给你敲个警钟：深圳人最幸福的日子不会太多了

本文首发于6月12日

■一条私密提问引发的思考

写下本文时，我是在济南，接下来还有3座城市，就结束这次的调研之行了。刚回答了分答上的一条私密提问，关于是否应该置换现有大平层老豪宅、如何认识该1期与最新的4期之间的巨大价差、以及置换是应换大还是换小的问题。

有的涉及隐私不适合在这里说，但其中有一点可以写出来给大家参考，也算是对回答的完善，是很有启发性的、开脑洞的，相信绝大多数人没有想到。好了，进行开谈前的重要提醒：

6-18本周日上午，将在深圳举办的密讲第24场，报名才1天就已近20人，大家抢票占位可真快啊，就喜欢财迷们想更发达的劲头，致富的欲望令人佩服。

本次8天6城调研，见要角、听要事、看要件，可以说前所未有大丰收……故密讲第24场将有如下重要汇报：

①首次披露一个相关部门关注的楼市地雷；

②发现全国资金趋势，并寻找投资堡垒与倍利绝机。

③争取再次100%，并推荐具体片区与项目标的，接力之前倍利级的“省城浪潮”

……这些是房地产有志者不可不知、不可晚知的。

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盐归正传。

■唯一在城区还能大量买新房的城市

一）老房比新房贵，成熟城市的投资讲究

在成熟的大城市，往往好地段是没有新房子的，比如北京、上海就是如此。买新房只能在远离中心的郊区、近郊区、新发展区购买。所以，京沪的好地段的老房子，价格很多时候会高于新房子，因为房价的地段权重远高于建筑权重。

京沪由于地段权重大，所以以地段为要素，所以老房价格超过新房，所以老房子越置换，买家的级别越高，因为接手者要比卖家更有钱，显然在占据了好地段的房产之后就应该继续占有，享受新买家级别的不断提高即可。

二）深圳人是最幸福的一线人

但深圳不同，原本目标也就是100百万级的人口，所以规划框架上是座中等城市，所以才敢于在狭小的空间内做多组团发展。哪知现在成了千万级人口的超大城市，被迫要连成一块了。

这就导致，深圳的城市发展事实上是一种拼图游戏，组团之间的留白非常多。所以，深圳现在几乎成了在一线城市（超大）、强二线城市（特大）中，唯独还可以在中心城区具有很多买新房机会的城市。

很多人比较房价，都不知道往往是自己在拿深圳城区的房子、甚至是拿城区还有资源的房子，在与别人的近郊在PK。这算不算幸福而不自知呢？

三）深圳与京沪相反

在城区买到新房的机会多，也就是城区的新房供应多，这就导致深圳不像京沪那样出现老房价格超过新房，而是新房普遍超过老房。

因为地段类似---地段权重一样，那建筑权重就高了，当然新房的建筑涉及、户型、用料、质量显然要更好些。

所以按逻辑来讲，深圳人只要条件允许，其实应该及时更新置换住宅，上面只是原因之一，还有另外一条隐性的原因。

■置换与用家层次的递降

深圳城区新房多，导致地段权重小而建筑权重大，新房价格超过同地段老房，但老房又必然会进行置换。在深圳这样的情况下，一定是越置换买家的级别越低，因为接手者往往比卖家更没钱，才愿意在同地段上买更便宜的老房子。

而新买家级别的逐次降低，是有害于物业价值的。因为最本质来说，房价不是“地段、地段还是地段”，而是“人、人还是人”，认识房价的决定者，同样的房子因为用家的不同，其价值力是完全不同的。

所以与京沪不同，在深圳只要条件允许，从居住与未来价值的保持上来说，就应该及时更新房产、而不是继续持有老房产。当然实力足够、名额足够那最好新老一起持有啦，这就没有条件限制，不再本次话题之内了。

因为只有及时置换，才能避免现有房产因为置换令用家层次的降级而降低了价值表现。这是深圳完全不同于京沪之处，也是深圳的历史性阶段现象，更是深圳房地产投资需要特别留意的地方。

这个现象将持续到什么时候才会结束呢？那就是深圳城区内已经买不到太多的新房为止。大概还有5年吧，5年后这个时间窗口就关上了。

■成都大神的趣事

说道这里，我要提醒各位，研究房地产投资，其实是需要宏观、中观、微观结合的。偏颇哪一块都会影响房地产投资或者开发的动作。说个前几天听到的小事。前些天在成都调研时，当地干部讲了个真事。

四年前在网上有位比较活跃的人，对于购房投资头头是道，购买技巧、投资理论、城市化判断、经济研究都有好几板斧。言论帮助他成了范围内的意见领袖，特别是在某小区业主与房企、物管发生矛盾时，他的意见一度左右了局势。

后来调查发现，此人其实只有过一次房产交易。这位干部说，在成都这种口头党并不少见。这可能与成都的清谈风气有关，而且高校也比较多，专业性甚至是国家级的研究单位也比较多。

加之这里汉藏交汇，能够听到各种稀奇古怪的新鲜事，能够下来的藏民中，也都属于层级比较高收入比较高的，这些藏民在西藏的时候也是动口不动手的上层，也是清谈的宏观阶层。

所以他说专事清谈的人在成都还是很有市场的，有的人说起来像模像样，但他可能从来很少下场，所以往往只在网上说而不露面。在股市、楼市，成都都有这样的大神，只求个快活，反而重庆很少有这种情况。

■对应会场难预定，本周日上午深圳见

你同意这位干部的说法吗？不管你同意不同意，我要提醒你的就是，除非你只向当一个层次一般的购房者，否则如果你有之余成为投资者特别是投资家，那么宏观、中观、微观的结合就是必然的。

宏观，主要是经济与社会趋势；中观，则是指对城市的了解与城际的比较；微观，那就是实操了，片区、项目、财技！而总体来说，房地产实在是极明显的范围经济现象，不了解城市差异的人很容易导致投资错误。

好了，按照目前的趋势，本次的密讲第24场召集将可能再次创造报名记录，占位要尽快。因为得到反馈，由于年中已至，本周末会场紧张、可能难以预订到对应会场，或许只有小会场，那么座位有限，占席要快哦。

6-18本周日上午，深圳见！犹如文章开始所述，本次8天6城调研收获极丰，有志于房地产者不可不知、不可晚知的。进入www.banq.cn/html/28932.htm，或点击屏幕左下方的“阅读原文”，可看《再夺回报百分之百，你应先知楼市排雷：城际调研密讲召集》详情，报名联系李小姐13620987011