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揭秘与京沪相反的深圳楼市现象
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2017-06-14 18:54:56        点击1511
    


给你敲个警钟:深圳人最幸福的日子不会太多了

本文首发于6月12日

■一条私密提问引发的思考

写下本文时,我是在济南,接下来还有3座城市,就结束这次的调研之行了。刚回答了分答上的一条私密提问,关于是否应该置换现有大平层老豪宅、如何认识该1期与最新的4期之间的巨大价差、以及置换是应换大还是换小的问题。

有的涉及隐私不适合在这里说,但其中有一点可以写出来给大家参考,也算是对回答的完善,是很有启发性的、开脑洞的,相信绝大多数人没有想到。好了,进行开谈前的重要提醒:

6-18本周日上午,将在深圳举办的密讲第24场,报名才1天就已近20人,大家抢票占位可真快啊,就喜欢财迷们想更发达的劲头,致富的欲望令人佩服。

本次8天6城调研,见要角、听要事、看要件,可以说前所未有大丰收……故密讲第24场将有如下重要汇报:

①首次披露一个相关部门关注的楼市地雷;

②发现全国资金趋势,并寻找投资堡垒与倍利绝机。

③争取再次100%,并推荐具体片区与项目标的,接力之前倍利级的“省城浪潮”

……这些是房地产有志者不可不知、不可晚知的。

进入www.banq.cn/html/28932.htm,或点击屏幕左下方的“阅读原文”,可看《再夺回报百分之百,你应先知楼市排雷:城际调研密讲召集》详情,报名联系李小姐13620987011

盐归正传。

■唯一在城区还能大量买新房的城市

一)老房比新房贵,成熟城市的投资讲究

在成熟的大城市,往往好地段是没有新房子的,比如北京、上海就是如此。买新房只能在远离中心的郊区、近郊区、新发展区购买。所以,京沪的好地段的老房子,价格很多时候会高于新房子,因为房价的地段权重远高于建筑权重。

京沪由于地段权重大,所以以地段为要素,所以老房价格超过新房,所以老房子越置换,买家的级别越高,因为接手者要比卖家更有钱,显然在占据了好地段的房产之后就应该继续占有,享受新买家级别的不断提高即可。

二)深圳人是最幸福的一线人

但深圳不同,原本目标也就是100百万级的人口,所以规划框架上是座中等城市,所以才敢于在狭小的空间内做多组团发展。哪知现在成了千万级人口的超大城市,被迫要连成一块了。

这就导致,深圳的城市发展事实上是一种拼图游戏,组团之间的留白非常多。所以,深圳现在几乎成了在一线城市(超大)、强二线城市(特大)中,唯独还可以在中心城区具有很多买新房机会的城市。

很多人比较房价,都不知道往往是自己在拿深圳城区的房子、甚至是拿城区还有资源的房子,在与别人的近郊在PK。这算不算幸福而不自知呢?

三)深圳与京沪相反

在城区买到新房的机会多,也就是城区的新房供应多,这就导致深圳不像京沪那样出现老房价格超过新房,而是新房普遍超过老房。

因为地段类似---地段权重一样,那建筑权重就高了,当然新房的建筑涉及、户型、用料、质量显然要更好些。

所以按逻辑来讲,深圳人只要条件允许,其实应该及时更新置换住宅,上面只是原因之一,还有另外一条隐性的原因。

■置换与用家层次的递降

深圳城区新房多,导致地段权重小而建筑权重大,新房价格超过同地段老房,但老房又必然会进行置换。在深圳这样的情况下,一定是越置换买家的级别越低,因为接手者往往比卖家更没钱,才愿意在同地段上买更便宜的老房子。

而新买家级别的逐次降低,是有害于物业价值的。因为最本质来说,房价不是“地段、地段还是地段”,而是“人、人还是人”,认识房价的决定者,同样的房子因为用家的不同,其价值力是完全不同的。

所以与京沪不同,在深圳只要条件允许,从居住与未来价值的保持上来说,就应该及时更新房产、而不是继续持有老房产。当然实力足够、名额足够那最好新老一起持有啦,这就没有条件限制,不再本次话题之内了。

因为只有及时置换,才能避免现有房产因为置换令用家层次的降级而降低了价值表现。这是深圳完全不同于京沪之处,也是深圳的历史性阶段现象,更是深圳房地产投资需要特别留意的地方。

这个现象将持续到什么时候才会结束呢?那就是深圳城区内已经买不到太多的新房为止。大概还有5年吧,5年后这个时间窗口就关上了。

■成都大神的趣事

说道这里,我要提醒各位,研究房地产投资,其实是需要宏观、中观、微观结合的。偏颇哪一块都会影响房地产投资或者开发的动作。说个前几天听到的小事。前些天在成都调研时,当地干部讲了个真事。

四年前在网上有位比较活跃的人,对于购房投资头头是道,购买技巧、投资理论、城市化判断、经济研究都有好几板斧。言论帮助他成了范围内的意见领袖,特别是在某小区业主与房企、物管发生矛盾时,他的意见一度左右了局势。

后来调查发现,此人其实只有过一次房产交易。这位干部说,在成都这种口头党并不少见。这可能与成都的清谈风气有关,而且高校也比较多,专业性甚至是国家级的研究单位也比较多。

加之这里汉藏交汇,能够听到各种稀奇古怪的新鲜事,能够下来的藏民中,也都属于层级比较高收入比较高的,这些藏民在西藏的时候也是动口不动手的上层,也是清谈的宏观阶层。

所以他说专事清谈的人在成都还是很有市场的,有的人说起来像模像样,但他可能从来很少下场,所以往往只在网上说而不露面。在股市、楼市,成都都有这样的大神,只求个快活,反而重庆很少有这种情况。

■对应会场难预定,本周日上午深圳见

你同意这位干部的说法吗?不管你同意不同意,我要提醒你的就是,除非你只向当一个层次一般的购房者,否则如果你有之余成为投资者特别是投资家,那么宏观、中观、微观的结合就是必然的。

宏观,主要是经济与社会趋势;中观,则是指对城市的了解与城际的比较;微观,那就是实操了,片区、项目、财技!而总体来说,房地产实在是极明显的范围经济现象,不了解城市差异的人很容易导致投资错误。

好了,按照目前的趋势,本次的密讲第24场召集将可能再次创造报名记录,占位要尽快。因为得到反馈,由于年中已至,本周末会场紧张、可能难以预订到对应会场,或许只有小会场,那么座位有限,占席要快哦。

6-18本周日上午,深圳见!犹如文章开始所述,本次8天6城调研收获极丰,有志于房地产者不可不知、不可晚知的。进入www.banq.cn/html/28932.htm,或点击屏幕左下方的“阅读原文”,可看《再夺回报百分之百,你应先知楼市排雷:城际调研密讲召集》详情,报名联系李小姐13620987011

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