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最大的城际异数
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-20 09:03:32        点击951
    

10日晚我拍下的西安钟楼

本文6月11日首发

■我这个军师是接受调配的

这次到多座城市进行8天的连续调研,我不是一行的主导者,只是军师的陪同角色。昨天就接到临时的指令,接下来的行程改为西安、济南、华东,所以此刻我是在西安,下午就飞济南了。

以前应西安高新的邀请我来演讲过一次,后来考查又来过两次,这是第四次了。我在电力系统时也曾有过西安的同事。昨天从重庆飞往西安的航班上,我就在想镐京的事,并以此联想起华润前海悦玺的一次对谈。

今天就写下来,给大家开脑洞之用。在开谈之前提醒大家,本次8天城际调研,是成渝3月底投资之行后的回访,也是于公于私皆有的一次出差。

于公,是为了了解住宅供应结构性变化的各地社会基础,了解更深的政策详情;于私、则是借助此次相关部门安排好的良好条件,更多了解相关城市的投资机会与可能风险。

仅仅是调研的前三天,密集地踩盘、考察城市之外,还见了要角、听了要事、看了要件,前所未有的大丰收,兴奋、惊讶、警醒、担忧……有百感交集的味道。

因此紧急决定6月18号周日上午,在深圳举办基于本次城际调研而召开的密讲:《密讲第24场:你应先知楼市排雷,再夺回报百分之百!》http://www.banq.cn/html/28932.htm,已经开始报名,联系人李小姐13620987011。

言归正传。

■西安这么优,为啥不见好?

你看哈,西安自身的条件还真是不错。水是人类生存的基础条件,没有水就没有人。所以你看全球的人口大国,都是有足够的淡水资源的,中国、印度、美国、巴基斯坦……莫不如是。

西安呢,八水绕长安。而且,西安的水源丰沛但是河流温和,没有河患。你看看武汉,水源条件好吧,水患也大啊。

光有水不行,你还得地好啊,整个西安位居4万平方公里的渭河平原--也称关中平原,养活1亿人口以下的地力是具备的。

文化呢,秦腔应该是最有血性的地方戏种了,而且陕西是我国最高产的作家产区,整个高教事业也位居全国前十之列。

科技,我们平时看航天、航空其实往往实在看西安的表演,我们现在用的电,大多有西安热工系统的贡献。

历史,我们自称唐人,那时候的首都就是西安,就是亿渭河平原为基地为我们后人挣下来的赫赫威名。

那西安为何此后就逐渐滑落了呢?我想关键就再于不对称劣势----也就是别的城市的不对称优势。

■如果把关中平原给别国,那就是宝啊

其实,我国的西北地区整体上地位都有所滑落。很多人对此归纳为这个地方不好,沙化严重。但在沙漠地区的国家与城市不少,甚至沙漠地区还出了好国家、好城市呢,为什么就我们的不好呢?

答案或许很简单,就是因为我们有了20万平方公里的江南地区、有30我平方公里的华北平原,才使得这里有了不对称的劣势。所以,我们的首都就一路向东,洛阳、开封、江浙、北京。

要是没有江南地区、没有华北平原,西北地区就会是优质地区,其相对效率、相对优势就不会扭曲,现在一定还是最好的文化、经济、政治中心。最好的理解方法是,假设关中平原是在其它绝大多数国家,这反而是那些国家条件最好的地区了。

也就是说,就是因为我们有了更好的地区,所以原本很好的关中平原就显得相对不好了。地位也就滑落了,因为世界总是依赖于成本算法的,而成本是选择概念。应该说,西安是天生丽质但是兄弟太强了。

■郁闷的广州

最近的例子是广州。广州不可谓不好,但是为何恒大将企业总部迁移到深圳来?为何原本在广州的世界500强的几个总部纷纷离开广州?广州的总部经济地位为何连番下降了?

