首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

最大的城际异数
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-20 09:03:32        点击789
    

10日晚我拍下的西安钟楼

本文6月11日首发

■我这个军师是接受调配的

这次到多座城市进行8天的连续调研,我不是一行的主导者,只是军师的陪同角色。昨天就接到临时的指令,接下来的行程改为西安、济南、华东,所以此刻我是在西安,下午就飞济南了。

以前应西安高新的邀请我来演讲过一次,后来考查又来过两次,这是第四次了。我在电力系统时也曾有过西安的同事。昨天从重庆飞往西安的航班上,我就在想镐京的事,并以此联想起华润前海悦玺的一次对谈。

今天就写下来,给大家开脑洞之用。在开谈之前提醒大家,本次8天城际调研,是成渝3月底投资之行后的回访,也是于公于私皆有的一次出差。

于公,是为了了解住宅供应结构性变化的各地社会基础,了解更深的政策详情;于私、则是借助此次相关部门安排好的良好条件,更多了解相关城市的投资机会与可能风险。

仅仅是调研的前三天,密集地踩盘、考察城市之外,还见了要角、听了要事、看了要件,前所未有的大丰收,兴奋、惊讶、警醒、担忧……有百感交集的味道。

因此紧急决定6月18号周日上午,在深圳举办基于本次城际调研而召开的密讲:《密讲第24场:你应先知楼市排雷,再夺回报百分之百!》http://www.banq.cn/html/28932.htm,已经开始报名,联系人李小姐13620987011。

言归正传。

■西安这么优,为啥不见好?

你看哈,西安自身的条件还真是不错。水是人类生存的基础条件,没有水就没有人。所以你看全球的人口大国,都是有足够的淡水资源的,中国、印度、美国、巴基斯坦……莫不如是。

西安呢,八水绕长安。而且,西安的水源丰沛但是河流温和,没有河患。你看看武汉,水源条件好吧,水患也大啊。

光有水不行,你还得地好啊,整个西安位居4万平方公里的渭河平原--也称关中平原,养活1亿人口以下的地力是具备的。

文化呢,秦腔应该是最有血性的地方戏种了,而且陕西是我国最高产的作家产区,整个高教事业也位居全国前十之列。

科技,我们平时看航天、航空其实往往实在看西安的表演,我们现在用的电,大多有西安热工系统的贡献。

历史,我们自称唐人,那时候的首都就是西安,就是亿渭河平原为基地为我们后人挣下来的赫赫威名。

那西安为何此后就逐渐滑落了呢?我想关键就再于不对称劣势----也就是别的城市的不对称优势。

■如果把关中平原给别国,那就是宝啊

其实,我国的西北地区整体上地位都有所滑落。很多人对此归纳为这个地方不好,沙化严重。但在沙漠地区的国家与城市不少,甚至沙漠地区还出了好国家、好城市呢,为什么就我们的不好呢?

答案或许很简单,就是因为我们有了20万平方公里的江南地区、有30我平方公里的华北平原,才使得这里有了不对称的劣势。所以,我们的首都就一路向东,洛阳、开封、江浙、北京。

要是没有江南地区、没有华北平原,西北地区就会是优质地区,其相对效率、相对优势就不会扭曲,现在一定还是最好的文化、经济、政治中心。最好的理解方法是,假设关中平原是在其它绝大多数国家,这反而是那些国家条件最好的地区了。

也就是说,就是因为我们有了更好的地区,所以原本很好的关中平原就显得相对不好了。地位也就滑落了,因为世界总是依赖于成本算法的,而成本是选择概念。应该说,西安是天生丽质但是兄弟太强了。

■郁闷的广州

最近的例子是广州。广州不可谓不好,但是为何恒大将企业总部迁移到深圳来?为何原本在广州的世界500强的几个总部纷纷离开广州?广州的总部经济地位为何连番下降了?

