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投资分析
资产决胜未来的杀手锏

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2017-06-21 17:04:54点击2778


导读:
■7年了,痒不痒?
■决胜未来的生死线
■中观之言:国家的高地在深圳
■南中国的效率轴心,唯有前海最有条件
■看待悦玺的真正穿透力
■微观瞄准:效率心脏的时间资产
正文:

■7年了,痒不痒?

上周城际调研期间,朋友相聚,谈到了前海,提及到了华润置地在前海开发的悦玺项目,忍不住又打开了话匣子。

今年以来,前海管理局与香港市场互动频繁,即将上任的香港新特首多个场合下也表示:香港特区政府将继续全力配合深圳前海建设。今年是香港回归20周年,也是前海获批进入开发建设的第7年。7年了,痒不痒?又该如何看待前海的商务公寓如悦玺的价值呢?

■决胜未来的生死线

2012年时,就提醒大家购房的稀缺观,一定要从“自然稀缺”改变为“民生稀缺”,现在多次重点提醒的是,要从“民生稀缺”转为“时间稀缺”、从“空间资产”转为“时间资产”。

时间资产,最重要的是效率体现的价值,他们超越了价值、利润和空间,是信用、流量、未来的核心体现。由于时间成本快速提升、时间约束越来越紧,一旦进入调整周期,只有具备时间稀缺特性的时间资产,才能拥有更好的未来。

其实个人、企业、总部、城市都依赖于效率原则。一旦有了更高的效率,旧效率就会被无情地抛弃。提升效率或许是人类最没有歧义的事了,而且效率是人类最大的瘾,还戒不掉了,而且效率瘾会越来越强烈。因此,各个城市在提升效率的各种建设上都是毫无犹豫的。机场、地铁、高铁、高速、港口、路网几乎是发展中各项目决战的生死线。

■中观之言:国家的高地在深圳

前海成为深圳乃至华南地区的效率高地、孕育时间资产的必然性,从中观的城市、前海及微观的项目等方面来考虑。先说中观的城市角度,原因有三:

一是,在中国的主流城市(一线+二线)中,除了前海,就已经不存在在城区范围内超过10平方公里的连片可整体规划的建设地块了,这无疑可以为企业提供最高效率的算法。

二是,在整个南国---包括江西、湖南、福建、广西、广东、海南这6个省中,最具备尖端放电效应的区域,原本是广州,现在逐渐被深圳取代。效率高地是社会各界共同的要求,也就是说,大家为了自己的效率着想,会无形中合力形成自己的效率高地,每个区域一定会形成自己的效率高地,然后呈现逐级分层次一拖三的格局:1-3-9-27。深圳取代广州成为南中国高地,势头与趋势已经越来越明显了。

三是,如果深圳是高地,那么这座总人口接近2000万还存在继续扩张空间的城市,作为南中国的效率高地,又要形成自己的效率轴心。而目前这已经没有选择,前海就是轴心的候选人。

也就是说,深圳自身就是具备了国家级的高地水准。如果说北京代表了政治的力量、上海代表了外资的力量,那么深圳就代表了中国民间的力量。这样强大的城市自生性,所以才孕育了包括华为、腾讯、大疆无人机、华大基因等总部在深圳的世界级企业,所以才具备成为世界性都市、国家战略层面肯定的条件。

■南中国的效率轴心,唯有前海最有条件

深圳城市价值已是毋庸置疑,那么对前海来说又是如何?以前我们曾经分析过,要成为具有自身价值的高地----当然是创造价值的商务高地。

一般来说,集中扎堆的商务面积大概400万平米就够了,要成为具有城市意义的商务高地,就需要800万平米了,而要成为世界性的高地则需要集约建设1000万平米。如果要成为世界顶级高地,则应该看高1400万平米。

而纵观整个南中国甚至整个中国,目前具备这个条件的地块仅剩前海。为什么?因为商务必须要在城区、而且也有条件限制(强迫集中投资),必须居于战略设施的调配中心。而前海恰好占据了这样的天时地利人和:不但位于深圳的精华城区,而且处于南山半岛、后海、福田三足鼎立形成的轴心位置,同时还在深港两大机场25公里半径内,港口、高速、高铁、地铁均在车行15分钟效率半径内。

由此总结,要成为南中国的效率轴心,乃至成为全国民间力量的效率轴心,只有前海有条件,也是前海才最有条件。

■看待悦玺的真正穿透力

事实上历经了7年规划建设的前海,根据前海管理局公开的数据,截至今年5月底,所扎堆注册的超过13万家企业:其中港资企业达4564家,孵化了近百家香港创业团队……可以预见的是,未来作为轴心的前海就必定开始具备聚集效应,成为深圳这座高地城市的高地——高地中的高地,自然景致更胜一筹。

如此,前海扎堆的商务面积,引来了扎堆的企业、扎堆的商务人流,从而带来了更高的效率,使得这里的人的价值创造能力得到了外界的赋能。支付能力也就更强了,前海的写字楼的售价与租金、商务公寓的售价与租金,底子当然就更为厚重。

如果说深圳是国家的高地,前海是深圳的高地,那么作为前海金融先导区的桂湾,仅1.1平方公里即集中了超过700亿的资金密度,汇聚了前海的轨道枢纽中心、金融企业密度最高、商业密集最集中……所以说,桂湾则是前海高地中的高地,是高地的三次方叠加,是心脏所在,是效率中心的中心。

而我认为,这才是看待前海,以及华润前海中心·悦玺的真正有穿透力的角度。如果不跳出前海看前海、不高于前海看前海,就根本无法有远度、深度,也就无法把握前途与趋势,如果总是打马后炮,还做什么投资呢?

■微观瞄准:效率心脏的时间资产

除却宏观、中观之外,还得从微观角度进行精细化的选择,才能截获时间资产中的优质者。前海今年内在售及待售的房地产项目不超过10个,遵循效率法则、时间价值,资本逐利者必然瞄准的是前海桂湾这个小小的高地心脏,并结合发展商品牌、产品业态、产品品质等细节进行综合筛选。

如今前海桂湾已集中了包含地铁上盖物业、华润置地、卓越、冠泽、弘毅、投控、民生电商等单元地块开发项目及基础设施建设项目。预计年内入市的华润前海中心·悦玺,在世界100强华润集团旗下华润置地的雄厚实力影响下,品牌价值无疑是翘首。

就产品业态来说,时间资产要求必然是综合体性质,前海可售项目里大多规划的亦是如此。难得的是,该项目作为华润置地的第一个金融综合体,以世界500强视野和实力,整合全球30余家顶级设计顾问,大数据优化,匹配商务人士的事业、生活多重需求。

更何况,主力面积122-338平米、仅280套的悦玺公寓,在主设计方SCDA(全球第一个爱马仕公寓设计公司)的设计规划下,从大堂到电梯间,从入门玄关到厨房、餐客厅、卧室的每个细节都精细考量,每个基本配置保证了高配水平,也符合商务人士的简奢风格、严苛标准。

明了了出手方向,以你最挑剔的眼光细微地看准了标的,剩余的无需多言,相信大家已经找到效率中心的“时间资产”之王者标的了。当然实际的是,各位看官不妨带着“时间资产”的思考内容,实地去看,应该会有更直观的感受。


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