导读：
■7年了，痒不痒？
■决胜未来的生死线
■中观之言：国家的高地在深圳
■南中国的效率轴心，唯有前海最有条件
■看待悦玺的真正穿透力
■微观瞄准：效率心脏的时间资产
正文：
■7年了，痒不痒？
上周城际调研期间，朋友相聚，谈到了前海，提及到了华润置地在前海开发的悦玺项目，忍不住又打开了话匣子。
今年以来，前海管理局与香港市场互动频繁，即将上任的香港新特首多个场合下也表示：香港特区政府将继续全力配合深圳前海建设。今年是香港回归20周年，也是前海获批进入开发建设的第7年。7年了，痒不痒？又该如何看待前海的商务公寓如悦玺的价值呢？
■决胜未来的生死线
2012年时，就提醒大家购房的稀缺观，一定要从“自然稀缺”改变为“民生稀缺”，现在多次重点提醒的是，要从“民生稀缺”转为“时间稀缺”、从“空间资产”转为“时间资产”。
时间资产，最重要的是效率体现的价值，他们超越了价值、利润和空间，是信用、流量、未来的核心体现。由于时间成本快速提升、时间约束越来越紧，一旦进入调整周期，只有具备时间稀缺特性的时间资产，才能拥有更好的未来。
其实个人、企业、总部、城市都依赖于效率原则。一旦有了更高的效率，旧效率就会被无情地抛弃。提升效率或许是人类最没有歧义的事了，而且效率是人类最大的瘾，还戒不掉了，而且效率瘾会越来越强烈。因此，各个城市在提升效率的各种建设上都是毫无犹豫的。机场、地铁、高铁、高速、港口、路网几乎是发展中各项目决战的生死线。
■中观之言：国家的高地在深圳
前海成为深圳乃至华南地区的效率高地、孕育时间资产的必然性，从中观的城市、前海及微观的项目等方面来考虑。先说中观的城市角度，原因有三：
一是，在中国的主流城市（一线+二线）中，除了前海，就已经不存在在城区范围内超过10平方公里的连片可整体规划的建设地块了，这无疑可以为企业提供最高效率的算法。
二是，在整个南国---包括江西、湖南、福建、广西、广东、海南这6个省中，最具备尖端放电效应的区域，原本是广州，现在逐渐被深圳取代。效率高地是社会各界共同的要求，也就是说，大家为了自己的效率着想，会无形中合力形成自己的效率高地，每个区域一定会形成自己的效率高地，然后呈现逐级分层次一拖三的格局：1-3-9-27。深圳取代广州成为南中国高地，势头与趋势已经越来越明显了。
三是，如果深圳是高地，那么这座总人口接近2000万还存在继续扩张空间的城市，作为南中国的效率高地，又要形成自己的效率轴心。而目前这已经没有选择，前海就是轴心的候选人。
也就是说，深圳自身就是具备了国家级的高地水准。如果说北京代表了政治的力量、上海代表了外资的力量，那么深圳就代表了中国民间的力量。这样强大的城市自生性，所以才孕育了包括华为、腾讯、大疆无人机、华大基因等总部在深圳的世界级企业，所以才具备成为世界性都市、国家战略层面肯定的条件。
■南中国的效率轴心，唯有前海最有条件
深圳城市价值已是毋庸置疑，那么对前海来说又是如何？以前我们曾经分析过，要成为具有自身价值的高地----当然是创造价值的商务高地。
一般来说，集中扎堆的商务面积大概400万平米就够了，要成为具有城市意义的商务高地，就需要800万平米了，而要成为世界性的高地则需要集约建设1000万平米。如果要成为世界顶级高地，则应该看高1400万平米。
而纵观整个南中国甚至整个中国，目前具备这个条件的地块仅剩前海。为什么？因为商务必须要在城区、而且也有条件限制（强迫集中投资），必须居于战略设施的调配中心。而前海恰好占据了这样的天时地利人和：不但位于深圳的精华城区，而且处于南山半岛、后海、福田三足鼎立形成的轴心位置，同时还在深港两大机场25公里半径内，港口、高速、高铁、地铁均在车行15分钟效率半径内。
由此总结，要成为南中国的效率轴心，乃至成为全国民间力量的效率轴心，只有前海有条件，也是前海才最有条件。
■看待悦玺的真正穿透力
事实上历经了7年规划建设的前海，根据前海管理局公开的数据，截至今年5月底，所扎堆注册的超过13万家企业：其中港资企业达4564家，孵化了近百家香港创业团队……可以预见的是，未来作为轴心的前海就必定开始具备聚集效应，成为深圳这座高地城市的高地——高地中的高地，自然景致更胜一筹。
如此，前海扎堆的商务面积，引来了扎堆的企业、扎堆的商务人流，从而带来了更高的效率，使得这里的人的价值创造能力得到了外界的赋能。支付能力也就更强了，前海的写字楼的售价与租金、商务公寓的售价与租金，底子当然就更为厚重。
如果说深圳是国家的高地，前海是深圳的高地，那么作为前海金融先导区的桂湾，仅1.1平方公里即集中了超过700亿的资金密度，汇聚了前海的轨道枢纽中心、金融企业密度最高、商业密集最集中……所以说，桂湾则是前海高地中的高地，是高地的三次方叠加，是心脏所在，是效率中心的中心。
而我认为，这才是看待前海，以及华润前海中心·悦玺的真正有穿透力的角度。如果不跳出前海看前海、不高于前海看前海，就根本无法有远度、深度，也就无法把握前途与趋势，如果总是打马后炮，还做什么投资呢？
■微观瞄准：效率心脏的时间资产
除却宏观、中观之外，还得从微观角度进行精细化的选择，才能截获时间资产中的优质者。前海今年内在售及待售的房地产项目不超过10个，遵循效率法则、时间价值，资本逐利者必然瞄准的是前海桂湾这个小小的高地心脏，并结合发展商品牌、产品业态、产品品质等细节进行综合筛选。
如今前海桂湾已集中了包含地铁上盖物业、华润置地、卓越、冠泽、弘毅、投控、民生电商等单元地块开发项目及基础设施建设项目。预计年内入市的华润前海中心·悦玺，在世界100强华润集团旗下华润置地的雄厚实力影响下，品牌价值无疑是翘首。
就产品业态来说，时间资产要求必然是综合体性质，前海可售项目里大多规划的亦是如此。难得的是，该项目作为华润置地的第一个金融综合体，以世界500强视野和实力，整合全球30余家顶级设计顾问，大数据优化，匹配商务人士的事业、生活多重需求。
更何况，主力面积122-338平米、仅280套的悦玺公寓，在主设计方SCDA（全球第一个爱马仕公寓设计公司）的设计规划下，从大堂到电梯间，从入门玄关到厨房、餐客厅、卧室的每个细节都精细考量，每个基本配置保证了高配水平，也符合商务人士的简奢风格、严苛标准。
明了了出手方向，以你最挑剔的眼光细微地看准了标的，剩余的无需多言，相信大家已经找到效率中心的“时间资产”之王者标的了。当然实际的是，各位看官不妨带着“时间资产”的思考内容，实地去看，应该会有更直观的感受。