不是广州不好,而是因为,对外资来说上海比广州强,就民企与创新来说深圳比广州强,就国企来说北京比广州强,就重工业来说武汉重庆比广州强,就文化来说广州过于本土无法辐射。

效率原则就决定了,广州在各个方面都遇到了更强的拥有不对称优势的竞争者,最后广州就越来越内向化----只能做好自己的事了,企业的总部大量流失也就是理所当然的了。

个人、企业、总部、城市,其实都依赖于效率原则。一旦有了更高的效率,旧效率就会被无情地抛弃。提升效率或许是人类最没有歧义的事了,而且效率是人类最大的瘾,一上就戒不掉了。

■城际效率算法中突然增加的异数

效率瘾无法戒除、无法逆转,而且瘾会越来越大、越来越强。所以各个城市在提升效率的各种建设上都是毫无犹豫的。机场、地铁、高铁、高速、港口、路网几乎是决战的生死线。效率优化耗费了人们绝大多数的财富与精力。

深圳与前海的出现,其实就是在城际效率算法中增加了个异数:

一是,在中国的主流城市(一线+二线)中,除了前海,就已经不存在在城区范围内超过10平方公里的连片可整体规划的建设地块了,这无疑可以为气压提供最高效率的算法。

二是,在整个南国---包括江西、湖南、福建、广西、广东、海南这6个省中,最具备尖端放电效应的区域,原本是广州,现在逐渐被深圳取代。社会各界需要效率高地是共同的要求,也就是说,大家为了自己的效率着想,会无形中合力形成自己的效率高地,每个区域一定会形成自己的效率高地,然后呈现逐级分层次一拖三的格局:1-3-9-27。深圳取代广州成为南中国高地,势头与趋势已经越来越明显了。

三是,如果深圳是高地,那么这座总人口接近2000万还存在继续扩张空间的城市,作为南中国的效率高地,又要形成自己的效率轴心。而目前这已经没有选择,前海就是轴心的候选人。

■效率轴心、高地轴心

首先是深圳必须具备国家级的高地水准。而且由于接近4亿的直接辐射人口决定深圳还必须具备世界级的高地水准,如果说北京代表了政治的力量、上海代表了外资的力量,那么深圳就代表了中国民间的力量。

以前我们曾经分析过,要成为具有自身价值的高地----当然是创造价值的商务高地,集中扎堆的商务面积大概400万平米就够了,要成为具有城市意义的商务高地,就需要800万平米了,而要成为世界性的高地则需要集约建设1000万平米。如果要成为世界顶级高地,则应该看高1400万平米。

在整个南中国,甚至整个中国,目前具备这个条件的地块仅剩前海了。为什么这么说呢?因为位居城区、而且也有条件限制(强迫集中投资)---珠江就起到了前海的这个作用;居于战略设施的调配中心,深港两大机场都在25公里半径内,港口、高速、高铁、地铁均在车行15分钟效率半径内。而且,深圳的精华城区,其实是Y形结构,而前海就位于Y的三条线的结合的轴心位置。

成为南中国的效率轴心,乃至成为全国民间力量的效率轴心,只有前海有条件,也是前海才最有条件。这就会带来犹如西安、广州等曾经出现的改变。

■一个有意思的假设

由于前海具有以上成为效率高地的轴心的优势,我们来做这样的假设。有这么一个竞争性的行业,有10家公司,这些公司都是先进的,总部对于信息、效率、知识盈余都有高要求。

最开始大家都把总部安放在其它类似的区域,效率上没有差别,假设都在东部的盐田,相安无事。然后,其中有一家将自己的总部搬迁到了建成的前海,竞争格局就突然发生了变化。

这家企业因为前海的轴心条件就获得了额外的效率提升,出行效率、或许新知识与新思想的效率、办公地点的识别效率与形象效率,而且前海还实行个税等优惠、管理制度的香港化,相对另外9家就都有了不对称的优势。

结果这一家就赚钱更多了,就开始对其它家构成了威胁。其它家怎么办呢?那当然是也逐渐迁移到前海。没有别的意思,这里是说,有时候总部所在并非你单方面的意愿,而是竞争形势所迫。

