流!

……

目前,华润城建面约150-195㎡匠心大宅,190-23070年产权公寓正销售中。咨询热线:400-602-8888

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