不是广州不好,而是因为,对外资来说上海比广州强,就民企与创新来说深圳比广州强,就国企来说北京比广州强,就重工业来说武汉重庆比广州强,就文化来说广州过于本土无法辐射。

效率原则就决定了,广州在各个方面都遇到了更强的拥有不对称优势的竞争者,最后广州就越来越内向化----只能做好自己的事了,企业的总部大量流失也就是理所当然的了。

个人、企业、总部、城市,其实都依赖于效率原则。一旦有了更高的效率,旧效率就会被无情地抛弃。提升效率或许是人类最没有歧义的事了,而且效率是人类最大的瘾,一上就戒不掉了。

■城际效率算法中突然增加的异数

效率瘾无法戒除、无法逆转,而且瘾会越来越大、越来越强。所以各个城市在提升效率的各种建设上都是毫无犹豫的。机场、地铁、高铁、高速、港口、路网几乎是决战的生死线。效率优化耗费了人们绝大多数的财富与精力。

深圳与前海的出现,其实就是在城际效率算法中增加了个异数:

一是,在中国的主流城市(一线+二线)中,除了前海,就已经不存在在城区范围内超过10平方公里的连片可整体规划的建设地块了,这无疑可以为气压提供最高效率的算法。

二是,在整个南国---包括江西、湖南、福建、广西、广东、海南这6个省中,最具备尖端放电效应的区域,原本是广州,现在逐渐被深圳取代。社会各界需要效率高地是共同的要求,也就是说,大家为了自己的效率着想,会无形中合力形成自己的效率高地,每个区域一定会形成自己的效率高地,然后呈现逐级分层次一拖三的格局:1-3-9-27。深圳取代广州成为南中国高地,势头与趋势已经越来越明显了。

三是,如果深圳是高地,那么这座总人口接近2000万还存在继续扩张空间的城市,作为南中国的效率高地,又要形成自己的效率轴心。而目前这已经没有选择,前海就是轴心的候选人。

■效率轴心、高地轴心

首先是深圳必须具备国家级的高地水准。而且由于接近4亿的直接辐射人口决定深圳还必须具备世界级的高地水准,如果说北京代表了政治的力量、上海代表了外资的力量,那么深圳就代表了中国民间的力量。

以前我们曾经分析过,要成为具有自身价值的高地----当然是创造价值的商务高地,集中扎堆的商务面积大概400万平米就够了,要成为具有城市意义的商务高地,就需要800万平米了,而要成为世界性的高地则需要集约建设1000万平米。如果要成为世界顶级高地,则应该看高1400万平米。

在整个南中国,甚至整个中国,目前具备这个条件的地块仅剩前海了。为什么这么说呢?因为位居城区、而且也有条件限制(强迫集中投资)---珠江就起到了前海的这个作用;居于战略设施的调配中心,深港两大机场都在25公里半径内,港口、高速、高铁、地铁均在车行15分钟效率半径内。而且,深圳的精华城区,其实是Y形结构,而前海就位于Y的三条线的结合的轴心位置。

成为南中国的效率轴心,乃至成为全国民间力量的效率轴心,只有前海有条件,也是前海才最有条件。这就会带来犹如西安、广州等曾经出现的改变。

■一个有意思的假设

由于前海具有以上成为效率高地的轴心的优势,我们来做这样的假设。有这么一个竞争性的行业,有10家公司,这些公司都是先进的,总部对于信息、效率、知识盈余都有高要求。

最开始大家都把总部安放在其它类似的区域,效率上没有差别,假设都在东部的盐田,相安无事。然后,其中有一家将自己的总部搬迁到了建成的前海,竞争格局就突然发生了变化。

这家企业因为前海的轴心条件就获得了额外的效率提升,出行效率、或许新知识与新思想的效率、办公地点的识别效率与形象效率,而且前海还实行个税等优惠、管理制度的香港化,相对另外9家就都有了不对称的优势。

结果这一家就赚钱更多了,就开始对其它家构成了威胁。其它家怎么办呢?那当然是也逐渐迁移到前海。没有别的意思,这里是说,有时候总部所在并非你单方面的意愿,而是竞争形势所迫。

■高地反应即将到来

通过这个逻辑演绎,你就会知道,未来作为轴心的前海就必定开始具备聚集效应,成为深圳这座高地城市的高地---高地的高地---都说高处不胜寒、但其实高处不胜景啊。

这么一来,前海扎堆的商务面积,引来了扎堆的企业、扎堆的商务人流,从而带来了更高的效率,使得这里的人的价值创造能力得到了外界的赋能。支付能力也就更强了,前海的写字楼的售价与租金、商务公寓的售价与租金,底子当然就更为厚重了。

而我认为这,才是看待前海,以及华润前海悦玺的真正有穿透力的角度。如果不跳出前海看前海、不高于前海看前海,就根本无法有远度、深度,也就无法把握前途与趋势,如果总是打马后炮,还做什么投资呢?

此番城际出差调研,更是直观而深刻地强化了我的这些观念。希望对你也有启示与帮助。越来越向高地进发,人数也会越来越少、空气会越来越稀薄,你或许要做好一些准备了。

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