■高地反应即将到来

通过这个逻辑演绎,你就会知道,未来作为轴心的前海就必定开始具备聚集效应,成为深圳这座高地城市的高地---高地的高地---都说高处不胜寒、但其实高处不胜景啊。

这么一来,前海扎堆的商务面积,引来了扎堆的企业、扎堆的商务人流,从而带来了更高的效率,使得这里的人的价值创造能力得到了外界的赋能。支付能力也就更强了,前海的写字楼的售价与租金、商务公寓的售价与租金,底子当然就更为厚重了。

而我认为这,才是看待前海,以及华润前海悦玺的真正有穿透力的角度。如果不跳出前海看前海、不高于前海看前海,就根本无法有远度、深度,也就无法把握前途与趋势,如果总是打马后炮,还做什么投资呢?

此番城际出差调研,更是直观而深刻地强化了我的这些观念。希望对你也有启示与帮助。越来越向高地进发,人数也会越来越少、空气会越来越稀薄,你或许要做好一些准备了。

发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 鸿荣源壹方中心讲座80人圆满结束  - 霸盘自己就是发展极:壹成片区纠误  - 华润置地28.19亿进军英国伦敦
 - 资产决胜未来的杀手锏  - 鸿荣源·尚峻百人讲座圆满落幕  - 楼势与暗流:塘朗城之半求楼市分享
 - 鸿荣源·壹方中心’讲座召集:城市  - 鸿荣源·尚峻百人讲座圆满落幕  - 忠告如雪:你=0,你将通缩至零!
 - 差距OR机会?从香港车位冠绝全球  - 接力省城浪潮的新洪峰:九城欢喜六  - 急告:你有条件当先知,能救一个是
 - 城际密讲很成功,大料伺候满堂座  - 深圳房价夺冠的10条原因  - 160位投资者捧场塘朗城第3讲
 - 招商中环第四讲,风雨无阻近百人  - 资产配置浪潮下,何种资产是全球人  - 滨海湾区成就资本高地,悦玺公寓远
 - 招商中环’第4讲召集:流量化的领  - 鸿荣源·壹城中心’讲座召集:抢占  - 你要做打的穷人文章与富人主意:房
 - 我司助力实地惠州地铁1号线都市住  - 房训11:与保姆斗,你铁定输  - 塘朗城’周六讲座召集:楼势与暗流
 - 少谈做爱,多谈做空  - 妈湾跨海通道计划明年初动工  - 华润置地华南大区二度北伐,深圳公
 - 我司将助力惠州地铁1号线都市住区  - 鸿荣源·尚峻’讲座召集:解密最高  - 我司助阵北大深圳城市创新互助协会
 - 厌胜法  - “他心之问”是个什么鬼?  - 华润置地前4个月吸金410亿,关
 - 你投资就是向他人征税:各地5档成  - “不买房运动”真相:600万人的  - 远见悦玺公寓:资本者的“房产银行
 - 全国资本汹涌南下,都瞄准了这片活  - 告别弱能态:高能社会中的投资讲究  - 深圳已是“品牌之都”,顶豪进入财
 - 揭秘与京沪相反的深圳楼市现象  - 让你能最牛的3条楼市认知!  - 海洋大国的真正心脏:华润前海中心
 - 最大的城际异数  - “4美元先生”:楼市投资的时间真  - 对相关募捐信息的声明
 - 想投资成功请你:富要装穷、穷要装  - 密讲第23场举办地点通知  - 北京讲座华润第2场召集:全球税务
 - 全球房地产总值近217万亿美元,  - “斗钱少”时代下的货币哲学  - 我司助力龙城雅郡新品发布会圆满结
 - 深圳升级全球海洋中心城市,五盘价  - 8年前我的房产曝光事件:恶龙随从  - 招商中环专题投资讲座结束,百人享
 - 130人密讲年中场圆满落幕!  - 周榜简析:住宅量价齐跌,均价5.  - 华润·银湖蓝山讲座,百人捧场两次
 - 壹成中心百人讲座圆满结束  - 邪教育:其实“防人之心”远恶于“  - 密讲第22场结束,120人全场满
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。